Cánh cửa cho các doanh nghiệp bất động sản trả nợ

Trước khi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP liên quan đến chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành vào ngày 5/3, nhiều doanh nghiệp bất động sản (trong vai trò tổ chức phát hành) rơi vào trạng thái mất thanh khoản trầm trọng. Số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán lãi, trái phiếu ngày càng nhiều và sự kiện vi phạm chéo trái phiếu đã diễn ra. Đây là hệ quả của quá trình thâm dụng vốn kéo dài và tình hình trở nên khắc nghiệt hơn khi thị trường bất động sản mất thanh khoản. 

Một số doanh nghiệp đã chủ động thực hiện hàng loạt các giải pháp tạm thời như: Chiết khấu sâu bất động sản (trên 50%) để thu tiền mặt nhanh; đàm phán với các chủ nợ tổ chức trong và ngoài nước, thương lượng với ngân hàng giãn nợ thêm 24-36 tháng; hoán đổi nợ bằng bất động sản,…  Tuy nhiên, các giải pháp này chưa thực sự có hiệu quả. Nhiều cuộc đàm phán không nhận được sự đồng ý của các trái chủ.

Vào cuối tháng 2 vừa qua, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố danh sách 54 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu. Mặc dù một số doanh nghiệp đã thực hiện thanh toán sau đó nhưng theo thống kê của FiinRatings tính đến ngày 8/3 cho thấy, có 67 doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu.

Trong đó, có 63 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu nợ thông qua việc giãn kỳ hạn). Hầu hết các doanh nghiệp đưa ra lãi suất nhằm đền bù cho nhà đầu tư, từ đó phản ánh lên mức lãi suất mới cao hơn của toàn thị trường.

Tổng giá trị trái phiếu chậm thanh toán vào khoảng 89.300 tỷ đồng, tương đương gần 55% lượng trái phiếu đang lưu hành của các doanh nghiệp trên. Đối với các tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ nợ xấu ở mức 18,7%, cao hơn mức 11,3% của nhóm doanh nghiệp phi tài chính.

Theo đánh giá của chuyên gia FiinRatings, khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ cho các lô trái phiếu này phụ thuộc vào phân kỳ đáo hạn sắp tới, khả năng huy động nguồn vốn khác của doanh nghiệp cũng như kỳ vọng vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Mở một cửa cho doanh nghiệp bất động sản trả nợ

Nghị định 08 ra đời đã mở ra nhiều dư địa cho các doanh nghiệp có cơ hội vực dậy. Theo ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Nghị định 08 sẽ góp phần giải quyết được hai nhóm vấn đề của doanh nghiệp và thị trường hiện nay: Doanh nghiệp có thể tái cơ cấu nợ trái phiếu khi hoán đổi nợ trái phiếu sang các loại hình tài sản khác như bất động sản, cổ phiếu,... và doanh nghiệp có thể đàm phán với nhà đầu tư để kéo dài, giãn nợ tối đa hai năm.

 Trên thực tế, thị trường ghi nhận 6 đợt phát hành trái phiếu sau khi Nghị định 08 được ban hành với tổng giá trị 11.930 tỷ đồng, xóa bỏ sự ảm đạm của các tháng trước đó, chủ yếu là trái phiếu bất động sản. Các lô có giá trị lớn gồm 2.300 tỷ đồng của Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas, 4.700 tỷ đồng của CTCP Đầu tư và Kinh Doanh Nam An và 4.800 tỷ đồng của Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền như hiện nay, các giải pháp nói trên mở ra lựa chọn khả thi cho doanh nghiệp, trong trường hợp trái chủ đồng ý. Tuy nhiên, việc đàm phán có đạt được tiếng nói chung hay không còn phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, bao gồm pháp lý dự án, định giá các tài sản mà doanh nghiệp đưa ra.

Theo Tổng Thư ký VBMA, trong ngắn hạn, Nghị định 08 đóng vai trò hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc nếu đàm phán được với các bên liên quan, qua đó có cơ hội phục hồi hoạt động chứ không phải thay đổi để doanh nghiệp phát hành thuận lợi hơn. Còn về lâu dài, doanh nghiệp phải nâng tầm để chuyên nghiệp hơn, đáp ứng các tiêu chuẩn mới và huy động vốn qua nhiều hình thức khác ngoài trái phiếu doanh nghiệp.   

Ước tính, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính vào khoảng 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản chiếm 100.000 tỷ đồng. Tổng dư nợ trái phiếu bất động sản đáo hạn trong hai quý II và III lần lượt ở mức 36.200 tỷ đồng và 35.400 đồng. 

Ở góc nhìn của ông Nguyễn Hải Nam, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, “khơi thông nguồn vốn cho thị trường giống như tắc đường, mỗi bên phải lùi lại một chút, không chỉ khư khư giữ lại quyền lợi của mình mà còn phải tạo điều kiện cho các kênh vốn.

Bản chất là từ tài chính doanh nghiệp, doanh nghiệp phải có lãi, dự án có hiệu quả. Lưu ý rằng, có doanh nghiệp triển khai hơn 50 dự án cùng một lúc, có doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy hơn 30 lần. Như vậy, cần có cơ cấu lại từ phía doanh nghiệp”.