Nghị định số 10 và loạt chính sách đã đủ để 'rã đông’ thị trường bất động sản?

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, VNDirect đánh giá nghị định có những thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường bất động sản.

Đầu tiên là bổ sung điều kiện cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng, để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Nghị định số 10 cũng bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn. Theo đó, đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này. 

Trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Nghị định mới cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác. Điều nà, theo VNDirect, có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Về sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất, Nghị định 10 đề cập việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều đó thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cho rằng để quy định có hiệu quả thì cần thêm các chính sách tháo gỡ vướng mắc về xác định giá đất, thẩm định giá đất từ đó đồng bộ các quy định.

Ngoài Nghị định số 10, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản được ban hành kể từ đầu năm 2023 như bao gồm Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường bất động sản hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội. 

VNDirect cho rằng hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập. Do đó, vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. 

“Các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi”, VNDirect nhận định.