'Bỏ khung giá đất không làm ảnh hưởng giá đất trên thị trường'

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trước khi đưa ra trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp lần thứ 4 tới (tháng 10/2022). Một nội dung được dư luận rất quan tâm trong lần sửa luật này là quy định bỏ khung giá đất như cách làm hiện nay.

Việc bỏ khung giá đất cũng là một trong những giải pháp được Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đưa ra nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, chính sách tài chính về đất đai.

Theo đó, Nghị quyết số 18 yêu cầu cần bỏ khung giá đất, có cơ chế phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Vướng mắc do khung giá đất thấp hơn giá thị trường 

Tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Chính phủ tổ chức hôm 14/7 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, chính sách và tình hình định giá đất hiện nay còn tồn tại những hạn chế.

Theo Thứ trưởng, việc tổ chức thực hiện xác định giá đất tại một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai. Giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.

Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất.

Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất…

Việc nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là định giá đất theo đúng Nghị quyết số 18 là cách để giải quyết các tồn tại, hạn chế nêu trên trong lâu dài.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai sửa đổi sẽ hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, bảo đảm tính độc lập của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Sẽ bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt, đơn giản hóa trong việc điều chỉnh bảng giá đất; quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.

HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án đã được phê duyệt công bô công khai theo quy định để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền. Đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất tại các địa phương.

Giá đất sẽ tăng hay giảm?

Phân tích rõ về quy định bỏ khung giá đất và thay đổi cách xác định giá đất tại Chương trình Landshow của VTV24, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai, Bộ đã cân nhắc và đánh giá tác động kinh tế xã hội dựa trên cơ sở ý kiến của người dân và doanh nghiệp.

Trong thời gian tới, những địa phương có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ được phép áp dụng phương pháp xác định giá đất hàng loạt để xác định bảng giá đất. Nguyên tắc của xác định giá đất hàng loạt là sẽ xác định đến từng thửa đất. Chính vì vậy trong thời gian tới có thể bảng giá đất sẽ sát hơn giá thị trường.

Trước đây, hàng năm các địa phương đều điều chỉnh hệ số K để tính giá đất. Tuy nhiên trong thời gian tới khi mà bảng giá đất được xác định gần sát với mức thị trường thì việc này cũng rất hạn chế, không bắt buộc cần phải điều chỉnh hàng năm.

“Trong thời gian tới giá đất có thể đi xuống chứ không nhất thiết là lúc nào cũng phải đi lên, tùy thuộc vào tình hình cụ thể. Khi giá đất đã được xây dựng phù hợp với giá thị trường rồi thì hệ số K thậm chí có thể nhỏ hơn 1 chứ không nhất thiết lớn hơn 1”, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường nói thêm.

Ông Nguyễn Đình Thọ cũng nhấn mạnh, Luật Đất đai 2013 đã quy định, khung giá đất, bảng giá đất dùng để xác định cụ thể nghĩa vụ tài chính của người dân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm. Trong khi đó, tiền bồi thường GPMB được xác định theo giá đất thị trường và giá đất cụ thể. Do đó, việc bỏ khung giá đất sẽ không gây biến động lớn về số tiền bồi thường GPMB của doanh nghiệp.

“Theo tôi đánh giá việc bỏ khung giá đất sẽ không ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. Chúng tôi đã có lộ trình rất rõ để thực hiện việc này, nhằm tránh tác động, ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp, đồng thời đưa giá của bảng giá đất lên phù hợp với giá thị trường”, lãnh đạo Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường cho biết.

Đồng tình với quan điểm trên, ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ không quá ảnh hưởng đến thị trường. Hiện nay việc xác định giá đất theo hệ số K cũng là cách tính sát theo giá thị trường, do đó sẽ không có gì ảnh hưởng lớn.