Kon Tum: Nhiều dự án sai phạm, bất ổn từ phân khúc đất đấu giá đến BĐS công nghiệp

Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã có thông báo kết luận thanh tra về quản lý, sử dụng đất và quản lý, đầu tư xây dựng; thanh tra dự án có dấu hiệu vi phạm trên địa bàn tỉnh Kon Tum trong giai đoạn 1/1/2016 đến 31/12/2019.

Nhiều trường hợp đầu cơ đất đấu giá

Kết luận cho thấy, trên địa bàn tỉnh có nhiều trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. Cụ thể, TP Kon Tum có 43 trường hợp; huyện Đắk Hà có 85 trường hợp; huyện Ngọc Hồi có trường hợp liên quan đến Công ty TNHH MTV 732, Binh đoàn 15; huyện Kon Rẫy có 2 trường hợp.

Trong việc giao đất thông qua đấu giá, tỉnh đã không ban hành quy chế mới về đấu giá để giao đất, cho thuê đất nên quá trình triển khai thực hiện một số đơn vị còn lúng túng, hiểu sai, hiểu chưa đúng hoặc tuỳ tiện áp dụng, gây khó khăn cho việc tổ chức đấu giá. 

Bên cạnh đó, trong đấu giá đất còn xảy ra vi phạm như tổ chức đấu giá khi chưa hoàn thành GPMB, chưa đầu tư cơ sở hạ tầng; đấu giá đất không còn phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chưa nộp tiền trúng đấu giá nhưng không huỷ kết quả đấu giá, chậm ra thông báo nộp tiền; tuỳ tiện điều chỉnh vị trí, diện tích một số lô đất;...

Tại dự án khu đô thị phía nam cầu Đắk Bla, TP Kon Tum do Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh tổ chức đấu giá có nhiều sai phạm. Cụ thể, UBND tỉnh quyết định đầu tư dự án nhưng không tập trung nguồn lực, không phân kỳ đầu tư, không chia giai đoạn đầu tư cơ sở hạ tầng cho từng khu vực, triển khai đấu giá đất ồ ạt, dàn trải toàn bộ dự án khi chưa có cơ sở hạ tầng, dẫn đến nhiều cuộc đấu giá có số lượng người tham gia rất ít, tỷ lệ tăng sau đấu giá bình quân chỉ đạt 3,24%. 

Giai đoạn 2014 - 2017, nhiều hồ sơ chậm nộp tiền trúng đấu giá, cá biệt có một số trường hợp trong  các đợt nộp tiền chậm nộp 1-3 năm, đủ điều kiện huỷ kết quả đấu giá và thu hồi tiền cọc nhưng không không xử lý.

Về việc chuyển nhượng sau đấu giá đất, tại hầu hết các dự án trên địa bàn tỉnh, có hiện tượng một số người trúng đấu giá từ hàng chục đến hàng trăm lô đất và chờ thời cơ bán kiếm lời, đất trúng đấu giá để hoang hoá, mất mỹ quan, hạ tầng cơ sở xuống cấp, lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Điển hình là 464 lô trúng đấu giá, sau đó chuyển nhượng cho người có nhu cầu với giá chuyển nhượng thấp hơn giá trúng đấu giá (có lô được chuyển nhượng 2 - 4 lần) nhưng cơ quan thuế tính thuế chưa chính xác. Hành vi kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trúng đấu giá có dấu hiệu trốn thuế, có nguy cơ làm thất thu ngân sách nhà nước. 

Sai phạm tại dự án của FLC, Saigon Co.op 

Đối với các dự án, Thanh tra Chính phủ đã thanh tra 6 dự án được tỉnh giao đất, cho thuê đất có dấu hiệu sai phạm, trong đó có 3 dự án bất động sản (BĐS).

Đầu tiên là Tổ hợp thương mại, vui chơi giải trí và nhà phố do CTCP Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư tại phường Trường Chinh, TP Kon Tum.

Dự án này có sai phạm trong việc UBND tỉnh giao Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh thực hiện nhiệm vụ bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá.

Sau hơn một năm kể từ khi thực hiện đấu giá thành công vào ngày 8/8/2019, FLC đã không thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng UBND tỉnh thiếu quyết liệt trong xử lý hủy kết quả đấu giá. Đến ngày 16/9/2020, FLC mới nộp tổng số tiền trúng đấu giá là 204,6 tỷ đồng và 20,8 tỷ đồng tiền phạt chậm nộp.

Dự án còn vi phạm quy định về Luật đất đai 2013 khi chưa đầu tư hoàn thành đã tự ý tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với thời hạn lâu dài. Phía Thanh tra Chính phủ yêu cầu thu hồi và cấp lại quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

Thứ hai là dự án Siêu thị Co.opmart Kon Tum do Liên hiệp HTX Thương mại TP HCM làm chủ đầu tư tại 205 Lê Hồng Phong, TP Kon Tum, có diện tích 8.654 m2.

Dự án này được thực hiện trên khu đất có giá trị thương mại cao nhưng UBND tỉnh đã thực hiện việc đấu giá và cho thuê đất không đúng quy định, thiếu trách nhiệm giám sát dự án, có nguy cơ làm thất thu ngân sách, để doanh nghiệp chiếm dụng tiền thuê đất phải nộp trong 15 tháng với số tiền hơn 68 tỷ đồng.

Theo giải trình của UBND tỉnh Kon Tum, tỉnh đã tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện dự án với lĩnh vực địa phương đang cần và tỉnh không sắp xếp, xử lý tài sản công nhưng đã tổ chức xác định giá trị còn lại đảm bảo theo quy định, nhà đầu tư đã bồi thường tài sản trên đất trước khi đầu tư xây dựng.

Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị lên Thủ tướng, yêu cầu UBND tỉnh Kon Tum kiểm điểm trách nhiệm, chỉ đạo kiểm tra, xử lý sai phạm theo quy định phù hợp với thực tế tại địa phương để tránh làm lãng phí, thất thu ngân sách Nhà nước và bỏ lọt vi phạm. Giao các cơ quan chức năng xử lý số tiền vi phạm phát hiện qua thanh tra gần 195 tỷ đồng.

Tiếp đến là Khu dân cư Hoàng Thành do Công ty TNHH Vinh Quang 1 làm chủ đầu tư tại xã Đăk Cấm, TP Kon Tum với diện tích 9,6 ha, tổng mức đầu tư hơn 375 tỷ đồng. Qua thanh tra cho thấy, doanh nghiệp đã không thực hiện việc nộp tiền thuê đất đúng hạn theo thông báo của Cục thuế tỉnh. Cục thuế đã tính tiền phạt chậm nộp, tuy nhiên đến thời điểm thanh tra, doanh nghiệp chưa nộp đầy đủ.

Các dự án còn lại có sai phạm về đất đai gồm dự án Thuỷ điện Đăk Re, Thuỷ điện Thượng Kon Tum và Thuỷ điện Đăk Psi 6.

Tỷ lệ đưa đất KCN vào sử dụng đạt thấp

Bên cạnh Thanh tra Chính phủ, vừa qua tỉnh Kon Tum cũng đã tiến hành thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai của các tổ chức thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn tỉnh. 

Tiến hành thanh tra 3 KCN cho thấy, tỷ lệ đưa đất vào sử dụng tại các KCN đạt thấp. Trong tổng số diện tích đất được quy hoạch chi tiết được duyệt để xây dựng nhà máy, xí nghiệp được giải phóng mặt bằng tại 3 KCN là gần 133 ha, đã cho các nhà đầu tư thuê đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp hơn 59 ha, chiếm tỷ lệ 44,55%. Diện tích đất hương mại dịch vụ, kho chứa hàng thương mại, văn phòng làm việc là 0,8 ha, chiếm tỷ lệ 0,55%. Diện tích đất trống còn lại là gần 73 ha, chiếm 54,9%.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp thuê đất tại KCN không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích.

Ngoài ra, hiệu quả đầu tư, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất hoạt động kém hiệu quả. Cụ thể, trong tổng số 32 dự án (28 doanh nghiệp) tại 3 KCN, đến thời điểm thanh tra có 20 dự án (20 doanh nghiệp) không hoạt động, ngừng hoạt động, chiếm tỷ lệ 62,5%.  

Tại KCN Hoà Bình, qua rà soát cho thấy Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Khu kinh tế đã cho các doanh nghiệp thuê đất gắn hạ tầng theo đơn giá 3.250 - 3.770 USD/ha/năm và ổn định đơn giá thuê đất nêu trên cho toàn bộ thời gian thuê đất của dự án là chưa đúng quy định.

Sức hút của BĐS Kon Tum có dấu hiệu giảm

Từ đầu năm 2021, khu vực Tây Nguyên đã được các chuyên gia đánh giá là một trong những khu vực có tốc độ đầu tư phát triển hạ tầng mạnh, thu hút sự chú ý của hàng loạt doanh nghiệp do quỹ đất tại các đô thị lớn dần khan hiếm.

Nếu như thị trường BĐS tại Bảo Lộc (Lâm Đồng), Đắk Nông hay Đắk Lắk đã sôi động từ trước đó thì phải đến thời điểm đầu năm 2021, khu vực Kon Tum mới bắt đầu sôi động hơn. Trong vài tháng đầu năm 2021, Kon Tum đã đón nhiều doanh nghiệp BĐS đến tìm hiểu, khảo sát đầu tư khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí,... Giai đoạn từ giữa năm 2021 đến đầu năm 2022, BĐS Kon Tum đã xuất hiện những cơn sốt đất tại TP Kon Tum, Đắk Hà và đặc biệt là khu vực Măng Đen. 

Tuy nhiên, trong quý II vừa qua, BĐS Kon Tum bắt đầu có dấu hiệu giảm nhiệt. 

Báo cáo thị trường BĐS quý II của Kon Tum cho biết, giao dịch trong quý tại địa phương tập trung vào đất nền riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu.  Sức hút tại các dự án trong kỳ có phần giảm. 

Quý II, tỉnh ghi nhận 3.510 lượt giao dịch đất nền để ở trong khu dân cư hiện hữu, gấp 1,5 lần so với quý I là 2.344 lượt. Dù lượng giao dịch đất nền đang bật tăng trở lại nhưng giá đất nền cơ bản vẫn đi ngang. Giao dịch loại hình nhà ở riêng lẻ là 56 lượt, giảm so với quý I là 77 lượt. Không phát sinh giao dịch liên quan đến đất nền để ở phát triển theo dự án và nhà ở riêng lẻ phát triển theo dự án.

Về tồn kho bất động sản, tính đến hết quý II, tỉnh tồn 538 căn nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trong đó gồm 472 căn tại dự án FLC Trường Chinh và 66 căn tại Tổ hợp thương mại dịch vụ, nhà phố tại đường Bà Triệu. Ngoài ra, còn có 115 căn nhà ở xã hội tồn kho tại hai dự án ở TP Kon Tum.