Căn hộ 25 m2: Hệ lụy khó lường

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Qui chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD). Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25 m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Các căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, đồng thời tỉ lệ căn hộ “tí hon” này trong dự án không vượt quá 25%.

Người mua nhà, chủ đầu tư có thực sự hào hứng?

Chị Thủy (nhân viên văn phòng) chia sẻ từ hơn một năm nay chị “săn lùng” căn hộ trong tầm giá 1,1 - 1,4 tỉ đồng ở các quận Bình Tân, 12, Gò Vấp… mà không có. Để giảm áp lực tài chính, chị tìm những căn có diện tích nhỏ hơn từ 30 đến 40 m²nhưng lại vướng phải vô số bất tiện khác.

“Nhiều dự án bình dân ở Bình Tân diện tích 30 - 35 m² có giá dao động 500 - 700 triệu đồng/căn, giá cho thuê cũng rất rẻ, chỉ khoảng 2 - 3 triệu đồng/căn. Chính vì vậy nên công nhân thuê trọ rất đông, thậm chí ở ghép 4 - 5 người/căn nên môi trường sống rất xô bồ. Từ đó dễ đoán được những căn hộ 25 m² trong tương lai nếu không khống chế được số người ở sẽ tác động rất lớn đến chất lượng cuộc sống tại đó”, chị Thủy nêu quan điểm.

Tương tự, chị Lan Phương, một khách hàng độc thân đang tìm kiếm căn hộ nhỏ ở vùng ven như huyện Bình Chánh, quận Bình Tân, quận 9 cho biết: “Dự án có một chút tiện ích giá tối thiểu từ 1,6 tỉ đồng. Với mức giá này thì người độc thân như tôi không thể mua được. Tuy nhiên, căn hộ quá nhỏ thì dù giá rẻ hơn chưa chắc người mua đã thấy hấp dẫn vì điều kiện sống khó đảm bảo, nhất là với chung cư”.

Theo quan điểm của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu chỉ để giải quyết nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn thì người dân có nhiều cách lựa chọn hơn. Ví dụ như thuê nhà rồi tích góp dần mua nhà nhỏ, hoặc ban đầu mua nhà ở xa rồi đổi nhà khi có thể. Hiện nay, nhà cho thuê rất đa dạng, đáp ứng khá tốt nhu cầu của mọi đối tượng. Trên thực tế, nhiều người có khả năng vẫn chọn thuê nhà thay vì mua để dành tiền đầu tư công việc khác.

“Ở góc nhìn nhà đầu tư, tuy căn hộ bình dân luôn có nguồn cầu cao nhưng bù lại tỉ suất sinh lời lại thấp. Do đó, nhà đầu tư đổ vốn vào phân khúc này sẽ không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng”, ông Hiển nhận định.

Đồng tình, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông Group, cho rằng không hẳn chủ đầu tư cũng sẽ tận dụng tối đa tỉ lệ 25% căn hộ diện tích 25 m² trong dự án. Lí do là họ phải tính đến vị trí dự án, đối tượng khách hàng và cân đối hệ số sử dụng đất để đạt lợi nhuận tốt nhất chứ không phải số lượng sản phẩm.

Phát triển nhà siêu nhỏ nhưng…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng căn hộ diện tích 25 m² thực sự có đáp ứng nhu cầu của một nhóm khách hàng muốn mua nhà nhỏ.

Tuy nhiên, theo ông Đinh Thế Hiển, việc giảm diện tích xuống nhằm giảm giá thành căn hộ sẽ vô tình làm giảm luôn chuẩn nhà ở của người dân. Cuối cùng, vì mục tiêu ngắn hạn mà lại tạo ra những căn hộ quá thiếu chuẩn về tiện ích thì sẽ khó đảm bảo các tiêu chí chất lượng cuộc sống ở mức tối thiểu. “Căn hộ 25 m² bản chất chỉ giải quyết được nhu cầu ngắn hạn mà thôi”, ông Hiển khẳng định.

Ngay tại TP HCM đã có khá nhiều căn nhà siêu nhỏ như khu Mả Lạng (quận 1), khu nhà ổ chuột ở Thanh Đa (quận Bình Thạnh), Khánh Hội (quận 4), khu Vườn Chuối (quận 3)… Các khu này rất khó xử lý, giải tỏa bởi người dân đều đã được cấp chủ quyền và tồn tại này có thể mất nhiều chục năm cũng không giải quyết được. Ông Hưng cho rằng loại diện tích này chỉ nên phê duyệt cho các dự án căn hộ cho thuê. Như vậy, khi cần thiết chỉnh trang đô thị sẽ dễ thu hồi hơn vì quyền sở hữu vẫn thuộc một chủ thể.

Ngoài ra, ở góc nhìn tài chính, những căn hộ này khi có chủ quyền sẽ gia tăng hàng triệu sản phẩm có thể đem thế chấp, vay vốn mà hệ thống ngân hàng phải chấp thuận. Lẽ ra dòng tiền lớn ấy có thể đổ vào ngành sản xuất, tạo công ăn việc làm, thay đổi cuộc sống người lao động mới là hướng đi lên lâu dài.

Nếu mục đích để người có thu nhập thấp mua được nhà thì vô hình trung lại khiến họ đeo một món nợ mà vẫn chưa thực sự có được sản phẩm như ý. “Nên chăng khuyến khích người thu nhập thấp thuê nhà, thuê căn hộ mini để ở cho đến khi có điều kiện mua nhà đủ điều kiện tốt hơn để sinh sống”, ông Hưng góp ý.