Khung giá đất tăng tác động thế nào đến thị trường bất động sản 2020?

Mới đây, 19/12/2019, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2019/NĐ-CP qui định về khung giá đất, trên cơ sở này, các tỉnh sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Tại Hà Nội, HĐND TP Hà Nội đã thống nhất bảng giá đất giai đoạn này điều chỉnh mức tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 - 2019. Ngoài ra, tại một số tỉnh thành khác, giá đất trong bảng giá đất cũng có sự thay đổi theo chiều hướng tăng lên.

Chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam về ảnh hưởng của việc thay đổi giá đất trong bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tới thị trường bất động sản.

Khung giá đất tăng không ảnh hưởng đến các dự án dưới 30 tỉ đồng

- Việc các tỉnh thành sẽ có bảng giá đất cho giai đoạn 2020 - 2024 và một số địa phương, giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản trong năm 2020, thưa ông?

Nhìn toàn thể mà nói thì việc thay đổi giá đất trong bảng giá đất cũng có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nhưng cũng không lớn lắm. Chu trình thay đổi là 5 năm và nếu giá đất trên thị trường tăng thì phải điều chỉnh. Và việc điều chỉnh theo hướng tăng lên như hiện nay tôi cho rằng đó là sự phù hợp với sự thay đổi giá cả thị trường bất động sản ở các địa phương. 

Xét về mức độ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản thì đối với những dự án có mức đầu tư trên 30 tỉ đồng thì hội đồng định giá vẫn lấy giá áp sát giá thị trường để tính toán tiền sử dụng đất. Đối với dự án dưới 30 tỉ đồng thì mới lấy nguyên khung trong bảng giá và nhân với hệ số phù hợp để tính toán ra tiền sử dụng đất và không cần hội đồng thẩm định giá. 

Trong trường hợp mà định giá thấp hơn trong bảng giá thì buộc phải lấy giá trong bảng giá ra để áp dụng. Như vậy, có thể thấy mức giá trong bảng giá đất không ảnh hưởng nhiều tới việc xác định tiền sử dụng đất trong các dự án.

Tuy nhiên, đối với việc kinh doanh có sử dụng đất thì sẽ có ảnh hưởng. Cụ thể, đối với những đơn vị thuê đất để kinh doanh thì phải trả tiền thuê đất làm nhà xưởng, cửa hàng... Khi có bảng giá đất mới, nếu theo chiều hướng tăng thì giá thuê đất sẽ bị điều chỉnh tăng. Như vậy chi phí đầu vào cho việc kinh doanh cũng tăng lên theo.  

Còn về thị trường bất động sản, tôi cho rằng không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc thay đổi giá trong bảng giá đất mới. Và mức độ tăng như ở một số tỉnh thành hiện nay tôi cho là đúng pháp luật, đúng theo sự biến động của thị trường.

- Thị trường bất động sản ghi nhận nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tăng lên. Bảng giá đất mới có khiến khả năng mua nhà của những người có thu nhập thấp bị ảnh hưởng theo hướng khó khăn hơn?

Như tôi nói bảng giá đất được dùng để xác định tiền sử dụng đất ở các dự án. Đối với các dự án qui mô lớn trên 30 tỉ đồng hầu như không ảnh hưởng. Còn những dự án dưới 30 tỉ đồng thì hiện nay cũng không đáng kể.

Còn đối với nhà cho người thu nhập thấp trong đó có nhà ở xã hội thì đang được Nhà nước hỗ trợ, hầu như không tính thuế đất, tiền sử dụng đất. Vì vậy, bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở xã hội hoặc những dự án thuộc diện dành cho người có thu nhập thấp.

Nhu cầu mua nhà chưa có dấu hiệu giảm

- Năm 2019, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều khó khăn như số lượng dự án mới được phê duyệt giảm, tín dụng bất động sản bị siết chặt, chứng kiến các vấn đề liên quan đến condotel hoặc nhiều vụ lừa đảo mua đất nền (vụ Địa ốc Alibaba). Ông có nhận định như thế nào về tình hình thị trường bất động sản trong năm 2020?

Tôi cho rằng 2019 dù có những điểm bất lợi đối với thị trường bất động sản nhưng thị trường vẫn được đo lường bởi một yếu tố rất tích cực đó là nhu cầu mua và sở hữu bất động sản mạnh. Đây là yếu tố quyết định thị trường bất động sản phát triển hay không. 

Và yếu tố này sẽ tiếp tục trong năm 2020 bởi chưa có dấu hiệu nào trong việc giảm nhu cầu mua nhà ở và sử dụng để kinh doanh. Tôi nói như vậy bởi kinh tế đang tăng trưởng tốt, FDI, kiều hối, ngoại hối đổ vào bất động sản ngày càng tăng. 

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải đối diện với những nguy cơ, thách thức như nguồn vốn cho bất động sản bị hạn chế, việc phê duyệt chặt chẽ các dự án... khiến nguồn cung tiếp tục thiếu và dẫn đến đầu cơ, tăng giá. Đối với một thị trường mất cân đối khi cầu tăng, cung không đáp ứng được thì đó là một điểm hở cho những kẻ lừa đảo đưa hàng hoá ma vào thị trường. 

Và khi yếu tố tích cực là nhu cầu mua nhà tăng không gặp được nguồn cung chất lượng thì thị trường trở nên không hoàn hảo. Việc tăng giá bất động sản sẽ khiến việc tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách càng trở nên khó khăn hơn.

- Xin cám ơn ông.