Chạy theo cơn sốt đất đặc khu kinh tế: Khi 'lựu đạn chuyền tay'... phát nổ

Trong khoảng gần 4 năm gần đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ tại một số khu vực ven biển, đặc biệt là những địa phương được "hỗ trợ" bởi thông tin thành lập đặc khu kinh tế.

Cơn sốt đặc khu kinh tế đã kéo theo nườm nượp môi giới, nhà đầu tư càn quét Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong không đổ về tìm kiếm cơ hội đầu tư lướt sóng. Trên các phương tiện truyền thông, các từ khoá về các đặc khu kinh tế xuất hiện một cách dày đặc. 

Chỉ cần vào Google và gõ từ khóa "đặc khu kinh tế" đã cho ra 130 triệu kết quả, riêng cụm  "bất động sản đặc khu" có đến hơn 84 triệu. Đáng chú ý, với từ khóa "sốt đất Bắc Vân Phong", Google trả về 94 triệu kết quả tìm kiếm.

Giá đất tăng gấp chục lần ở Bắc Vân Phong

Vân Phong hiện đang là điểm nóng nhất của cơn sốt đất đặc khu. Từ đầu năm 2018, một số khu vực tại huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa (nơi dự kiến thành lập đặc khu hành chính - kinh tế Bắc Vân Phong) đã xảy ra hiện tượng sốt đất ảo.

Thời điểm xảy ra cơn sốt, giá đất ở huyện Vạn Ninh bị cò đất đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật nhưng hoạt động mua bán, sang nhượng vẫn diễn ra rầm rộ. Các sàn giao dịch ngay lập tức mọc lên như nấm.

Tại một số xã thuộc huyện Vạn Ninh như Vạn Thắng, Vạn Thọ, Vạn Khánh… giá đất có thời điểm tăng theo từng giờ. Theo phản ánh, thời điểm trước khi có thông tin Bắc Vân Phong trở thành đặc khu, nhiều lô đất chỉ có giá trên dưới 100 triệu đồng nhưng sau đó đã được thổi lên hàng tỉ đồng.

Không chỉ vậy, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền; mua, bán đất trái qui định pháp luật còn diễn ra đối với đất rừng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận,...

Trước tình hình trên, cũng trong tháng 5/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản chỉ đạo UBND huyện Vạn Ninh phối hợp các sở ngành tăng cường công tác quản lí đất đai, trong đó có việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, tách thửa.

Ngay sau khi có sự can thiệp của chính quyền địa phương, các giao dịch liên quan đến đất đai tại huyện Vạn Ninh gần như bị "đóng băng", giá đất bắt đầu lao dốc.

Phải đến tháng 5/2019, thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa thống nhất chấm dứt hiệu lực của văn bản 4391 (tháng 5/2019) về việc tăng cường quản lí đất đai trên địa bàn huyện Vạn Ninh, các giao dịch mua bán tại đây mới bắt đầu xuất hiện trở lại.

Mới nhất, Thủ tướng Chính phủ vừa có văn bản đồng ý tạm dừng triển khai lập Qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong (Đặc khu Bắc Vân Phong).

Trước thông tin này, nhà đầu tư đã thể hiện sự lo lắng. "Bắc Vân Phong - Nam Tuy Hòa sẽ đi về đâu trong khi cách đây vài tháng giá bất động sản Vạn Ninh và Đông Hòa (Phú Yên) đã bị đẩy lên cao khủng khiếp. Bi kịch của vở diễn "lựu đạn chuyền tay" đã bắt đầu được kích hoạt", anh Châu, một nhà đầu tư thốt lên.

Theo anh Quang, Giám đốc một công ty môi giới tại TP HCM chia sẻ, "Dân mình cũng dễ lừa quá, chứ thấy ham là nhảy vô. Còn cá mập bây giờ họ chuyên nghiệp hơn rất nhiều, họ rất giỏi trong cách làm truyền thông để hút các nhà đầu tư tham gia vào cuộc chơi".

Thực tế, theo chia sẻ của anh Nhật, một người dân địa phương cho biết trước khi có thông tin về việc thành lập đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, đã có một số "cá mập" đổ về gom đất số lượng lớn, có thể đây mới chính là những người đã kiếm được nhiều tiền nhất kể từ khi cơn sốt đất bùng phát.

Ngược lại, hầu hết các nhà đầu tư đến sau phải nếm trái đắng. Thậm chí một số nhà đầu tư trước đây còn tiếc khi lỡ sóng Bắc Văn Phong như anh Thu, ngụ tại quận Tân Bình, TP HCM đã chuyển sang vui mừng vì cuối cùng đã quyết định không xuống tiền mua.

Phân lô bán nền tràn lan ở Phú Quốc

Trước cả Bắc Vân Phong, tình trạng sốt đất diễn ra ở rất nhiều nơi tại "Đảo Ngọc" như thị trấn Dương Đông, ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá, ấp Cây Thông Trong và ấp Cây Thông Ngoài, Cửa Dương, Cửa Cạn... trước thông tin thành đặc khu.

Thời điểm 2017 - 2018, giá đất tại hầu hết các xã, thị trấn ở Phú Quốc tăng gấp 3 - 4 lần. Tại thị trấn Dương Đông, giá đất cao nhất là mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, có mảnh đất chỉ sau một đêm giá đã tăng hàng trăm triệu đồng/m2.

Việc chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, lấn chiếm đất rừng, tự ý phân lô, tách thửa,... diễn ra tràn lan, cùng với đó là tình trạng đầu cơ gây sốt giá khiến Phú Quốc gần như bị băm nát.

Trước tình trạng trên, tháng 5/2018, tỉnh Kiên Giang có công văn chỉ đạo tạm dừng các hoạt động phân lô bán nền, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện Phú Quốc.

Theo đó, việc tạm dừng diễn ra đến khi Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt có hiệu lực và qui hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chính thức. Cơn sốt đất khi đó cũng bắt đầu dịu lại, giá đất giảm từ 10 - 50% nhưng vẫn không có nhiều giao dịch.

Sau gần 2 năm thực hiện chủ trương trên, tháng 1/2020, UBND tỉnh Kiên Giang có tờ trình xin Ban Thường vụ tỉnh Kiên Giang chấm dứt qui định này.

Đến tháng 3/2020, Ban thường vụ Tỉnh ủy Kiên Giang đã chấp thuận chủ trương chấm dứt việc tạm dừng các hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Quốc.

Kể từ khi cơn sốt đất lắng xuống từ giữa năm 2018, nhiều nhà đầu tư lướt sóng rút lui, thị trường BĐS Phú Quốc ghi nhận sự trầm lắng kéo dài cho đến nay.

Vân Đồn "quay cuồng" trong cơn sốt đất

Báo cáo thị trường BĐS quí II/2018 nhận định, trong 3 đặc khu tương lai, Vân Đồn được đánh giá là có sự tăng giá đất nền rõ rệt nhất. 6 tháng đầu năm 2018 so với cùng kì năm 2017, giá đất trung bình tại đây đã tăng tới hơn 3 lần, từ 7,2 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân là do cuối năm 2017, ngay sau khi xuất hiện thông tin Vân Đồn trở thành một trong 3 đặc khu kinh tế tương lai, làn sóng đầu tư ngay lập tức đã đổ về khiến giá đất tăng chóng mặt. Thời điểm đó, những mảnh đất vốn có giá vài trăm triệu đã bị thổi giá lên vài tỉ, thậm chí hàng chục tỉ đồng chỉ trong vài tháng.

Sau đó các NĐT nhỏ lẻ khác từ khắp nơi đổ về lùng mua đất để chờ ngày "đặc khu cất cánh", khiến thị trường BĐS Vân Đồn liên tục sốt nóng trong hơn một năm sau đó.

Trước tình trạng chuyển đổi mục đích đất tràn làn, đầu tháng 5/2018, tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tạm dừng giao đất cho các tổ chức, dự án; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, trường hợp đặc biệt thì báo cáo tỉnh xem xét, quyết định.

Sau "lệnh" tạm dừng giao dịch về đất đai tại huyện Vân Đồn này, cùng với việc tỉnh kiểm tra các sàn giao dịch có dấu hiệu sai phạm, đầu cơ thổi giá đất, hầu hết các sàn giao dịch BĐS tại đây đã đóng cửa, nhân viên môi giới có cuộc tháo chạy ồ ạt, giao dịch lập tức chững lại, thị trường gần như "đóng băng".

Cùng với đó, Dự luật Đặc khu liên tiếp bị lùi xem xét trong các kì họp Quốc hội khiến thị trường địa ốc tại đây chững lại suốt nhiều tháng.

Mãi đến đầu tháng 1/2019, thị trường BĐS Vân Đồn mới có dấu hiệu khởi sắc trở lại sau khi lệnh tạm dừng các giao dịch đất đai được gỡ bỏ. Nhiều nhà đầu tư lớn quay trở lại khiến các giao dịch BĐS trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, không còn xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, thị trường phát triển ổn định nhưng kém phần sôi động.