Chuyên gia gợi mở hướng phát triển cho nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước yêu cầu của Thủ tướng về việc nghiên cứu chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình trên 20 triệu/tháng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trao đổi với người viết, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, đông đảo người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị đang gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở. 

Họ là các cá nhân thu nhập ở mức 21 - 30 triệu/tháng, hoặc vợ chồng thu nhập khoảng 41 - 50 triệu/tháng, hoặc người độc thân nuôi con nhỏ thu nhập khoảng 31 - 40 triệu/tháng. Những người này không thuộc đối tượng được mua, thuê mua NOXH, song cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao như hiện nay.  

Thực tế tại TP HCM trong hơn 20 năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Điển hình như CTCP Đầu tư Nam Long với 8 dự án mang thương hiệu Ehome, cung cấp khoảng 6.000 căn hộ từ năm 2008 đến nay. Công ty Lê Thành chuyên đầu tư nhà ở thương mại vừa túi tiền để bán hoặc cho thuê, phục vụ công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, cung cấp hơn 4.500 căn hộ. 

Loạt doanh nghiệp khác như Him Lam, Nhà Mơ, Thuận Việt, Phương Việt, Thuận Kiều, Vạn Thái, Kiến Á, Địa Ốc Việt, Rio Land, An Gia, Hoàng Anh Gia Lai, Vietcomreal, Hưng Ngân, Tecco, Đất Lành... đã đầu tư phát triển nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền, dự án căn hộ nhỏ đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Qua đó, đáp ứng phần nào nhu cầu trên thị trường. 

Tuy nhiên, kể từ năm 2021 đến tháng 6/2025, khu vực TP HCM (cũ) đã không còn nhà ở giá phù hợp và chỉ có sản phẩm trung cấp, cao cấp. Sau hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thành phố mới được bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp từ 2 địa phương này.

Nhìn chung hiện nay, các đô thị lớn đang rất thiếu loại nhà ở thương mại giá phù hợp là những căn hộ 1 - 2 phòng ngủ với diện tích 50 - 70 m2, đơn giá từ 30 - 70 triệu/m2 (khoảng 2 - 5 tỷ đồng/căn).

Tình trạng này có nhiều nguyên nhân như doanh nghiệp thường lựa chọn phân khúc cao cấp hoặc làm giá sản phẩm để tối đa hoá lợi nhuận, Luật Nhà ở chưa quy định cơ chế tạo điều kiện để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản, các tổ chức tín dụng tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và tạo điều kiện hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị. 

Vì vậy theo chuyên gia, việc xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết để lấp đầy khoảng trống chính sách. Đồng thời, làm cơ sở bổ sung cơ chế tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng với lãi suất hợp lý. 

Không nên khống chế lợi nhuận 15% với chủ đầu tư 

Chủ tịch HoREA nhận định, dự thảo đã xây dựng nhiều cơ chế có tính khả thi và sát thực tiễn về quy hoạch, đầu tư xây dựng, yêu cầu đối với dự án và loại hình nhà ở… Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thật sự phù hợp.   

Theo dự thảo, một trong những loại đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng NOXH. Hiệp hội nhận thấy, nếu quy định như vậy sẽ dẫn đến hệ quả làm thiếu quỹ đất thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2021 - 2030. Bởi, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ lợi dụng chính sách để không xây NOXH trên quỹ đất 20%, thay vào đó chuyển đổi quỹ đất sang xây nhà ở giá phù hợp để có lợi nhuận cao hơn.

Tiếp theo, đơn vị đề nghị sửa đổi tiêu đề điều 5 dự thảo từ “ưu đãi đối với dự án” thành “cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp”. Việc bỏ từ ưu đãi nhằm thống nhất với chính sách chung của Luật Nhà ở 2023 (chỉ ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân). 

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 không quy định chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở thương mại, mà nhà ở thương mại giá phù hợp cũng là nhà ở thương mại. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất Nhà nước không bao cấp, không ưu đãi, không dùng ngân sách nhà nước để hỗ trợ, mà chỉ nên quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án. Bởi về bản chất, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại, không phải là mô hình lai giữa nhà ở thương mại và NOXH. Nhà nước không nên can thiệp, không nên khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án, không thể coi việc khống chế lợi nhuận là chính sách ưu đãi đối.

Doanh nghiệp có sản phẩm đảm bảo tiêu chí nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định thì có thể đăng ký tham gia. Doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị dự án tốt, tiết kiệm được chi phí đầu tư xây dựng thì có thể đạt được lợi nhuận cao hơn 15%. HoREA dẫn chứng điều này tương tự như cơ chế của Nghị quyết số 02/NQ-CP ban hành năm 2013 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, khi chỉ quy định loại nhà được hỗ trợ là chung cư giá không quá 1,05 tỷ đồng, gồm căn hộ thuộc cả dự án NOXH lẫn nhà ở thương mại, không quy định lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

Đơn vị cũng đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư không phải bố trí quỹ đất để xây NOXH trong phạm vi dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. 

Bởi về bản chất, đây vẫn là dự án nhà ở thương mại, vẫn phải tuân thủ Luật Nhà ở 2023 (yêu cầu tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích để xây NOXH/ bố trí quỹ đất NOXH ở vị trí khác/ đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây NOXH). 

Phân cấp cho địa phương quyết định giá trần

Hiệp hội đề nghị chủ đầu tư dự án nhà ở giá phù hợp được vay vốn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất khoảng 6 - 7%/năm, thời hạn cho vay khoảng 5 năm, lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Người mua, thuê mua được vay vốn tín dụng thương mại dài hạn, lãi suất khoảng 6 - 7%/năm, thời hạn cho vay khoảng 10 - 12 năm, lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.

Trước mắt, Hiệp hội đề nghị cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp được vay gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng với lãi suất thương mại hợp lý, hiện nay khoảng 6%/năm trong 10 năm. 

Đồng thời đề nghị Chính phủ cho phép Ngân hàng Nhà nước huy động nguồn vốn tín dụng thương mại của các tổ chức tín dụng tự nguyện đóng góp để cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp vay.

Đề nghị Chính phủ cho phép dư nợ tín dụng cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp không tính vào trần tăng trưởng tín dụng trong năm của tổ chức tín dụng, nhằm tạo cơ chế cho các ngân hàng thương mại cùng xây dựng gói tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp vay trung, dài hạn, ngân sách nhà nước không bao cấp khoản vay này.

Ngoài ra, Hiệp hội còn đề nghị phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định trần giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp sát với tình hình thực tiễn của từng địa phương. Trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay, với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1 - 2 phòng ngủ có thể bán trong khoảng 30 - 70 triệu đồng/m2 (2 - 5 tỷ đồng/căn). 

Đề nghị sửa nội dung “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư” trong dự thảo thành “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp”. Qua đó, tránh bị lợi dụng chính sách để trục lợi.  

Đồng thời cho phép bên mua, thuê mua được bán lại cho chủ đầu hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Trường hợp bên bán lại nhà ở thương mại giá phù hợp chưa thanh toán đủ thì bên mua lại có nghĩa vụ thanh toán nốt cho chủ đầu tư. Quy định này nhằm phù hợp với nhu cầu dịch chuyển lao động, nhảy việc, điều động cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.