Hẹp cửa vốn, DN dừng mở mới dự án bất động sản

Tuy nhiên, kênh huy động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu và các quĩ đầu tư còn hạn chế khiến doanh nghiệp khó lòng tiếp cận, dẫn đến nhiều dự án bất động sản phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng.

Hẹp cửa vốn, “hẹp nguồn cung”

Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hiện cả nước có trên 10.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, bao gồm cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch. Trong số này, hầu hết đều phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng khi có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào bất động sản có được từ các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, dòng tiền chảy vào bất động sản đang có nguy cơ bị “thắt” lại, đặc biệt khi Ngân hàng Nhà nước mới đây đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 điều chỉnh lộ trình giảm dần tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Về phía bên mua, các khách vay ngân hàng mua nhà cũng phải chịu chi phí cao hơn khi Ngân hàng Nhà nước dự thảo tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản có dư nợ gốc từ 1,5 tỉ đồng đến dưới 3 tỉ đồng và trên 3 tỉ đồng lên lần lượt 100% và 150%, so với mức 50% hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định 90% nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án hay đến mấy, dự án khả thi đến mấy, cũng không vay được. Với các dự án vay được thì lãi suất tăng, kéo theo chi phí tăng.

Tại Hà Nội, có dự án nhà ở thương mại đã mở bán nhiều lần, thậm chí sắp xây xong mà chủ đầu tư vẫn đau đầu vì chưa hết hàng. Đến nay, dự án được hoàn tất đến 90%, song kế hoạch bán hàng của chủ đầu tư này vẫn ở dạng “dự kiến”. Dự án trên là câu chuyện điển hình cho những dự án bất động sản gặp khó do ảnh hưởng từ dòng vốn.

Đại diện một chủ đầu tư cho rằng, trong ngắn hạn thì các doanh nghiệp phải tự cố gắng thắt lưng buộc bụng, tự xoay sở và chờ đợi. Năm 2019, theo kế hoạch, chủ đầu tư này sẽ triển khai thêm 2 dự án mới nhưng sau đó doanh nghiệp đã quyết định dừng triển khai một dự án.

“Thị trường khó khăn, không chỉ chủ đầu tư mà người mua cũng trong tình trạng tương tự. Chính vì thế, chúng tôi quyết định giãn tiến độ dự án, chờ khi thị trường nóng lên, nguồn vốn tăng trở lại”, ông cho hay.

Trong khi đó, chủ đầu tư khác ở phía Nam cho hay, sẽ không chú trọng dàn trải mà tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao. Trước mắt, trong năm 2019, đơn vị này có thể sẽ thoái vốn dần khỏi hoạt động du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng.

“Bí” nguồn vốn từ thị trường tài chính

Trong bối cảnh “nguồn sống” chính của các doanh nghiệp bất động sản bị siết lại, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM khuyến nghị doanh nghiệp một mặt cần đảm bảo chất lượng hoạt động kinh doanh và triển khai các dự án để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Song song đó, cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Theo kinh nghiệm thế giới, tại các thị trường lớn như Mỹ, Úc..., các doanh nghiệp không bị phụ thuộc quá nhiều vào các tổ chức tín dụng, bởi các quĩ đầu tư bất động sản tín thác đã phát huy hiệu quả khá tốt cùng với kênh dẫn vốn trung và dài hạn là thị trường chứng khoán.

Bắt kịp xu hướng đó, tại Việt Nam, Chính phủ đã chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS mở rộng thêm kênh tài chính từ thị trường cổ phiếu, chứng khoán để phục vụ cho quá trình đầu tư của DN.

Nhưng thực tế, các kênh này vẫn chưa thực sự “nổi bật” trong thời gian qua. Trên thị trường chứng khoán, hiện nay mới chỉ có khoảng gần 70 DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS, chiếm tỉ lệ rất nhỏ trong số các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực này. 

Song hành với đó, các quĩ đầu tư BĐS mới được thành lập nên hoạt động chưa thực sự hiệu quả. Số lượng quĩ cũng “lác đác”, điểm danh chỉ có một số cái tên như quĩ đầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam và một số quĩ đầu tư BĐS của nước ngoài đã đi vào hoạt động nhưng phần lớn có nguồn tín dụng không lớn, chưa trở thành kênh cung cấp vốn chủ lực cho thị trường BĐS.

Thời gian gần đây, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS tại Việt Nam tăng trưởng mạnh, chiếm tới 21% tổng vốn đầu tư FDI nhưng cũng chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn đầu tư của thị trường BĐS.

Có thể thấy, trong bối cảnh vốn ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị khống chế, doanh nghiệp bất động sản vẫn “loay hoay” và chịu áp lực lớn khi các kênh vốn khác chưa phát triển.