HoREA đề xuất quy định mới về thu tiền đặt cọc dự án bất động sản

Liên quan đến vấn đề đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Theo cơ quan này, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đối với phân khúc đất nền.

Điều này đã dẫn đến xảy ra tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng việc không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc để nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn (có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch). Thậm chí, lập dự án ma không có cơ sở pháp lý để lừa đảo, gây thiệt hại lớn cho khách hàng, điển hình như vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

HoREA đánh giá Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này đã bổ sung quy định về đặt cọc là rất cần thiết, song việc đưa ra 2 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý.

Cụ thể, phương án 1 tương ứng mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Trong khi trên thực tế, sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo.

Lý do là bởi việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.

Còn phương án 2 tương ứng với mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế, trước khi giao kết hợp đồng mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo và không thực hiện giao kết hợp đồng.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị gộp 2 phương án mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất thành 1 phương án thống nhất theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. 

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.