Nhiều ý kiến ủng hộ quy định chỉ thu tiền cọc khi dự án được phép mở bán để hạn chế rủi ro cho người mua nhà

Sáng nay 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Theo đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, mức tiền đặt cọc không nên vượt quá 5% giá bán bán. Đại biểu đề nghị Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đồng quan điểm, Đại biểu Nguyễn Thị Lệ - Đoàn ĐBQH TP HCM cho rằng nên chọn phương án 2 và số tiền đặt cọc không vượt quá 5%.

Lý do bởi đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ. Đồng thời, giúp chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt nhu cầu, thị hiếu khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng dự án.

Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra.  

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương góp ý đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, việc cho phép thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và thu hút khách hàng. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế phát triển cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, Đại biểu Nguyễn Đại Thắng – Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên cũng lựa chọn phương án 2. Phương án này quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc, hạn chế việc doanh nghiệp nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. 

Trong khi đó, Đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận lựa chọn phương án 1 và kiến nghị cần kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai. 

Đại biểu đánh giá phương án 1 ít rủi ro hơn đối với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản. Việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.  

Theo bà Nguyên, phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây rủi ro cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện. Thực tế nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa được triển khai.  

Đại biểu Trương Trọng Nghĩa - Đoàn ĐBQH TP HCM cũng đồng tình với phương án 1 của dự thảo luật. Tuy nhiên, phương án 1 rất ngắn gọn, trong khi phương án 2 quy định rõ thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Do đó, đại biểu góp ý nếu quy định theo phương án 1 cần bổ sung cụ thể hơn.  

Đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông cũng cho rằng phương án 1 của dự thảo luật sẽ ít rủi ro hơn đối với khách hàng. Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng.

Việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Đại biểu Vũ Tuấn Anh – Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ lại đề nghị quy định khoản 5 Điều 23 theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.