Thời hạn sử dụng chung cư: Nên tránh các thông tin không đúng với tinh thần Nghị quyết 21

Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 21 và đưa định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình vào nhóm nội dung cần nghiên cứu, đồng thời gắn vấn đề này với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.  

Người dân không mất quyền tài sản

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” tổ chức sáng ngày 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ nhiều nội dung xoay quanh vấn đề này.    

Vị này biết thời gian qua, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Quan điểm hiện nay là thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21.

"Thực tế đây không phải là một quy định mới. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Vậy tại sao đến thời điểm này vấn đề vẫn được đặt ra, thậm chí trở nên nóng như vậy, trong khi năm 2023 chưa nhận được nhiều sự quan tâm?".

Bà Hằng chỉ ra 3 lý do chính. Thứ nhất, về mặt pháp lý và bảo đảm quyền tài sản, Luật Nhà ở 2023 đã quy định về niên hạn, song cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ.

Ví dụ, hiện nay chúng ta quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, chúng ta chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không.

"Đây là vấn đề rất lớn và đang nhận được nhiều sự quan tâm. Do vậy, trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: Quyền tài sản không bị mất đi", đại diện Bộ Xây dựng cho hay.  

Điều thay đổi là các quyền này sẽ được cụ thể hóa. Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền sau: một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; hai là được quyền mua nhà ở xã hội; ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Do vậy, người dân không bị mất quyền tài sản.

Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này sẽ được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

Như vậy, quy định được đưa ra trong Luật Nhà ở lần này nhằm nhấn mạnh tinh thần kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.

Thứ hai, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua đang là điểm nghẽn, ảnh hưởng đến sự an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình.

Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ công trình, họ gặp rất nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng. Nếu không cải tạo được, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn tính mạng của người dân.

Thứ ba, chính sách hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình. Nhiều người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở mãi mãi và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp dần theo thời gian, có thể sau 10, 20, 30 hay 50 năm. Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng vậy.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, chúng ta chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, chúng ta cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai. Khi chất lượng chưa được đặt lên hàng đầu, công trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân. 

Đây chính là những lý do lớn khiến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được đặt ra vào thời điểm này.    

Nhiều thông tin sai lệch thời gian qua

Cùng tham gia thảo luận, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI lưu ý cần hiểu đúng Nghị quyết 21, xác định rõ đâu là nội dung mới và đâu là nội dung được hoàn thiện thêm, tránh những cách hiểu sai về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

"Một số thông tin về thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay đang sai so với tinh thần Nghị quyết 21, tạo ra tác động không đúng cho thị trường bất động sản. Nhiều thông điệp đưa ra như “mua chung cư nhanh lên, mua chung cứ trước Nghị quyết 21 có thời hạn sở hữu lâu dài, chung cư sau Nghị quyết 21 có thời hạn”. Đây là thông tin hoàn toàn sai lệch.

Về bản chất, định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Tôi ở nhà chung cư từ khi tôi ra trường. Trước đấy tôi mua chung cư, tất cả vấn đề về pháp lý đều không có câu trả lời. Dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, nhưng người sở hữu không biết khi chung cư hỏng, quyền và lợi ích hợp pháp của họ là gì? Trước đây không có quy định và người ta cứ ở thôi", ông Hiếu chia sẻ. 

Sau đó, bước ngoặt xảy ra khi áp dụng Luật nhà ở 2023, thị trường bắt đầu hoàn thiện hơn vấn đề về pháp lý. Mặc dù giấy chứng nhận không ghi thời hạn nhưng xác định rất rõ quyển sở hữu của người mua chung cư giữa kỳ tài sản, khi không còn sử dụng, buộc phải tháo dỡ thì làm thế nào, và cũng quy định rất rõ quyền nghĩa vụ của các bên. 

Đến nay, Nghị quyết 21 là bước tiến mới và hoàn thiện nhất về quy định pháp lý với việc sở hữu nhà chung cư. Song, chúng ta cần hiểu đây không phải nội dung mới, để tránh các thông tin không đúng với tinh thần Nghị quyết. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới. 

Tuy nhiên, việc thể chế hóa các quy định này rất thách thức, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, đây vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.

Theo chuyên gia, nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt: niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.

Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.

Ngoài ra, việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng. 

Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”

Thời gian: 8h00 ngày 22/09/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Sự kiện quy tụ đại diện cơ quan quản lý, Đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp… Các diễn giả sẽ cùng thảo luận, phân tích những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21 và những chính sách mới; từ đó đánh giá tác động, gợi mở chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Hai phiên thảo luận chính:

Phiên 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý
Phiên 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản
Thảo luận - Hỏi đáp cùng chuyên gia

Đăng ký tham dự