Bao lâu sau khi mua nhà ở xã hội thì được bán?

Thời hạn được chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo qui định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở xã hội, điều 62 của Luật Nhà ở 2014 nêu rõ việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng qui định; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng phù hợp qui định chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Ảnh minh họa nhà ở xã hội: Minh Anh.

Điều luật này cũng qui định thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Ngoài ra, bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo qui định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo qui định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội qui định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo qui định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo qui định của pháp luật thuế.

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng qui định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo qui định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo qui định.

Những lưu ý về chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì người mua cần thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể, theo Điều 6 và điều 7 của Thông tư 139/2016/TT-BTC, việc nộp tiền sử dụng đất của người mua, thuê mua nhà ở xã hội được được chia thành hai trường hợp: nhà ở xã hội là căn hộ chung cư và nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng.

Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Và số tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề thì bên bán nhà ở xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất với công thức tính số tiền như trong bảng dưới đây.

Ngoài ra, theo qui định tại khoản 4 điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, người chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp này còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Đối với trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỉ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỉ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỉ lệ bình quân.

Đồng thời, theo điều 6 và điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về phí trước bạ, người mua nhà ở xã hội phải nộp một khoản phí trước bạ được tính theo công thức