Hậu 'vỡ trận' Cocobay Đà Nẵng: Bài học nào cho người mua nhà và chủ đầu tư?

Dự án Cocobay Đà Nẵng. (Ảnh: Cocobay).

Condotel mang những đặc tính của condo (căn hộ/nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Kết quả là, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lí condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. 

Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Do đó, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương mới đây có đưa ra những phân tích, nhận định giúp người mua nhà và chủ đầu tư có cách nhìn đa chiều hơn về mô hình bất động sản nghỉ dưỡng này.

Đối với gười mua: Hướng đến sản phẩm nghỉ dưỡng hay sản phẩm đầu tư?

Theo ông Mauro, trước hết, người mua cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Cần lưu ý, sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn, trong một số trường hợp các sản phẩm này có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. 

Tuy nhiên, các sản phẩm nghỉ dưỡng thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày. 

Người mua sản phẩm ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Người mua cũng cần cân nhắc kĩ các quy định đối với chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

Trong khi đó, đối với những sản phẩm condotel mang tính chất đầu tư, giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê là mục đích mà người mua thường hướng đến.

Trong trường hợp này, người mua cần xem xét kĩ định vị và thiết kế của dự án. Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. 

Ông Mauro cho rằng đa phần các sản phẩm như trên thuộc phân khúc trung cấp thay vì phân khúc hạng sang. Các sản phẩm này có hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ. 

Ngoài ra, những dự án có cơ cấu quản lí rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kĩ theo điều kiện thị trường bởi những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Đối với chủ đầu tư: Xây dựng cơ cấu quản lí và dòng tiền rõ ràng

Theo Giám đốc Savills Hotels, ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu, chủ đầu tư cần nghiên cứu kĩ mô hình condotel và xác định cơ cấu quản lí và dòng tiền hoạt động rõ ràng. 

Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, nhằm cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư. 

Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lí sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận. Đơn cử là doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư.

Chủ đầu tư nên xây dựng nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.