Đánh giá việc cho phép xây căn hộ 25 m2 là quá trễ, Chủ tịch Địa ốc Đất lành: Bây giờ làm nhà nhỏ dễ lỗ như chơi

Điều đáng mừng nhưng… muộn màng

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết mình là người tiên phong đề xuất làm mấy trăm căn hộ nhỏ cách đây 10 năm và ủng hộ cho chuyện làm 10.000 căn hộ 25 m² ở Bình Dương, 1.000 căn hộ 30 m² ở Long An.

Hiện nay, các TP lớn, đặc biệt là TP HCM đang có hàng triệu người thu nhập thấp không có điều kiện tiếp cận nhà ở, phải ở phòng trọ, dưới 20 m², tối tăm chật hẹp, thiếu điều kiện sinh hoạt cơ bản. Do đó, Thông tư 21 bây giờ cho phép căn hộ 25 m² là điều rất đang mừng. Tuy nhiên còn hai điều ông băn khoăn.

Thứ nhất, chỉ cho phép căn hộ 25 m² dưới 25% trong dự án. Điều này chưa hợp lí vì 25% căn hộ nhỏ thì qui ra diện tích dự án chỉ có 10 - 20% là tối đa, việc này không có lợi gì cho chủ đầu tư, không giải quyết được gì nhiều bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại sao không cho 100% căn hộ nhỏ Bình Dương và Long An đã làm?

Theo ông, những dự án 100% căn hộ nhỏ này sẽ không tập trung ở trung tâm thành phố mà có thể xây dựng ở những quận, huyện ngoại thành, tập trung đông công nhân, sinh viên, người thu nhập thấp như quận 12, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh… thì mới có hiệu quả cao.

Điều thứ hai, ông Đực cho rằng Thông tư 21 ai cũng vui mừng nhưng thời điểm này là quá trễ rồi, đã đi qua mất khoảng "thời gian vàng".

"Cách đây 10 năm, nhiều đơn vị, doanh nghiệp làm nhà giá rẻ còn sung sức, còn đam mê nhưng bây giờ không còn mấy đơn vị cả. Làm xong một lần là nghỉ vì quá chán nản do không có lãi và thậm chí lỗ. Bây giờ làm nhà nhỏ, rẻ thủ tục còn khó hơn làm nhà bình thường nhưng bán lợi nhuận rất ít, dễ lỗ như chơi", Chủ tịch Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành nói.

Hơn nữa, ông khẳng định căn hộ 25 m² sẽ tạo điều kiện sống tốt cho người có thu nhập thấp, ngoài diện tích ở sẽ có tiện ích công viên, nhà trẻ, trường học quanh khu vực so với việc ở nhà trọ hiện nay.

Phải thật thận trọng khi triển khai

Còn theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, căn hộ 25 m² cũng có thể sẽ khả thi trong tình hình giải quyết nhà ở hiện nay của các thành phố lớn.

Tuy nhiên, ông Sơn lưu ý, nếu cấp phép phải thật cẩn thận, nhất là những khu vực có mật độ dân cư cao phải biện pháp hạn chế. Những dự án mới phải theo kế hoạch dân số và những nơi dân cư ổn định thì không cấp phép nữa vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng.

"Điều này sẽ ngăn được các chủ đầu tư đã có chung cư rồi nhưng lại "cắt nhỏ" ra để bán kiếm thêm lợi nhuận. Khi xây một chung cư thì đã có tính toán về dân số rồi, nếu cắt nhỏ ra nữa sẽ gây hệ lụy lên hạ tầng tại nơi đó", ông Sơn nói.

Ông cũng nhấn mạnh, để triển khai theo Thông tư 21, cần có hai điểm cần quyết liệt: Thứ nhất, căn hộ 25 m² này không phải chỗ nào cũng cấp phép và thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ.

Đối với những dự án mới nằm trong khu dân cư hiện hữu, những chung cư có thiết kế - qui mô dân số đã được duyệt, khu vực có mật độ cao không nên cấp phép, nhất là các quận, các khu vực có dân cư đông.

"Chỉ tiêu dân số luôn phải đi chung với hạ tầng, nếu chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì dễ bán hơn, lợi nhuận cao hơn nhưng áp lực hạ tầng thì sẽ nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị và việc giải quyết thì nhà nước phải gánh", ông Sơn chia sẻ.

"Hai người ở căn hộ 25 m2 vẫn tốt hơn nhà 100 m2 nhưng 20 người ở chung"

Liên quan đến vấn đề này, KTS Võ Kim Cương kể, lâu nay ông có nhiều lần kiến nghị về về việc căn hộ nhỏ 20 m², bây giờ Bộ Xây dựng đồng ý cho 25 m² thì cũng tốt rồi. Điều này sẽ giải quyết khó khăn của thành phố về việc giải quyết nhu cầu nhà ở - khả năng tiếp cận nhà ở của người dân nhập cư, người mới lập nghiệp, người trẻ mới lập gia đình hoặc người thu nhập thấp.

"Nhà ở là một quá trình, không phải người ta sẽ ở một căn nhà suốt đời. Trong lúc thu nhập thấp sẽ ở căn hộ nhỏ này, sau khi có tiền sẽ mua nhà lớn hơn và rời đi nơi khác. Hai - ba người sống trong căn nhà 25 m² dù sao cũng tốt hơn căn nhà 100 m² mà có đến 20 người. Cho nên, áp lực hạ tầng ít là vấn đề trong việc này", ông nói.

Theo nguyên Phó Kiên trúc sư Trưởng TP HCM, vấn đề việc vận dụng Thông tư 21 sao cho hài hòa là việc xác định tỉ lệ xây dựng phù hợp với nhu cầu thực tiễn, nếu doanh nghiệp xây ồ ạt mà không bán được thì cũng sẽ lỗ vốn chứ không nên khống chế tỉ lệ 25% đối với các dự án.

Nhà nước cần chỉ cần kiểm tra xem căn hộ đó có tốt không, xây dựng đúng quy hoạch hay không chứ việc xây bao nhiêu là tùy thuộc vào nhu cầu thực tế và tính toán của chủ đầu tư.

Về việc lo ngại số cho phép căn hộ 25 m² sẽ tạo ra những "khu ổ chuột trên cao", ông Cương nhận định: "Nếu là khu ở chuột trên cao vẫn tốt hơn ở dưới đất. Như hiện nay các khu này nằm sâu trong hẻm chật hẹp, không đường thoát nước, thiếu điều kiện sinh hoạt… thì việc xây dựng căn hộ 25 m² vẫn đảm bảo cảnh quan không gian, giao thông, thoát nước được thực hiện đầy đủ thì không có gì lo ngại".