Đề xuất bỏ cơ chế thu quĩ bảo trì chung cư ở TP HCM: Có hợp lí?

Xóa quyền thu phí của chủ đầu tư?

Theo Luật Nhà ở sửa đổi và Thông tư về quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng khoản tiền phí bảo trì (bảo dưỡng tòa nhà sau khi hết thời gian bảo hành) trị giá 2% giá trị căn hộ. 

Khoản phí này được thu trước khi khách hàng nhận nhà. 

Chủ đầu tư quản lí quĩ bảo trì cho đến khi đã bầu ra ban quản trị, doanh nghiệp phải bàn giao quĩ cho đại diện của cư dân quản lí. 

Tuy nhiên, với thực trạng phát sinh hàng loạt tranh chấp về việc bàn giao quĩ bảo trì, các kiến nghị dừng thu hoặc trả lại nguồn tiền này ngày càng phổ biến.

Theo báo cáo tình hình quản lí, vận hành, sử dụng nhà chung cư vừa trình UBND TP HCM và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì nhà chung cư. 

Theo đó, phí bảo trì chung cư sẽ thu khi đã thành lập ban quản trị và sử dụng theo tỉ lệ % do Hội nghị nhà chung cư quyết định. 

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều hội nghị chung cư chỉ qui định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Một đại diện Phòng Quản lí nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng kinh phí đó, bởi vì có những chung cư kinh phí này rất lớn, có khi đến vài chục tỉ. 

Người ta chiếm dụng hoặc nhập chung tài khoản của công ty. Đến khi đủ điều kiện thành lập ban quản trị rồi người ta có nhiều lí do không bàn giao nên mới xảy ra tranh chấp.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, hiện TP có hơn 1.400 chung cư, nhưng chỉ có 194 chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì. Trong danh sách 12 xung đột lợi ích phổ biến khi vận hành nhà chung cư, tranh chấp về việc bàn giao quĩ bảo trì xếp thứ 2 và thường xuyên rơi vào bế tắc. Với qui định hiện hành, nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, thì việc xử phạt chỉ dừng lại ở mức xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ đầu tư bàn giao lại. Trong trường hợp, chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản thì việc cưỡng chế tài sản là không khả thi.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần xây dựng bộ tiêu chí rõ ràng để cử người vào ban quản trị một cách minh bạch và đủ năng lực trong việc thu chi tài chính. Trước mắt, để giải quyết tranh chấp phí bảo trì, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị điều chỉnh qui định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, trên thực tế tại nhiều chung cư, hiện tài khoản của ban quản trị chung cư chỉ có một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. 

Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân và dẫn đến khiếu kiện.

Quĩ bảo trì chung cư rất dễ bị chiếm dụng

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group, trung bình quĩ bảo trì có giá trị vài chục tỉ đồng, thậm chí lên đến hàng trăm tỉ đồng, do đó, việc chiếm dụng quĩ có thể mang về nguồn thu đáng kể. Song, các chế tài, xử phạt đối với hành vi chiếm dụng hiện còn quá nhẹ.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do quĩ bảo trì có giá trị lớn bị chiếm dụng nhưng mức phạt chỉ vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng là quá nhẹ, không đủ để ngăn chặn vấn nạn này. 

Nếu luật qui định doanh nghiệp chiếm dụng quĩ bảo trì của người dân sẽ bị phong tỏa tài khoản thì câu chuyện có thể đã khác. 

Theo đó, ông Phúc cho rằng đề xuất cần phải đưa ra chế tài mạnh hơn nữa đối với các chủ đầu tư vi phạm những qui định liên quan đến vấn đề vận hành nhà chung cư để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ của họ.

Để giải quyết tình trạng này nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, các bên nên thông báo cư dân chuyển khoản số tiền này vào một tài khoản phong tỏa ngay từ khi thu quĩ bảo trì và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này. 

Phần lãi sinh ra từ quĩ bảo trì sẽ vô cùng lớn nếu được quản lí tốt. Vì đây là khoản tài chính chung của các cư dân nên nếu muốn sử dụng cho bất kì việc gì đều cần phải có sự đồng thuận và cho phép từ phía người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đực (Công ty Địa ốc Đất Lành), trước mắt không nên vội thu quĩ bảo trì một lần để tránh tiêu cực bị chiếm dụng quĩ. Còn nếu thu, nên tính trên giá xây dựng chứ không tính trên giá thành sản phẩm.

Ông Đực nêu ví dụ “có 6 lô chung cư của doanh nghiệp không thực hiện thu phí bảo trì 2%, cũng không thuê một tổ chức bên ngoài quản lí mà tự vận hành. 

Mức phí vừa vận hành quản lí vừa bảo trì là 4.200 đồng/m²/tháng, trong đó, phí vận hành là 3.000 đồng, phí bảo trì là 1.200 đồng. Quĩ này sau chục năm vận hành vẫn còn dư tới 1 tỉ đồng và hiện chưa phải đóng góp thêm bất kì một đồng nào.

Trước đây, HoREA cũng từng có văn bản gửi các cơ quan, ban, ngành liên quan về kiến nghị đổi mới phương thức thu phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng nhà tại thời điểm bàn giao nhà. 

HoREA khuyến nghị cơ quan quản lí Nhà nước xem xét bãi bỏ qui định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà vì không cần thiết, không hợp lí và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.