ĐHĐCĐ Vạn Phát Hưng: Thương vụ Lotte Land có thể ghi nhận doanh thu trong quý III và quý IV, tự tin về mục tiêu lợi nhuận 2024

Mục tiêu lãi 76 tỷ đồng

Ngày 27/6, CTCP Vạn Phát Hưng đã tiến hành ĐHĐCĐ thường niên năm 2024. Tại đại hội, cổ đông Vạn Phát Hưng đã thông qua kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2024 lần lượt là 253,5 tỷ đồng và 76 tỷ đồng, tỷ lệ chia cổ tức dự kiến 5%.

Năm nay, Vạn Phát Hưng sẽ tập trung thực hiện chuyển nhượng 55% vốn tại Bất động sản Nhà Bè (liên quan đến dự án Nhơn Đức mở rộng giai đoạn 1), triển khai san lấp, thi công dự án An Hưng và dự án Nhơn Đức.

Cùng đó, xin phê duyệt giấy phép xây dựng dự án An Hưng; xin chấp thuận chủ trương đầu tư và duyệt quy hoạch 1/500 dự án Nhơn Đức; xin chấp thuận chủ trương đầu tư Viện Dưỡng lão tại Nhơn Đức - Nhà Bè.

Vạn Phát Hưng vừa trải qua một năm 2023 khó khăn khi doanh nghiệp chưa bố trí được dòng tiền chia cổ tức năm 2022 cho cổ đông, bởi nguồn lực tài chính tập trung thanh toán các khoản nợ và các nghĩa vụ tài chính khác, đồng thời dồn lực cho các dự án trọng điểm như khu dân cư An Hưng (9,2 ha) và khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè (16,7 ha).

Theo báo cáo của HĐQT Vạn Phát Hưng, kết thúc năm 2023, hệ số vòng quay hàng tồn kho doanh nghiệp là 0,03 vòng. Đây là mức tương đối thấp, nguyên nhân do trong năm 2023 thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, công ty tập trung chủ yếu phát triển quỹ đất và đầu tư xây dựng các dự án dở dang.

Cùng với đó, tỷ số nợ vay/tổng tài sản và tỷ số nợ vay/vốn chủ sở hữu lần lượt là 33,6% (tăng 10%) và 77,8% (tăng 26,1% so với cùng kỳ). Nguyên nhân do trong năm công ty vay thêm nguồn vốn để bù đắp dòng tiền hoạt động và đầu tư dự án.

Tại báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn UHY đã bày tỏ về khả năng hoạt động liên tục của VPH.

Phiên thảo luận

Cổ đông: Tiến độ Khu dân cư An Hưng?

Ban lãnh đạo: Hiện tại KDC An Hưng đã tới bước thực hiện quyết định giao đất (ngày 1/8 luật mới sẽ được thông qua). Khi có quyết định giao đất, công ty sẽ tính tiền sử dụng đất, nhưng từ 1/8 phương thức tính sẽ khác hoàn toàn so với luật cũ. 

Hiện tại công ty đang chậm lại ở bước này để sau khi bộ luật mới được thông qua, công ty sẽ thực hiện quyết định giao đất rồi tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hàng năm, như vậy sẽ giúp tiến độ pháp lý trơn tru hơn.

Cổ đông: Kế hoạch phát triển Nhà máy xử lý chất thải Hòa Bình, viện dưỡng lão Định An và trường học trong giai đoạn 2024 - 2028?

Ban lãnh đạo: Dự án Hòa Bình hiện đang có hai hướng xử lý chính. Đầu tiên là xử lý chất thải hầm cầu, hiện tại nhà máy đã hoàn thành nâng cấp và đã hoạt động ổn định ở Đa Phước. Thứ hai là phần nghĩa trang đang nằm ở phần tính tiền sử dụng đất.

Cổ đông: Mục tiêu tài chính năm 2024?

Ban lãnh đạo: Về mục tiêu tài chính năm nay, chúng tôi đề ra là 224 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng cổ phần tại Nhà Bè Land. 

Cổ đông: Hướng xử lý nếu các dự án không đạt tiến độ như mong muốn?

Ban lãnh đạo: Hiện tại nguồn vốn vận hành công ty luôn có dự phòng, tài sản dự phòng, đảm bảo tính thanh khoản cao, đảm bảo quá trình hoạt động, vận hành.

Cổ đông: Đề nghị doanh nghiệp bổ sung chi tiết hơn thông tin về dự án An Hưng, Nhà Bè. Dự án An Hưng sau khi xong 1/500 thì khi nào bán hàng? Dự định dài hạn hơn về các dự án khác như Nhà Bè Land?

Ban lãnh đạo: Trong kế hoạch kinh doanh năm 2024, công ty chúng tôi tập trung chuyển nhượng cổ phần tại Nhà Bè Land. Hiện tại, dự án An Hưng và Nhà Bè chiếm tỷ trọng khá lớn tổng tài sản của công ty.

Về tính khả quan để thực hiện kế hoạch 2024, hiện dự án Nhà Bè đã hoàn tất chấp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chúng tôi đã hoàn thành bước này.

Tiếp theo và là phần quan trọng nhất là hoàn thành chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, tiến độ các thủ tục này đã đạt khoảng 95% và chờ UBND TP HCM phê duyệt. Quá trình phê duyệt này phụ thuộc một phần vào hiệu lực của Luật Đất đai, dự kiến quý III sẽ hoàn thành và đủ điều kiện tiếp tục chuyển nhượng.

Pháp lý của An Hưng đang thực hiện trong thời gian nhiều năm, từng giai đoạn sẽ có các bước khác nhau. Hiện dự án đã hoàn thành phê duyệt 1/500, tiếp theo thực hiện quyết định giao đất, đóng tiền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Sau đó thì công ty tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng và đi đến bước đủ điều kiện bán hàng.

Chi tiết về tiến độ pháp lý, do liên quan đến nhiều dự án và quá trình kéo dài nên công ty sẽ cập nhật tiến độ pháp lý từng dự án, chi tiết về quy mô, tổng mức đầu tư lên website để cổ đông theo dõi.

Cổ đông: Năm 2023 công ty không đạt chỉ tiêu lợi nhuận đến từ việc thất bại chuyển nhượng vốn tại Công ty Nhà Bè. Năm nay công ty có chuyển nhượng được thành công hay không? Công ty đã có đối tác nhận chuyển nhượng dự án này hay chưa? Giá trị chuyển nhượng 224 tỷ này sẽ chuyển nhượng một phần hay toàn bộ? Hiện tại công ty chỉ chuyển cho Lotte Land hay có đối tác khác?

Ban lãnh đạo: Về đối tác chuyển nhượng cổ phần Công ty Nhà Bè thì tại ĐHĐCĐ năm 2021 công ty đã trình xin ý kiến cổ đông về việc chuyển nhượng 55% cho đối tác là Lotte Land (thuộc Tập đoàn Lotte).

Phần quan trọng nhất để hoàn thành việc chuyển nhượng nằm ở pháp lý dự án Nhơn Đức giai đoạn 1, phụ thuộc vào việc có chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong những năm qua, tình hình pháp lý đều chờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đa số tất cả dự án đều bị chậm. Công ty đã thực hiện đầy đủ các bước theo yêu cầu của các sở và cơ quan ban ngành song vẫn phụ thuộc vào các luật.

Theo số liệu thống kê của TP HCM, giai đoạn 2022 - 2023 mỗi năm thành phố chỉ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư được 2 dự án, quý I/2024 thì chỉ có 1 dự án. Nhin chung vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư đang vướng mắc, sắp tới còn thay đổi. 

Do đó, công ty đang cố gắng hoàn thành tốt những vấn đề đặt ra trong pháp lý để cố gắng thực hiện chuyển nhượng cổ phần, cố gắng ghi nhận doanh thu trong quý III và quý IV. Khả năng trong quý III, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ hoàn thành, đây là điều kiện tiên quyết để các đối tác (không chỉ Lotte) thực hiện việc chuyển nhượng.

Cổ đông: Phương pháp tính lại tiền sử dụng đất đang gặp những ảnh hưởng như thế nào? Lotte Land đã cọc 200 tỷ trong một thời gian dài, giả sử chậm tiến độ pháp lý thì có ảnh hưởng gì đến hợp đồng cọc hay không và có rủi to gì cho công ty hay không? 

Hiện chưa có đơn giá sử dụng đất cụ thế. Tuy nhiên đứng trên phương diện của ban lãnh đạo thì hiện tại có phương án nào nào hay không (Ví dụ phương án A, B, C đề ra đơn giá nào cho từng trường hợp)?

Ban lãnh đạo: Về câu hỏi Công ty Lotte đã tạm ứng 200 tỷ về việc chuyển nhượng 55% cổ phần Công ty Bất động sản Nhà Bè thì liên quan đến điều khoản hợp đồng, công ty không thể tiết lộ tại đại hội.

Việc chậm trễ tiến độ pháp lý do ảnh hưởng của điều kiện khách quan (phụ thuộc vào cơ quan ban ngành về việc phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư). Hiện tại hai bên cũng đang thương thảo, làm việc với nhau.

Chi phí sử dụng đất sẽ ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của dự án. Sẽ liên quan đến doanh thu bán, hàng và giá bán. Vạn Phát Hưng đã tính trường hợp các mức 5 triệu - 10 triệu - 15 triệu để có thể theo dõi tính hiệu quả của dự án. Nhưng vì vấn đề nhạy cảm liên quan đến tính tiền sử dụng đất nên không thể đưa ra con số cụ thế.

Công ty đã tính phương án thấp nhất, cao nhất. Nếu như tiền sử dụng đất cao thì về phần mặt bằng thị trường chung thì giá bất động sản sẽ tăng, khi đó công ty sẽ điều chỉnh mức giá bán sản phẩm tăng theo mức đóng tiền sử dụng đất. 

Cổ đông: Trong thuyết minh báo cáo tài chính có khoản phải thu và cho vay thì cổ đông thấy có dự án Phan Văn Bảy và dự án Phú Xuân đang tạm dừng thì trong năm nay có tiếp tục triển khai hay không? Công ty có tính chuyển nhượng công ty con khác không?

Ban lãnh đạo: Liên quan đến các khoản phải thu, công ty tập trung chủ yếu vào hai dự án Nhơn Đức Nhà Bè và mở bán An Hưng. Đối với những dự án khác, công ty tập trung phát quang đối với quỹ đất lẻ. Liên quan đến các khoản tạm ứng, công ty tạm ứng cho các cá nhân thì doanh nghiệp chưa đủ điều kiện pháp lý dự án nên tạm thời không thể đưa thẳng quỹ đất vào tài sản.

Cổ đông: Tổng quỹ đất hiện tại của Vạn Phát Hưng là bao nhiêu? Chi phí giải phóng mặt bằng các dự án An Hưng, Nhà Bè Land cụ thể ra sao?

Ban lãnh đạo: Khoảng 44 ha, tập trung chủ yếu tại Nhơn Đức, Nhà Bè. Trong đó, công ty dự định sử dụng 2 ha để phát triển dự án Viện dưỡng lão và 8 ha dành cho giáo dục. Về chi phí đền bù các dự án rơi vào khoảng 5,5 triệu đồng/m2.

Cổ đông: Lợi nhuận sau thuế 2024 nếu không như dự kiến thì cổ đông có được chi trả cổ tức năm 2022 hay không?

Ban lãnh đạo: Kế hoạch lợi nhuận của công ty đề ra dựa trên việc hoàn thành chuyển nhượng cổ phần Nhà Bè Land cho đối tác, nếu không thành công thì việc chi trả cổ tức năm 2022 sẽ trì hoãn. Tuy nhiên, công ty khá tự tin sẽ chuyển nhượng thành công cổ phần trong năm 2024.