Lạm phát không thể cản đà của BĐS công nghiệp và các loại hình 'ăn theo'

Bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng hiếm hoi của thị trường trong năm vừa qua. Tuy nhiên, trước các vấn đề địa chính trị mới nổi và vấn đề kinh tế vĩ mô như lạm phát, giá nhiên liệu tăng như hiện nay, nhiều ý kiến lo ngại sự ổn định của thị trường này trong năm 2022.

Bàn về vấn đề này tại tọa đàm "Cơ hội đầu tư ven khu công nghiệp trong năm 2022" do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP HCM cho biết, chiến tranh Nga - Ukraine cũng ảnh hưởng một phần đến việc tăng giá xăng dầu, đóng góp vào áp lực lạm phát. Đối với ngành bất động sản thì giá nguyên vật liệu cũng bị ảnh hưởng trực tiếp. Lạm phát cũng tác động đến chính sách tín dụng, trong khi hiện nay, Việt Nam đang siết tín dụng ở nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, những yếu tố vĩ mô đó không làm giảm, cản trở hay trì hoãn thị trường: "Nhiều người quan ngại nhưng tôi cho rằng các vấn đề đó chỉ mang tính ngắn hạn thôi, chúng ta sẽ tìm cách để xử lý".

Trái lại, chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng bất động sản công nghiệp nằm trong nhóm "ưu tiên", có được điều kiện hỗ trợ tốt ở thời điểm hiện tại.

Chuyên gia lý giải, để phục hồi kinh tế, Việt Nam đang tập trung giải quyết vấn đề hạ tầng. Hạ tầng càng tốt thì chi phí càng giảm, giúp các doanh nghiệp kinh doanh trong các khu công nghiệp phục hồi sản xuất tốt hơn, hoạt động hiệu quả hơn. Như vậy thị trường bất động sản công nghiệp được hưởng lợi, thêm ổn định và tăng trưởng.

Thêm vào đó, bất động sản khu công nghiệp đang trong thời cơ đón dòng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, thu hút vốn đầu tư FDI. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam.

"Đấy là những nền tảng cho thấy bất động sản công nghiệp và thậm chí bất động sản đô thị ven khu công nghiệp cũng sẽ ổn định và phát triển chứ không gặp rào cản hay ảnh hưởng nào quá rõ ràng", chuyên gia nhận định.

Cũng tại tọa đàm, các khách mời đã thảo luận về tiềm năng phát triển của các sản phẩm bất động sản "ăn theo" khu công nghiệp. Ông Võ Văn Mười, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Kim Thịnh Phát nhìn nhận, nếu như bất động sản công nghiệp là cuộc chơi của các ông lớn, thì bất động sản ven khu công nghiệp lại là cơ hội đầu tư sinh lời cao cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, ông Mười lưu ý đầu tư vào thị trường này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, đòi hỏi các nhà đầu tư cần cẩn trọng về pháp lý, quy hoạch: "Nhà đầu tư cần xác định vị trí mảnh đất nằm trong hay ngoài khu công nghiệp, có sử dụng để khai thác được dòng tiền hay không. Để biết được quy hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có thể xem trên các trang web, ứng dụng hoặc đến Phòng, Sở Tài nguyên và môi trường địa phương".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần nắm rõ ba giai đoạn của thị trường để cân nhắc phương án đầu tư, thời điểm xuống tiền hay rút vốn một cách hợp lý.

Lãnh đạo Bất động sản Kim Thịnh Phát cho biết, giai đoạn thứ nhất là giai đoạn phân lô khi mới có thông tin quy hoạch. Giai đoạn này rủi ro nhiều, lợi nhuận cao, giá đất rẻ nhưng dễ xảy ra sốt đất. Có những nhà đầu tư lợi dụng cơ hội "lướt sóng" đã kiếm được nhiều tiền trong giai đoạn này, bên cạnh đó cũng có những nhà đầu tư gặp rủi ro, mắc kẹt vì "ôm đỉnh".

Giai đoạn thứ hai là lúc thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã định hình, quy hoạch... Đây là giai đoạn giá tăng tốt nhất, tính thanh khoản tốt nên dễ mua bán, sinh lời dễ.

Còn giai đoạn thứ ba, khi mọi thông tin đã rõ ràng, minh bạch; khu công nghiệp được đầu tư hoàn chỉnh thì không còn là giai đoạn đầu tư lãi vốn nữa mà là đầu tư dòng tiền. Nhà đầu tư có thể biến tài sản bất động sản đã đầu tư thành tài sản khai thác ổn định, bền vững như kinh doanh nhà ở cho chuyên gia cao cấp hoặc mở quán ăn, dịch vụ...