BĐS Hà Nội nửa đầu năm 2023: Vắng bóng căn hộ bình dân, giá nhà liền thổ Mê Linh, Gia Lâm, Hoài Đức bắt đầu giảm

Sáng nay 4/7, CBRE Việt Nam đã tổ chức sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội quý II/2023.

Nguồn cung căn hộ vắng bóng phân khúc giá rẻ

Cập nhât về thị trường căn hộ Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An Giám Đốc Cấp Cao Bộ phận Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn Phát triển CBRE cho biết, quý vừa qua nguồn cung căn hộ chung cư mới ở Hà Nội duy trì ở mức thấp khi ghi nhận khoảng 1.820 căn được mở bán mới từ 9 dự án, trong đó chỉ có 2 dự án mở bán lần đầu, còn lại là các dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo.

Tổng nguồn cung mới luỹ kế nửa đầu năm 2023 chịu tác động từ những thách thức vĩ mô hiện hữu, do đó giảm hơn 53$% so với cùng kỳ năm ngoái còn 3.926 căn. Đây cũng là lượng mở bán thấp nhất 6 tháng từng ghi nhận trong vòng 5 năm trở lại đây.

Toàn bộ nguồn cung mở bán nửa đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn với 51%. Vị trí phía tây tiếp tục thống trị căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và đóng góp lần lượt 52% và 54% tổng nguồn cung mới trong quý II và nửa đầu năm 2023. 

Bên cạnh 1 dự án trung cấp ở ngoại thành, nguồn cung mới còn lại ở phía tây đều tới từ các dự án cao cấp với giá mở bán trong khoảng 49 - 68 triệu đồng/m2. 

Nếu như lượng mở bán mới ở mức khiêm tốn, lượng căn hộ bán được cho thấy tín hiệu tích cực khi vượt qua nguồn cung mới trong cả quý II và nửa đầu năm. Tổng cộng có gần 4.280 căn hộ đã được bán tại Hà Nội trong 6 tháng. Tuy nhiên, so với số liệu trước đây, con số này vẫn còn thấp khi giảm 60% so với nửa đầu năm ngoái.

Các dự án chung cư trong khu đô thị vẫn cho thấy sức hấp thụ tốt và đóng góp lớn vào tổng lượng căn hộ bán được nửa đầu năm.

Tính đến cuối quý II, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2, tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng sản phẩm cao cấp tăng lên. 

Bất chấp lãi suất cao và thắt chặt tín dụng, giá bán của các căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội vẫn neo ở mức tương đối cao. Trong số các dự án chào bán sơ cấp trong quý này, có 52% dự án chào bán trên 47 triệu/m2, trong khi các dự án còn lại chào bán từ 35 triệu/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, không biến động nhiều so với quý I nhưng tăng 3,2% theo năm. Hầu hết các khu vực đều có giá bán tăng giá thứ cấp cao 5 - 6% trong năm qua. 

Dự kiến từ nay đến 2023, lượng mở bán mới căn hộ chung cư sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 10.500 căn.

Hầu hết lượng mở bán mới sẽ đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án thuộc khu đô thị ở phía tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp, do đó giá sơ cấp trung bình được dự báo sẽ duy trì 47 - 49 triệu/m2 vào cuối 2023, tương đương mức tăng trưởng 5%/năm.

Giá nhà liền thổ ở Gia Lâm, Mê Linh, Hoài Đức bắt đầu giảm

Đối với thị trường nhà liền thổ, trong quý II vừa qua chỉ có 152 căn được mở bán mới từ 2 dự án ở Thanh Xuân và Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội). Đây là mức mở bán mới thấp nhất ghi nhận tại Hà Nội kể từ giai đoạn Covid-19. 

Do lượng hàng tồn kho còn cao và những trở ngại vĩ mô vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường, hầu hết các đơn vị phát triển đều thận trọng với những đợt mở bán mới tiếp theo của mình.

Tổng nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay ghi nhận hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ bán hàng duy trì ở mức thấp với chỉ 1.671 căn ghi nhận đã bán, bằng 1/5 số căn bán được trong nửa đầu năm ngoái. Trong quý II, phần lớn số căn bán được đến từ các dự án đô thị lớn ở phía đông.

Về giá bán, mặc dù tỷ lệ hấp thụ chậm nhưng giá bán sơ cấp nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước và đạt gần 195 triệu/m2. Nguyên nhân chủ yếu là do sự điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp của các dự án tại Hưng Yên và sự khác biệt về vị trị cũng như loại hình sản phẩm. 

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp cuối quý II tiếp tục xu hướng giảm kể từ quý IV/2022 nhưng với tốc độ chậm hơn. Giá thứ cấp trung bình đạt 154 triệu/m2, giảm 1,6% so với quý trước và giảm 13% so với mức lập đỉnh hồi quý III/2022. 

Một số khu vực ngoại thành gồm Gia Lâm, Mê Linh và Hoài Đức vốn ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể về giá bán thứ cấp giai đoạn 2021 - 2022 thì đến nay có mức giảm giá thứ cấp cao hơn so với các khu vực khác, khoảng 5 - 6% theo quý.

"Nửa cuối năm nay, dự kiến hơn 3.250 căn nhà liền thổ sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới của Hà Nội. Tổng nguồn cung mở bán mới năm nay dự kiến đạt gần 4.650 căn, khá khiêm tốn so với số liệu ghi nhận được trước đây", theo bà An.