Loay hoay giải quyết tranh chấp chung cư tại TP HCM

Tại TP HCM, tranh chấp chung cư diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều mức độ khác nhau, xoay quanh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

Bên cạnh các vụ việc kéo dài, còn xuất hiện tranh chấp tại một số chung cư vừa được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Thực tế này đòi hỏi sự vào cuộc và hợp tác kịp thời của cơ quan chức năng, chủ đầu tư, thậm chí kể cả cư dân.

Căng thẳng xung đột

Dự án Khu nhà ở Hưng Phú tại 563 đường Tô Ngọc Vân, phường Tam Phú, thành phố Thủ Đức, TP HCM, tên thương mại là Thăng Long Home, có quy mô 215 căn nhà liền kề và biệt thự, 383 căn hộ chung cư do Công ty cổ phần Hưng Phú Invest làm chủ đầu tư.

Tại dự án, dù nhiều cư dân đã nhận nhà, vào ở nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu). Chưa kể,  tại dự án phát sinh nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư mà đỉnh điểm là nhiều khu vực trong dự án được “nhuộm đỏ” bởi băngrôn phản đối, kiến nghị của cư dân.

Ông Nguyễn Mặc Khách, Trưởng Ban đại diện cư dân, phản ánh cư dân yêu cầu chủ đầu tư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo đúng cam kết trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Cư dân cũng không đồng ý với việc chủ đầu tư nâng phí quản lý từ 4.500 đồng/m2/tháng lên 10.000 đồng/m2/tháng đồng thời yêu cầu minh bạch các khoản chi từ nguồn thu này.

Chủ đầu tư cũng chấm dứt tình trạng ép buộc khách hàng đóng phí quản lý 2 năm mới được nhận nhà trong khi phí này không nằm trong giá bán nhà ở. Cùng với đó, chủ đầu tư xây dựng các tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông kỹ thuật, xây dựng đường số 1 rộng 16m như cam kết, thuê đơn vị quản lý dịch vụ khi phải lấy ý kiến cư dân...

Nhiều lần cư dân muốn gặp lãnh đạo chủ đầu tư để được đối thoại, giải quyết các vấn đề trên tinh thần hợp tác, chia sẻ, tuân thủ quy định pháp luật. Tuy nhiên, chủ đầu tư không cử lãnh đạo có trách nhiệm mà chỉ cử cán bộ kinh doanh không đủ thực quyền tham gia, thiếu thiện chí và không coi trọng khách hàng, một cư dân tại dự án cho biết.

Vào ngày 18/3 vừa qua, Ủy ban Nhân dân phường Tam Phú, thành phố Thủ Đức đã chủ trì cuộc họp lắng nghe ý kiến, phản ánh của người dân nhưng từ đó đến nay, mọi việc vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi đó, trong thông cáo gửi đến cơ quan báo chí, lý giải việc thu quá 95% giá trị hợp đồng mặc dù chưa ra Giấy chứng nhận quyền sở hữu, đại diện chủ đầu tư cho rằng sau khi bàn giao nhà cho khách hàng và mặc dù chưa nhận được khoản tiền thanh toán từ khách hàng đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại nhưng công ty đã chủ động xuất hóa đơn giá trị gia tăng, kê khai thuế và ứng trước tiền để nộp thuế cho khách hàng.

Tương tự, tại cao ốc Phú Hoàng Anh, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM xảy ra chuyện "xưa nay hiếm" khi cư dân mua căn hộ mã số 2.1, 2.5, 2.6 tầng 2, khu D, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng Ban Quản trị, Ban Quản lý chung cư cản trở không cho người dân sử dụng vì cho rằng thiết kế xây dựng tòa nhà không phê duyệt các căn hộ được cấp chủ quyền đó.

Năm 2017, Ban Quản trị cao ốc Phú Hoàng Anh gửi bố cáo đến toàn thể cư dân với nghi vấn lô D là sở hữu chung của cư dân, việc chủ đầu tư xây dựng 6 căn hộ tại tầng 2, lô D đưa vào kinh doanh là bất hợp pháp.

Ban Quản trị cao ốc Phú Hoàng Anh đã phối hợp với Ban quản lý và đội bảo vệ tạm thời không cho người dân tiếp cận tầng 2, lô D. Điều này dẫn tới việc các hộ dân tại tầng 2, khu D không vào nhà được do Ban quản trị đã cắt hệ thống điện, nước, công tắc hệ thống thang máy và khoá lối đi thang bộ.

Theo Ủy ban Nhân dân huyện Nhè Bè, việc Ban Quản trị Cao ốc Phú Hoàng Anh cản trở người dân vào sử dụng là không đúng theo thẩm quyền quy định. Trong công văn trả lời đơn của cư dân, Sở Xây dựng TP HCM cũng khẳng định việc Ban Quản trị cao ốc Phú Hoàng Anh cản trở chủ sở hữu sử dụng 3 căn hộ nêu trên là không phù hợp với quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư.

Được mệnh danh có đẳng cấp sống “5 sao," Saigon Pearl toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh nhiều năm qua vẫn “âm ỉ” mâu thuẫn giữa Ban Quản trị với chủ đầu tư trong việc xác lập sở hữu tầng hầm đậu xe, thu phí đậu xe, xử lý nước thải…

Vừa qua, Đoàn kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã kiểm tra theo nội dung phản ánh của cư dân và đã xác nhận chủ dự án chưa thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xả thải vào nguồn nước theo quy định, chưa giải trình đầy đủ việc chấp hành các quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.

Bên cạnh đó, chủ dự án chưa cung cấp các hồ sơ hoàn công công trình thu gom, xử lý nước thải theo quy định, chưa giải trình đầy đủ thông tin quy hoạch của Trường tiểu học, Trung học cơ sở Mùa Xuân, Trường Tiểu học quốc tế.

Giải quyết hiệu quả các tranh chấp

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP HCM, các tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chủ yếu về quyền sở hữu chung, riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quản lý vận hành chung cư, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng không phép, xây dựng sai phép.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục tại chung cư, Ban quản trị tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung, vấn đề nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, vi phạm về phòng cháy chữa cháy…

Theo một số luật sư, sở dĩ các vụ tranh chấp chung cư diễn ra dai dẳng, khó giải quyết triệt để do đây là các vụ tranh chấp dân sự, thoả thuận giữa các bên, thậm chí mặc dù được quy định trong các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các mức xử phạt hành chính.

Trên thực tế, có rất ít các vụ kiện dân sự giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc với ban quản trị mà thông qua con đường đàm phán, thương thảo, thoả thuận nên thời gian xử lý vụ việc kéo dài, ngoại trừ trường hợp chiếm dụng tiền, lừa đảo khách hàng sẽ bị xử lý hình sự.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng có đầy đủ cơ chế bảo vệ quyền lợi cư dân gồm cơ quan quản lý Nhà nước, thể chế pháp luật, các chủ đầu tư chính trực, Ban Quản trị nhà chung cư, các hiệp hội và thậm chí là cơ quan truyền thông báo chí.

Tuy nhiên, cư dân trong các chung cư cũng phải hiểu quyền của mình để tự bảo vệ mình; trong đó, có việc tham gia đầy đủ các hội nghị nhà chung cư, không cử người đại diện tham gia, khi đó Ban quản trị chung cư sẽ không dám tự tiện chủ trương những vấn đề bất lợi đến quyền lợi cư dân.

Ngoài ra, cần có đào tạo cho thành viên Ban quản trị, cư dân chung cư cần bầu người có năng lực tham gia Ban quản trị và phải có cơ chế giám sát để tránh hoạt động sai trái của Ban quản trị, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, Ban Quản trị phải công khai tài chính theo quy định, nếu không thực hiện sẽ có chế tài xử lý.

Tuy nhiên, hiện nay có những hội nghị nhà chung cư tổ chức chưa rõ ràng, ảnh hưởng đến việc bầu Ban Quản trị. Trong quá trình sử dụng nhà chung cư phát sinh tranh chấp, Sở Xây dựng thành phố kiến nghị các đơn vị liên quan xây dựng bộ văn hóa sử dụng nhà chung cư để người dân tham khảo, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh.

Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị Ủy ban Nhân dân thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại Tòa án Nhân dân trong một vụ án dân sự. Đồng thời, ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích sở hữu chung, riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.

Trong thẩm quyền và chức năng, Sở Xây dựng thành phố sẽ tăng cường kiểm tra, giải quyết dứt điểm các khiếu nại về việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, xác định cụ thể diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nghiệm thu, đánh giá chất lượng công.