Bất động sản liên tiếp ghi nhận mức giá cao kỷ lục, cơ hội nào cho người thu nhập trung bình mua được nhà?

Dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu hụt sản phẩm giá hợp lý 

Trong năm 2021, bất chấp sự ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận sự tăng trưởng về giá ở tất cả các phân khúc. Không những vậy, các kỷ lục về giá bất động sản còn liên tiếp được thiết lập.

Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng đã chỉ ra, thời điểm quý II, một số dự án nằm ở vị trí đặc biệt, trung tâm tại Hà Nội và TP HCM đã có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao. Đơn cử là dự án One Central Saigon tại quận 1, TP HCM có mức giá bán dự kiến cao kỷ lục, khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2. Hay The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng của Hà Nội với giá chào bán từ 570 - 700 triệu đồng/m2. Giới am hiểu thị trường nhận định đây là những mức giá cao kỷ lục của loại hình chung cư.

Tới ngày 10/12 vừa qua, thị trường tiếp tục ghi nhận kỷ lục mới tại phiên đấu giá lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị Thủ Thiêm. Lô đất với diện tích gần 10.060 m2 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với số tiền 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm ban đầu là 2.942 tỷ đồng. Tính ra mỗi m2 tại lô đất này có giá 2,43 tỷ đồng - một con số kỷ lục, vượt mức giá của những khu đất đẹp nhất, đắc địa nhất trung tâm TP HCM và Hà Nội.

Theo quy hoạch, khu đất nêu trên là đất ở tại đô thị, nhà chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Theo các chuyên gia, nếu xây dựng tối đa 570 căn hộ, giá mỗi căn sẽ khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 (tỷ lệ xây 80% tổng diện tích sàn). Chưa kể, nhà phát triển dự án sẽ phải rót thêm vốn để xây dựng, đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tiếp tục đẩy giá thành phẩm lên cao nữa. Như vậy, gần như chắc chắn tại lô đất này sẽ xuất hiện những sản phẩm với giá cao kỷ lục, dành cho một số rất ít những người có nhu cầu đầu tư bất động sản siêu sang, hoặc mua để ở và thể hiện đẳng cấp, thương hiệu.

Trong khi căn hộ cao cấp, hạng sang liên tục lập kỷ lục giá mới và căn hộ trung cấp chiếm lĩnh thị trường thì căn hộ bình dân, nhà ở xã hội còn rất hạn chế về nguồn cung. Thậm chí, theo các báo cáo nghiên cứu thị trường từ các đơn vị, phân khúc căn hộ bình dân đã "biến mất" tại thị trường sơ cấp TP HCM trong nhiều quý liên tiếp vì không có sản phẩm mới. 

"Tại TP HCM, phân khúc căn hộ bình dân có giá từ 1.000 - 1.500 USD/m2 gần như không còn nữa. Các sản phẩm tầm trung với mức giá 2.000 USD/m2 trong thời gần đây cũng không còn xuất hiện nhiều.

Ngay cả những khu vực trước đây chỉ phát triển bất động sản tầm trung hoặc bình dân thì nay các chủ đầu tư cũng chuyển sang phát triển bất động sản cao cấp. Điều này tạo áp lực rất lớn cho đối tượng người mua nhà có thu nhập trung bình, phục vụ nhu cầu ở thực", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE cho biết tại talkshow do Cafeland tổ chức tháng 11 vừa qua.

Vấn đề mất cân bằng loại hình, giá nhà ở tăng cao đã nhiều lần được Bộ Xây dựng chỉ ra trong các văn bản, thông cáo. Tại hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” được tổ chức hôm 25/11 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng đã nhắc lại một trong các vấn đề tồn tại hiện nay của thị trường là cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp lại thiếu hụt lớn.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Tính đến thời điểm cuối tháng 9, trên địa bàn cả nước mới hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân. Quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn với tổng diện tích hơn 7,1 triệu m2 - đạt khoảng 56,8 % so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 mặc dù đã gần hết năm 2021.

Giá bất động sản liên tục tăng trong khi giá nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị đã quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Để khắc phục các tình trạng này, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương điều chỉnh cơ cấu nhà ở, bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trong đó, tập trung đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập trung bình.

"Nhà nước và doanh nghiệp phải cùng vào cuộc"

Nhận định về vấn đề này tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES 2021, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, vì những nguyên nhân như dịch bệnh, quy hoạch chưa được thực hiện tốt và các vấn đề liên quan đến pháp lý nên nguồn cung bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng trở nên khan hiếm trong những năm vừa qua, nhất là tại Hà Nội và TP HCM. Điều này khiến cho cơ hội tiếp cận nhà ở mức trung bình thấp trở nên khó khăn hơn với người dân.

Trong thời điểm dịch bệnh vừa qua, các công nhân đã phải chịu rất nhiều bất cập về nhà ở. Chính phủ và các bộ, ngành địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện được những bất cập đó và sẽ khắc phục tốt hơn trong thời gian tới. Có thể sẽ có gói 65 nghìn tỷ để đầu tư cho phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu tập trung phát triển nhà ở mức giá trung bình thấp, nhà ở xã hội. Đây sẽ là một cú hích rất quan trọng.

Bên cạnh đó, các bộ ngành cũng đang chuẩn bị hoàn thiện chiến lược phát triển nhà ở trong 10 năm tới. Phân khúc nhà ở giá tầm trung cho người thu nhập thấp sẽ được chú trọng. Đặc biệt sắp tới sẽ có quy định yêu cầu các khu công nghiệp phải có nhà ở cho công nhân và những dịch vụ đi kèm.

Các địa phương cũng cần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư như môi trường đầu tư kinh doanh, cơ sở hạ tầng, công tác giải phóng mặt bằng...

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, để giải quyết được vấn đề nhà ở cần đòi hỏi nỗ lực của cả doanh nghiệp chứ không riêng gì Chính phủ. Doanh nghiệp cần tránh việc kiếm lời quá nhiều, khiến cho người dân khó tiếp cận nhà ở.

Đồng tình với quan điểm này, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh tế TP HCM cho rằng, để giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân cần phải có những chính sách quyết liệt từ cơ quan Nhà nước về các vấn đề từ chiến lược phát triển nhà ở, quỹ đất, ngân sách đầu tư... cho tới các cơ chế thu hút doanh nghiệp. "Cơ quan Nhà nước đóng vai trò cầm trịch, phối hợp với các doanh nghiệp để cùng làm", ông Nghĩa nói.