Nhà cao cấp giảm giá vẫn ế

Dữ liệu vừa được JLL Việt Nam công bố, cho thấy thị trường căn hộ phân khúc cao (gồm cao cấp, sang và siêu sang) tại TP HCM suy giảm mạnh cả cung lẫn cầu.

Năm 2023, TP HCM có gần 4.900 căn hộ cao cấp, hạng sang chào bán, giảm 6,1% so với năm 2022. Hầu hết chủ đầu tư đều thận trọng, dời lịch mở bán mới sang năm 2024 khi thấy tâm lý thị trường chưa nhiều khởi sắc. Thiếu cung, thanh khoản chậm, quý IV căn hộ phân khúc này ghi nhận giá bán sơ cấp giảm 12,7% so với cùng kỳ 2022, duy trì ở khoảng trung bình 5.087 USD mỗi m2 (tương đương 120 triệu đồng mỗi m2).

Bà Trang Lê, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, cho biết hầu hết chủ đầu tư không điều chỉnh giảm trực tiếp trên mặt bằng giá sơ cấp nhưng lại đưa ra các mức chiết khấu cao, có thể lên đến 40% cho gói thanh toán nhanh, nhất là ở những dự án có lượng hàng tồn nhiều. Điều này khiến tổng thể giá bán trên sản phẩm giảm. Riêng thị trường thứ cấp, giá ghi nhận tăng nhẹ 1,4% theo quý nhưng chủ yếu ở một vài dự án mới bàn giao, có vị trí tốt.

Báo cáo từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, cũng cho thấy năm ngoái, TP HCM có khoảng 8.100 căn hộ chào bán, giảm 60% theo năm. Giá bình quân căn hộ ở TP HCM từ 60-80 triệu đồng mỗi m2. Nhìn chung nguồn cung căn hộ năm qua phần lớn là nhà cao cấp.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, xét theo cơ cấu nguồn cung, 50% căn hộ bán ra thị trường năm ngoái có giá từ 3,5 tỷ đồng trở lên. 27% có giá bán trên 2,5-3,5 tỷ đồng và chỉ 16% căn hộ có giá tổng thể dưới 2,5 tỷ đồng.

Giá giảm nhưng tiêu thụ căn hộ cao cấp năm qua khá chậm. JLL Việt Nam cho biết quý IV/2023 chỉ có 39 căn hộ cao cấp, hạng sang được giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ chiếm 2,3%. Dat Xanh Services cũng cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ phân khúc này ở mức 20-25%, giai đoạn thấp điểm chỉ 5-10%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên nói, một trong những yếu tố khiến khách hàng chưa mua bất động sản năm nay là do chưa đủ tài chính và sự tự tin về nguồn thu nhập hiện tại.

"Cung - cầu không gặp được nhau cũng là nguyên nhân chính khiến thanh khoản 2023 giảm mạnh. Người mua muốn nhà giá bình dân còn thị trường chỉ toàn bán nhà cao cấp, vậy nên rất khó để sức hấp thụ tăng", bà Liên nhìn nhận.

Trước đó, khi chia sẻ về sự mất cân đối của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho biết 10 tháng đầu năm 2023, nhà cao cấp chiếm 66,3% nguồn cung, phân khúc trung cấp chỉ khoảng 33,63% và nhà ở bình dân không còn căn hộ nào. Tình trạng mất cân đối với mô hình kim tự tháp bị "lộn ngược đầu" khiến phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa và thiếu căn hộ nhà ở bình dân. Nhà ở cao cấp chiếm áp đảo làm phân khúc chung cư càng khó tiếp cận nhu cầu khách hàng.

Căn hộ luôn là sản phẩm có thanh khoản tốt, được nhiều người quan tâm, nhất là khoảng giá từ 2,5 tỷ đồng đổ lại. Nhưng nhìn trên cơ cấu nguồn cung, sản phẩm này rất ít và đa phần là có diện tích nhỏ, loại hình 1 phòng ngủ hay căn hộ Studio. Nhiều doanh nghiệp chú trọng đầu tư căn hộ cao cấp với giá thành cao khiến người mua gặp khó. Một sản phẩm tốt đưa ra thị trường nhưng không có thanh khoản thì ngược lại rất rủi ro cho doanh nghiệp, ông Châu cho hay.

Dự đoán về diễn biến thị trường căn hộ phân khúc cao cấp sắp tới, bà Trang Lê cho biết TP HCM có thể đón thêm khoảng 4.900 căn mới trong năm 2024. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở được dự báo hồi phục chậm và chỉ khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn, các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

"Do các bộ luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua phải thận trọng. Giá bán dự kiến có sự điều chỉnh nhưng sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới", bà Trang nói.

Theo tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Dat Xanh Services, cơ hội của thị trường bất động sản năm 2024 sẽ đến từ phân khúc nhà ở giá dưới 2,5 tỷ đồng mỗi căn. Đây là phân khúc luôn có nhu cầu cao, trong khi nguồn cung khan hiếm. Chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp sẽ có nhiều thắng lợi trong năm mới. Bên cạnh đó, loại hình nhà ở có diện tích nhỏ, giá thành vừa phải phù hợp với người độc thân, GenZ hay gia đình 1 thế hệ cũng sẽ có nhiều cơ hội trong năm 2024.