IFC đã tác động đến giá bất động sản của Thượng Hải, Seoul như thế nào?

Vừa qua vào tháng 11, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký công điện về việc thành lập trung tâm tài chính quốc tế (IFC) tại Việt Nam, đặt tại Đà Nẵng và TP HCM.  

Bàn về vấn đề này tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, trong bối cảnh thị trường địa ốc đang tái cơ cấu mạnh, các IFC có vai trò như mảnh ghép chiến lược giúp tái định vị các CBD (Central Business District - vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm và lao động cao nhất trong vùng đô thị, sở hữu hạ tầng giao thông công cộng dày đặc) và mở ra động lực tăng trưởng mới. 

Hiện nay ở Đà Nẵng, CBD truyền thống với trung tâm hành chính, tài chính, ngân hàng, thương mại đặt tại Hải Châu. Khu vực thương mại - dịch vụ - dân cư lõi tập trung ở Thanh Khê, Cẩm Lệ. Liên Chiểu, Hòa Vang đóng vai trò trung tâm công nghiệp - logistics - cảng biển - khu công nghệ cao. Ngũ Hành Sơn là trục du lịch - nghỉ dưỡng - đô thị ven biển cao cấp. Sơn Trà đóng vai trò trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp ven biển.

Tại TP HCM, CBD truyền thống tập trung tại khu vực quận 1. Trong khi trung tâm tài chính tập trung tại quận 2 cũ. Nhiều văn phòng, bệnh viện lớn, chợ đầu mối, trung tâm thương mại - dịch vụ truyền thống tập trung tại các quận 3, 5, 10 cũ. Bình Thạnh tập trung nhiều cao ốc, văn phòng. Tại quận 4 cũ (vị trí chuyển tiếp giữa quận 1 - quận 7), hạ tầng kết nối đang phát triển mạnh. 

Bài học từ Seoul và Thượng Hải

Nhằm đưa ra bài học tham khảo cho Việt Nam, chuyên gia đã chia sẻ một số kinh nghiệm quốc tế. 

Trước năm 2000 tại Hàn Quốc, CBD truyền thống của Seoul tập trung tại Jung-gu, tuy nhiên khu vực này mật độ dân số cao, hạ tầng giao thông đông đúc, khó di chuyển, thiếu quỹ đất phát triển mới.

Vì vậy đến năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã phê duyệt quy hoạch IFC Yeouido và tiến hành khởi công xây dựng vào năm 2007. Vị trí này nằm cạnh sông Hàn, ở phía Nam thành phố và cách khu CBD cũ 6 km. Một số dự án trọng điểm tại đây như khách sạn Conrad Seoul, 3 toà tháp văn phòng hạng A, IFC Mall...  

Năm 2013, toàn bộ khu phức hợp IFC được hoàn thành. Từ đó đến nay, khu vực trung tâm mới của Seoul thu hút được hơn 1.000 doanh nghiệp quốc tế, tạo ra từ 100.000 - 120.000 việc làm. Doanh nghiệp được hưởng ưu đãi thuế và trợ cấp, hỗ trợ 70% chi phí thuê văn phòng.

Về hạ tầng, họ xây dựng hầm kết nối từ IFC tới ga Metro, mở rộng tuyến Metro Line 9, trung tâm trung chuyển bus nhanh, tàu công cộng trên sông Hàn, tăng số làn xe 3 cây cầu... Như vậy, với việc xác lập IFC thì Seoul đã tạo nên CBD mới của Hàn Quốc từ năm 2013 đến nay. 

Tương tự tại Trung Quốc, trước năm 1990 thì CBD truyền thống của Thượng Hải tập trung tại Ngoại Than ở phía Tây sông Hoàng Phố. Song, điểm hạn chế của khu vực là quỹ đất phát triển khá chật hẹp với khoảng 1,5 km2, bị cạnh tranh với các trung tâm tài chính ở Singapore hay Hongkong.

Trong bối cảnh đó, Lục Gia Chủy (Thượng Hải) đã được phê duyệt quy hoạch trở thành trung tâm tài chính cấp quốc gia đầu tiên của Trung Quốc. Vị này nằm ở phía Đông sông Hoàng Phố, có quỹ đất dồi dào.

Đến năm 1999, Tháp Kim Mậu - công trình biểu tượng đầu tiên của thành phố đi vào vận hành. Những năm sau đó, tiếp tục có thêm Tháp truyền hình Thượng Hải, Tháp trung tâm tài chính thế giới Thượng Hải (SWFC)... đi vào vận hành.

Một trung tâm mới đã được hình thành tại Thượng Hải, thu hút lượng lớn doanh nghiệp và tạo thêm rất nhiều việc làm. Họ triển khai 8 chính sách cho IFC, ưu đãi thuế và trợ cấp, nới lỏng tỷ lệ sở hữu ngoại. Đồng thời, xây dựng hệ thống cầu vượt sông Hoàng Phố cùng các tuyến Metro Line 2, 4, 14.

Giá bất động sản tăng theo IFC

Việc Hàn Quốc và Trung Quốc lập IFC, tạo ra trung tâm mới tại Seoul và Thượng Hải đã giúp mặt bằng giá bất động sản ở những khu vực này có sự khác biệt lớn so với các nơi khác.

Cụ thể tại Seoul, kể từ khi hoàn thành IFC (năm 2013) đến nay, giá bán bất động sản phổ biến tại Yeouido đã tăng khoảng 2,3 lần, trong khi khu vực còn lại tăng khoảng 2 lần. Mặt bằng giá tại trung tâm cao hơn các nơi khoảng 15%. 

Tại Thượng Hải, khoảng cách còn xa hơn khi xét cùng giai đoạn 2000 - 2022, giá bán bất động sản phổ biến ở Lục Gia Chuỷ đã tăng gấp 14 lần, trong khi khu vực còn lại tăng gấp 11 lần. Mặt bằng giá tại trung tâm cao hơn khu vực ngoại thành khoảng 25%. 

Theo ông Quốc Anh, thực tế giá bất động sản tại các khu vực trên sẽ tiếp tục càng ngày càng cao. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung sụt giảm và sự khan hiếm của bất động sản trung tâm. 

"Nhìn chung, kinh nghiệm từ Yeouido hay Lục Gia Chủy cho thấy, một IFC thành công luôn hội tụ bốn yếu tố gồm quy hoạch, hạ tầng kết nối, công trình biểu tượng và cơ chế thu hút các định chế tài chính toàn cầu. Khi 4 cấu phần này được kích hoạt, các thành phố không chỉ hình thành những CBD mới năng động hơn, mà còn tạo cú hích cho doanh nghiệp, việc làm và giá trị bất động sản trung tâm.

IFC Yeouido ra đời năm 2003 đã giúp Seoul giải quyết bài toán thiếu quỹ đất và quá tải hạ tầng tại khu CBD Jung-gu, đồng thời kiến tạo một trung tâm tài chính hiện đại bên sông Hàn.

Thượng Hải quy hoạch Lục Gia Chủy từ năm 1990, biến khu đất phía Đông sông Hoàng Phố thành một trong những IFC hàng đầu thế giới nhờ hạ tầng metro - cầu vượt đồng bộ và các tòa tháp biểu tượng", vị này nói. 

Tại Việt Nam, dự kiến IFC ở Đà Nẵng có quy mô diện tích khoảng 300 ha, tập trung phát triển các dịch vụ tài chính liên quan đến logistics, hàng hải, thương mại tự do và các chuỗi cung ứng công - nông nghiệp.

IFC ở TP HCM quy mô khoảng 899 ha, bao gồm toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm và một phần phường Bến Thành, phường Sài Gòn. Phần lõi rộng khoảng 9,2 ha, nằm tại bán đảo Thủ Thiêm. 

Theo chuyên gia, Thủ Thiêm (TP HCM) và Đà Nẵng đang đứng trước thời điểm bản lề: phát triển thành IFC trung tâm hạt nhân mới hay trở thành phần mở rộng của CBD hiện hữu. Thành công phụ thuộc vào việc định danh rõ mô hình IFC, phát triển công trình biểu tượng, hoàn thiện hạ tầng liên vùng - nội đô và có cơ chế thu hút tổ chức doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra lúc này không chỉ là xây dựng thêm một trung tâm mới, mà là liệu có thể giải được các điểm nghẽn của trung tâm hiện hữu như quỹ đất hạn chế, hạ tầng quá tải, thiếu nguồn cung bất động sản chất lượng cao.

Nếu các IFC tương lai như Thủ Thiêm hay Đà Nẵng được quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng ngay từ đầu và có chính sách ưu đãi đủ mạnh thì hoàn toàn có thể trở thành hạt nhân CBD mới, nơi giá trị bất động sản được bảo chứng bởi sự khan hiếm và chất lượng vượt trội.