Nói về lo lắng qui định căn hộ 25 m2 có thể tạo thành các khu 'ổ chuột' trên cao, Chủ tịch HoREA: Chúng ta phải có niềm tin

- Ông đánh giá thế nào về thông tư cho phép các dự án chung cư thương mại xây dựng các căn hộ có diện tích từ 25 m² trở lên mà Bộ Xây dựng vừa ban hành?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo luật nhà năm 2005, nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45 m² và nhà ở xã hội tối thiểu 30 m², tối đa 60 m², thậm chí ở Hà Nội và TP HCM, nhà ở xã hội không cao quá 6 tầng. 

Đến Luật nhà ở năm 2014, quyền phát triển nhà ở theo nhu cầu của thị trường và theo lựa chọn của chủ đầu tư trên cơ sở qui hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Như vậy, theo Luật nhà ở năm 2014 không hề qui định diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại. Quyền quyết định đầu tư căn hộ loại nào là của chủ đầu tư, nhưng phải dựa trên qui hoạch được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 Qui hoạch đó bao gồm phần nào phát triển dân cư, phần nào dành cho xây xanh, công viên, phần nào cho trường học… Đi cùng với qui hoạch là mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất và đặc biệt là chỉ tiêu về qui mô dân số.

Theo tôi, Bộ Xây dựng cấp phép cho căn hộ chung cư 25 m² bây giờ là muộn, bởi Luật nhà ở 2014 đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Trong mấy năm vừa qua, thị trường bất động sản sử dụng bộ qui chuẩn cũ, tức là nhà ở thương mại không được dưới 45 m².

- Nhiều ý kiến cho rằng việc cho phép xây dựng những căn hộ với diện tích nhỏ như vậy sẽ làm ảnh hưởng đến qui hoạch, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Lê Hoàng Châu: Vấn đề quá tải hạ tầng đô thị, hạ tầng đô thị phải liên tục được đầu tư, bổ sung nâng cấp theo sự phát triển đô thị. Đó là nhiệm vụ thường xuyên của chính quyền các đô thị. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m² có tác động lên hạ tầng, nhưng thành phố hiện đang giải quyết tổng thể thông qua xây dựng các tuyến metro, tích hợp phát triển giao thông đô thị.

Ví dụ, một miếng đất 5.000 m², cho phép qui mô dân số 1.000 người, tương đương với khoảng gần 300 căn hộ. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, bình quân một căn hộ tại Việt Nam có 3,7 người. Nếu căn hộ chia nhỏ hơn thì tổng qui mô dân số vẫn phải giới hạn bởi con số 1.000 người.

- Liệu có cần những qui định cụ thể về số người được ở trong một căn hộ diện tích nhỏ, bởi nếu không sẽ gây khó khăn cho quản lí, tạo nên những khu "ổ chuột"? Có nên cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ này hay không?

Ông Lê Hoàng Châu: Về vấn đề này, tôi cho rằng chúng ta phải có niềm tin. Niềm tin thứ nhất, con người từ lúc vào đời (thanh niên) cho đến lúc về hưu, đa số thu nhập tăng lên theo thời gian, ngoại trừ một số ít người không theo kịp xã hội thì bị tụt hậu. 

Niềm tin thứ hai, trình độ dân trí của chúng ta ngày càng được nâng lên. Nếu không có niềm tin đó thì xã hội chúng ta không thể phát triển được.

Ông Nguyễn Thiện Nhân, Bí thư Thành ủy TP HCM từng nói về ý tưởng phát triển nhà ở theo nhu cầu phù hợp với vòng đời của con người. Không cứ phải có những qui định cứng nhắc về số người được ở trong một căn hộ nhỏ như vậy, cũng không một quốc gia nào làm điều đó cả.

Có tạo thành "ổ chuột" hay không phụ thuộc 4 nhân tố. Thứ nhất là qui hoạch sẽ quyết định khu đó như thế nào. Nhân tố thứ hai là thiết kế căn hộ, nếu thiết kế khoa học thì không xảy ra chuyện "nhếch nhác". Thứ ba là ban quản trị chung cư có trách nhiệm. Nhân tố thứ 4 là ý thức của người dân sống trong chung cư.

Về tính pháp lí của căn hộ, chắc chắn Bộ Xây dựng sẽ cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ này vì đây là nhà ở thương mại. Bộ xây dựng qui định tỉ lệ căn hộ dưới 45 m² không quá 25% cho mỗi dự án chứ không phải 100% là căn 25 m².

Cận cảnh một căn hộ có diện tích 28 m2 tại dự án Vinhomes Smart City. (Ảnh: Thu Thủy).

- Theo ông, đâu là đối tượng mà loại hình căn hộ này hướng tới?

Ông Lê Hoàng Châu: Thứ nhất, điều này phục vụ cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư cũng như chuyên gia nước ngoài. Các chuyên gia nước ngoài sang đây phần lớn là đi một mình, không kéo theo gia đình nên họ cần những căn hộ nhỏ.

Thứ hai, trong xã hội đang có những lựa chọn cuộc sống rất khác biệt so với trước đây, đó là chọn sống độc thân, vợ chồng sống mà không sinh con, những người đồng tính, những người góa vợ góa chồng, những người già hưu trí không sống cùng con cái. Đó là những người cần căn hộ nhỏ như vậy.

- Thực chất đơn giá căn hộ 25 m² cao hơn so với căn hộ rộng hơn, theo ông nó có phù hợp với người thu nhập thấp? Nên hiểu sao về chữ "thấp" ở đây?

Ông Lê Hoàng Châu: Giá căn hộ là vấn đề kinh doanh, dựa trên cung và cầu. Trong một chung cư, loại căn hộ khó bán nhất là căn có diện tích lớn. Bởi vì nhu cầu căn hộ lớn không nhiều bằng căn hộ trung bình và căn hộ nhỏ. 

Giá cả phụ thuộc ba qui luật, thứ nhất là giá trị, thứ hai là cạnh tranh và cuối cùng là cung cầu. Mặt khác, tâm lí xã hội hay tâm lí của các bên giao dịch vào từng thời điểm cũng ảnh hưởng đến giá cả.

Chưa kể, khi xây dựng căn hộ nhỏ, nếu chỉ xét về mặt vật lí, tăng thêm tường ngăn hai căn hộ, chi phí tăng lên. Hoặc như căn hộ hai phòng ngủ chỉ có một nhà vệ sinh, nhưng ngăn thành hai căn hộ thì phải có thêm nhà vệ sinh nữa, như vậy chi phí đã tăng lên rồi.

- Xin cám ơn ông.