Đất Xanh đang có quĩ đất 'khủng' như thế nào?

Bài toán quĩ đất là vấn đề cốt lõi trong hoạt động của doanh nghiệp địa ốc. Trong bối cảnh thị trường BĐS tại các thành phố lớn đang gặp khó như Hà Nội và HCM, việc sở hữu và phát triển quĩ đất tại các địa bàn khác là phương án được nhiều công ty lựa chọn.

Đất Xanh đang 'ôm' quĩ đất như thế nào?

Thông tin từ Đất Xanh (Mã chứng khoán; DXG), tính đến cuối năm 2018, công ty có danh mục 39 dự án, quĩ đất đạt 816 hecta với tổng mức đầu tư lên đến 53.000 tỉ đồng. Các quĩ đất tâp trung tại Bình Dương, Đồng Nai, Hồ Chí Minh, Nha Trang, Quảng Nam và Cần Thơ…

Tuy nhiên, con số được phía Đất Xanh công bố đang có sự khác biệt với số liệu ước tính từ các công ty chứng khoán. Cập nhật tại báo cáo phân tích mới nhất vừa công bố vào đầu tháng 9 của Chứng khoán Rồng Việt, quĩ đất hiện nay của Đất Xanh khoảng 70 ha. Con số này thấp hơn đáng kể so với các doanh nghiệp khác như Văn Phú – Invest (150 ha), DIC Corp (350 ha), Nam Long (640 ha), Nhà Khang Điền (650 ha).

DXG

Nguồn: Chứng khoán Rồng Việt

Số liệu này cho thấy sự thay đổi đáng kể so với thông tin trên báo cáo phân tích được Chứng khoán BSC đưa ra vào tháng 2/2018. Theo báo cáo CTCK này nêu thời điểm đó, Đất Xanh đang sở hữu quĩ đất sạch ước tính khoảng 247,3 ha, trong đó bao gồm 202,5 ha ở khu vực Quảng Nam – Hạ Long và 44,8 ha (tương đương khoảng 5,3 triệu m2 sàn xây dựng) tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Để làm rõ hơn về quĩ đất của Đất Xanh, người viết tổng hợp diện tích đất tại các dự án sắp triển khai và đang triển khai của công ty.

DXG2

Nguồn: Tổng hợp số liệu từ báo cáo của Chứng khoán HSC, VNCS

Theo số liệu tổng hợp, hiện Đất Xanh đang có 15 dự án đang và sắp triển được sở hữu trực tiếp với diện tích tổng cộng gần 526 ha. Trong đó, những dự án có diện tích lớn nhất là Cam Ranh Conservative Urban Area (Nha Trang, 172 ha), Opal Ocean View (Quảng Nam, 185 ha) và Opal City Nam Hội An (Quảng Nam, 132 ha).

Về quĩ đất sở hữu qua các công ty con, công ty liên kết, tổng diện tích đất của 13 dự án đạt gần 160 ha, phân bố chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương.

Như vậy, tổng quĩ đất của Đất Xanh theo thống kê sở hữu trực tiếp và gián tiếp dưới dạng đang và sắp triển khai đạt gần 686 ha.

'Né bão' tại Hà Nội và TP HCM, Đất Xanh chuyển hướng sang vùng ven

Những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh đang gặp nhiều khó khăn. Điền hình, lượng mở bán mới tại Thành phố Hồ Chí Minh thấp nhất trong 5 năm trở lại. Cùng với đó, lượng tiêu thụ vượt lượng mở bán đầu tiên kể từ quí II/2017 tại Hà Nội.

Trong bối cảnh như vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn việc phát triển quĩ đất các tỉnh thành phố ngoài các điểm nóng gồm Hà Nội, HCM, Đà Nẵng, Nha Trang.

Điển hình, Phát Đạt mở rộng hoạt động sang thị trường bất động sản tại Bình Định và Quảng Ngãi. Nam Long có kế hoạch phát triển các dự án tại Long An, Đồng Nai và Hải Phòng. Văn Phú – Invest tích lũy quĩ đất tại Huế và Cần Thơ.

Cùng với xu hướng của các doanh nghiệp địa ốc khác, Đất Xanh cũng thực hiện thâu tóm quĩ đất tại Bình Dương để phát triển các dự án cao tầng.

Cụ thể, vào cuối tháng 8, CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, công ty thuộc sở hữu 99,99% của CTCP Tập đoàn Đất Xanh vừa trúng đấu giá khu đất vàng 92,2 ha gần sân bay Long Thành (Bình Dương) với giá 3.060 tỉ đồng. Mức giá này cao gấp 1,86 lần giá khởi điểm.

Với số liệu này cho thấy dường như ước tính của Chứng khoán Rồng Việt đang chưa ước tính quĩ đất của Đất Xanh thông qua việc sở hữu các công ty con.

Cùng với việc thâu tóm đất khủng tại thời điểm đó, Đất Xanh công bố quyết định góp vốn thành lập một lúc cả hai công ty là Công ty TNHH Đất Xanh Quảng Bình và Công ty TNHH Đất Xanh Huế.

Cụ thể, Công ty TNHH Đất Xanh Quảng Bình có vốn điều lệ 600 tỉ đồng, Đất Xanh góp 150 tỉ đồng, tương đương 25% vốn điều lệ. Đất Xanh cũng góp 25% vốn, tương ứng 75 tỉ đồng vào thành lập Công ty TNHH Đất Xanh Huế, doanh nghiệp có vốn điều lệ dự kiến 300 tỉ đồng.

Trước đó, Đất Xanh cũng có động thái huy động thêm vốn để phát triển quí đất. Cụ thể, Cuối tháng 5 vừa qua, Đất Xanh công công bố đợt phát hành 234 trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 234 tỉ đồng. Kỳ hạn 5 năm, lãi suất 7%/năm và dự kiến phát hành trong quí II/2019. Mục đích của đợt phát hành trái phiếu này là nhằm huy động vốn để phát triển quí đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động của công ty.

Trong giai đoạn 2018 – 2020, Đất Xanh đặt mục tiêu quĩ đất 2.000 ha, tập trung phát triển các dự án có quí mô 5 – 20 ha. Tầm nhìn dài hơi hơn, công ty định hướng phát triển các dự án, khu đô thị trên 20 ha trong giai đoạn 2021 – 2023 và đẩy mạnh hoạt động M&A để mở rộng quĩ đất. Với tầm nhìn trên, liệu Đất Xanh có thể thực hiện?

1

Dự án Gem Riverside của Đât Xanh. Ánh: Đất Xanh Group

chọn