Condotel thoái trào vì rủi ro pháp lý, tương lai sẽ đi về đâu?

Tại Nha Trang, nơi được nhiều chủ đầu tư xem là miền đất hứa của loại hình bất động sản này, lượng giao dịch condotel từ đầu năm 2018 giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kỳ trước. Nghĩa là cứ 10 căn condotel bán ra thị trường thì chỉ 2 căn bán được, chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kỳ trước.

Ông Đặng Hùng Võ, người từng ở vị trí Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quản lý các chính sách đất đai, nay thường xuyên tham gia vào các dự thảo luật về đất đai với tư cách chuyên gia độc lập, nói rằng đó là "khoảng lặng” của thị trường.

Condotel chững lại vì đâu?

Có nhiều nguyên nhân, trong đó yếu tố quan trọng là sự không rõ ràng về mặt pháp lý của condotel. Du nhập vào Việt Nam vào năm 2013, đến nay, condotel chưa hề có văn bản quy phạm pháp luật nào được ban hành để quản lý nó.

Ông Văn Dũng Chinh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản tỉnh Khánh Hòa, cho rằng yếu tố pháp lý đóng vai trò then chốt khiến condotel chững lại.  Thị trường condotel đã hình thành và có hàng nghìn giao dịch nhưng thuật ngữ “condotel” vẫn chưa xuất hiện trong Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở. Khách mua sản phẩm phần lớn chỉ được cấp một hợp đồng dân sự với chủ đầu tư.

Hàng chục dự án condotel đã bùng nổ ven biển Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc trong 5 năm qua. Ảnh: Duy Hiếu.

Hiện vẫn còn tranh cãi nên quản lý condotel như một căn hộ để ở hay một phòng lưu trú. Việc không được cấp sổ hồng hay sổ đỏ khiến việc giao dịch, mua đi bán lại trên thị trường gặp nhiều khó khăn. Do đó khách hàng không an tâm khi bỏ ra một số tiền lớn đầu tư, thấy mình bị đặt ở thế "cầm dao đằng lưỡi".

Lý do thứ hai khiến condotel thoái trào một phần là việc ngân hàng đang siết chặt cho vay để đầu tư các dự án bất động sản, đặc biệt là cho vay mua condotel. Thời kỳ tín dụng bất động sản tăng nhanh, phục vụ nhu cầu mua và đầu tư bất động sản để hưởng mức lợi nhuận cao hơn đã qua.

Nguyên nhân thứ ba được ông Chinh chỉ ra là nhiều đơn vị phát triển dự án xem mô hình condotel là dễ kiếm tiền, kiếm tiến nhanh nên không lường trước được khó khăn khi phát triển sản phẩm này.

“Họ lao vào sân chơi quá sức bởi đặc thù condotel là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đòi hỏi chủ đầu tư, nhà phát triển dự án phải có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng, phải có thương hiệu lớn. Những nhà đầu tư, người mua bất động sản nghỉ dưỡng luôn nhìn đến giá trị thương hiệu mới xem xét quyết định”, ông Chinh phân tích.

Rủi ro treo trên đầu khi đổ tiền mua condotel

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng khi vấn đề pháp lý của condotel vẫn còn lấn cấn giữa bất động sản để ở hay kinh doanh thì tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ngoài ra, việc kinh doanh, mua bán áp dụng theo quy định pháp luật gì vẫn chưa được ban hành cụ thể.

Hiện tại, một số luồng ý kiến cho rằng có thể áp dụng Bộ Luật Dân sự trong mua bán condotel. Theo đó, chủ đầu tư và nhà đầu tư có thể góp vốn mua bán dự án condotel (vòng đời 50-70 năm) theo hình thức hợp đồng dân sự, có cam kết của các bên. Khi đó bên nào vi phạm sẽ căn cứ vào hợp đồng để xử lý.

Tuy nhiên, việc ghi nhận việc mua bán condotel như một giao dịch dân sự là điều chưa đủ và đầy rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo đó, người mua sản phẩm không được cấp giấy chứng minh quyền sở hữu condotel tương tự sổ hồng (với chung cư), sổ đỏ (với đất ở). Từ đây dẫn đến những rủi ro nhất định khi xảy ra tranh chấp hoặc mua đi bán lại.

Ngoài ra, không có quy định cụ thể về vai trò của nhà đầu tư trong tổng thể dự án, cũng không có quy chuẩn cụ thể với căn hộ condotel… khiến khách hàng an tâm về quyền sở hữu và khoản đầu tư của mình.

Trong một báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Quốc hội cũng chỉ rõ những rủi ro khi đầu tư condotel. Bộ này cho rằng các điều kiện của hợp đồng mua bán hiện tại không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua condotel.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng rủi ro từ đầu tư condotel có thể đến từ việc cam kết lợi nhuận quá cao của các chủ đầu tư. Ông cho biết nhiều chủ đầu tư đang cam kết tỷ lệ sinh lời của căn hộ condotel là 8-12%/năm trong 8-12 năm nhưng không đi kèm biện pháp cụ thể để thực hiện cam kết với khách hàng.

Trong khi đó, tại nhiều nước, tỷ suất lợi nhuận cam kết của loại hình căn hộ condotel chỉ khoảng 6%/năm. Ông nhấn mạnh tỷ lệ cam kết nếu lên tới 14-15% là phi lý. Do đó, khách hàng có thể gặp cảnh doanh nghiệp “nuốt lời” sau khi đã đầu tư xong và bán hết dự án.

Ứng xử với condotel như thế nào?

Dẫn ví dụ Nha Trang, ông Văn Dũng Chinh nhấn mạnh nếu rõ ràng về pháp lý, quy hoạch tốt, condotel sẽ phát triển lành mạnh. Nếu Nha Trang quy hoạch tốt, thực hiện nghiêm túc thì việc phát triển condotel sẽ không ồ ạt, mà đúng định hướng, góp phần thúc đẩy du lịch ở đây.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng condotel vẫn có những tiềm năng và cơ hội nhất định. Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho loại hình bất động sản này không được tháo gỡ sẽ gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng cơ quan chức năng không nên tìm cách quản lý condotel dựa vào tên gọi là căn hộ "lai" khách sạn. Ông nhấn mạnh cần xây dựng một quy định chung để quản lý các loại hình bất động sản có đồng thời nhiều chức năng khác nhau.

Chuyên gia cho rằng cần nhanh chóng làm rõ tính pháp lý của condotel để phát triển loại hình này một cách lành mạnh. Ảnh: Duy Hiếu.

Ông Võ đề xuất quản lý theo công năng. Theo đó, Luật Đất đai đã quy định một thửa đất có thể có nhiều chức năng khác nhau. Nhà quản lý chỉ cần lựa chọn một chức năng chính để quản lý. Với trường hợp condotel lựa chọn chức năng chính của nó là nhà ở hay khách sạn để quản lý.

“Điều quan trọng là cần quy định cho bất động sản đa công năng, để đối phó với thực trạng càng nhiều loại mới ra đời. Yếu kém trong quản lý là vướng mắc nhất với condotel bây giờ”, ông Võ nói.

Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết trong năm 2019, cơ quan này sẽ có quy định cụ thể về condotel. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định condotel không phải là đơn vị ở, do đó sẽ xây dựng theo hướng là sản phẩm kinh doanh.

Vấn đề pháp lý với hàng chục nghìn căn hộ condotel đã và đang xây dựng trên cả nước vẫn đang là chủ đề có nhiều ý kiến bàn luận. Nói cách khác, hướng đi nào cho loại hình bất động sản này vẫn chưa được quyết định cụ thể.