Chung cư chững giá nhưng vẫn khó mua

Đầu năm, nghe ngóng thị trường có dấu hiệu chững lại, vợ chồng chị Hải Yến, quận Nam Từ Liêm, khởi động lại kế hoạch mua nhà. Có sẵn khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng, nữ nhân viên văn phòng tính mua chung cư tại dự án đang xây dựng ở phía Tây để có thể trả tiếp theo tiến độ. Tham khảo nhiều môi giới, chị Yến cho hay mặt bằng giá các dự án vẫn đang neo cao, dao động 65-80 triệu đồng mỗi m2.

Đơn cử, tại phân khu cuối cùng gồm ba tòa ở đại đô thị phía Tây, chị Yến được chào mua một số căn hai phòng ngủ diện tích 63-67 m2, giá khoảng 4,5-4,8 tỷ đồng. Nếu ưng, chị sẽ trả trước khoản 20% chủ nhà đã vào tiền, khoảng 950 triệu đồng đến một tỷ, sau đó đóng tiếp tiến độ khoảng 5% một quý, nhận nhà vào quý III/2027.

"Các căn này đều được 'cắt lỗ' 50 triệu đồng nhưng tôi thấy giá vẫn cao nên có thể chờ để giảm thêm", chị nói.

Tương tự, anh Quang Tiến, một nhà đầu tư tại huyện Gia Lâm, cũng săn tìm quỹ căn giảm giá tại dự án chung cư mới phía Đông ngay trong tháng đầu năm. Anh nói, một số dự án mới ra mắt cuối năm ngoái đến nay đã dừng tăng giá, thậm chí nhiều căn diện tích lớn còn giảm 50-100 triệu đồng. Ví dụ, tại dự án gồm ba tòa của chủ đầu tư nước ngoài, giá một số căn hai phòng ngủ 54 m2 khoảng 4,1 tỷ đồng (khoảng 76 triệu đồng mỗi m2), không còn chênh 100 triệu đồng như thời điểm dự án mới ra mắt đầu quý IV.

Hay tại phân khu đã bàn giao gần 4 năm, mặt bằng giá căn hộ cũng chững lại từ cuối năm ngoái. Một số căn diện tích 65 m2 được chào 46-47 triệu đồng mỗi m2, trong khi vào thời điểm giữa năm ngoái từng lên 48-49 triệu đồng. Anh Tiến nói, nhiều nhà đầu tư cũng "chờ thêm nhịp giảm của thị trường để cân nhắc xuống tiền bởi hiện mặt bằng giá vẫn cao".

Trong báo cáo mới đây, One Housing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn - dự báo lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư Hà Nội có thể giảm 5% trong năm nay sau khi đã tăng mạnh năm ngoái. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn có xu hướng neo cao. Đơn vị này cho biết tính đến quý IV, mặt bằng giá thứ cấp khu Tây đạt trung bình 56 triệu đồng mỗi m2, còn khu Đông khoảng 49 triệu đồng.

Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Thủ đô đã tăng hơn 26% - mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay, đạt trung bình 48 triệu đồng mỗi m2. Tuy vậy, đà tăng này có xu hướng chậm lại trong 2025. CBRE dự báo nguồn cung mới dồi dào lên đến 31.000 căn năm nay khiến giá bán ổn định trở lại, dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho biết nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá như phía Tây, phía Đông và Nam, hiện đã có dấu hiệu hạ nhiệt về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn.

Tuy nhiên, hiện tượng giảm giá nhẹ 3-5% mới xuất hiện cục bộ một số dự án mới giá cao do nhà đầu tư gặp áp lực tài chính, muốn thoát hàng. Còn lại phần lớn có xu hướng giữ giá, thậm chí một số dự án ở vị trí đắc địa phía trong Vành đai 3 vẫn có thể tăng nhẹ trong năm nay.

Giá chung cư neo cao khiến cơ hội mua nhà của nhiều người dân vẫn rất thách thức. Trong báo cáo mới công bố, CBRE cho biết giá nhà tại Hà Nội hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng. Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.

Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 7.500 độc giả về kế hoạch mua nhà, gần 40% phản hồi cho biết không muốn mua vì giá chung cư quá cao. Ngoài ra, có khoảng 22% độc giả cho biết tiếp tục chọn phương án thuê nhà bởi giá chưa hợp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận tài chính của đa số người dân vẫn đang chật vật phục hồi sau giai đoạn kinh tế khó khăn. Thu nhập bình quân của nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng khoảng 13,3-14,5 triệu đồng, tăng 4-7%. Xét trên thu nhập và giá nhà, ngay cả nhóm 20% này cũng khó sở hữu cơ hội an cư và các nhóm thu nhập thấp hơn "gần như không có cơ hội".

"Với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giảm 50%, nhiều lao động thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận được", ông Đính cho hay.