Nhiều dự án bất động sản đang tắc ở khâu định giá đất

Tại hội thảo do Reatimes tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GPInvest) đã chia sẻ, việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 đang là vấn đề nóng hiện nay.   

"Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, thị trường được đánh giá đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là định giá đất - vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

Hiện nay chúng tôi có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bất cập".

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Hiệp, Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12, song khi được áp dụng vẫn có những hạn chế. Cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Chủ tịch GPInvest mong muốn Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư, bởi các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao và dẫn đến tâm lý ngại làm dự án, từ đó hạn chế nguồn thu bền vững cho địa phương.

Vì sao có 4 phương pháp định giá vẫn ách tắc?

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch, nhiều dự án bị đình trệ.

4 phương pháp định giá đất hiện nay không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà đến từ một số nguyên nhân khác.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 quy định một số địa phương vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 đến ngày 31/12/2025.

Do bảng giá đất cũ không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới, vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu.

Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư hay phương pháp thu nhập.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

"Tôi cho rằng không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Cách tiếp cận này đi ngược lại nguyên tắc thị trường và không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất.

Cần hiểu giá trị đất chịu tác động trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng - những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất. Chẳng hạn, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm.

Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phải phản ánh chính xác quan hệ cung - cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất.

Nếu áp dụng một mức giá chung, sẽ không có sự phân biệt giữa các vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.