'Ở nước ngoài không có công ty bất động sản nào mới thành lập nhưng năm sau đã lớn như khủng long'

Chia sẻ tại Diễn đàn DInsights do CTCP Chứng khoán VNDirect (Mã: VND) tổ chức, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) cho biết, bản thân ông chưa bao giờ bi quan về thị trường bất động sản.

Chủ tịch Cen Group cho rằng, yếu tố quyết định thị trường bất động sản có sôi động hay không chính là dòng tiền và đây là cũng một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông, không thể thuyết phục được một người chấp nhận mua nhà ở thành phố hay dự án nghỉ dưỡng mà một năm họ không thể thu lại ít nhất 1% của mức đầu tư. 

"Thị trường không sôi động, không có người mua là vì khi mua căn nhà 100 tỷ đồng không thể nào cho thuê được với giá 7-8 tỷ đồng/năm. Khi nào, người vay ngân hàng để kinh doanh có thể thu về một khoản ngang ngửa lãi vay hoặc dư ra một ít thì thị trường sẽ sôi động", ông Vũ nhận đinh.

Về dại hạn, vị này nêu quan điểm, thị trường không nên quá sôi động mà cứ "liu riu" sẽ tốt hơn. Bởi nếu thị trường sôi động nhưng sau đó rơi vào trầm lắng thì nhiều người sẽ bị ảnh hưởng.

Cũng theo ông Vũ, thị trường đang nói nhiều đến các bất động sản sản dự án nhưng lại không nghĩ đến một loại hình khác đang rất sôi động đó là chung cư mini.

Đơn cử, một ngôi nhà rộng khoảng 50-100 m2 , thông thường chủ nhà chỉ xây dựng khoảng 2 phòng ngủ/tầng nhưng bây giờ họ xây 5 tầng và mỗi tầng 4-5 phòng ngủ. Sau đó, chủ nhà cho các hộ gia đình thuê. Với trường hợp này, chủ nhà đã có sổ đỏ, thị trường cho thuê luôn sôi động vì không bị ảnh hưởng bởi pháp lý.

Hiện nay, các bất động sản dự án  đang gặp vướng mắc về vấn đề pháp lý bởi không có ai xử lý thủ tục. Còn với chung cư mini cấp thấp hơn được thẩm quyền ký nên nó đã sôi động từ nhiều năm nay. "Phân khúc này gồm các chủ đầu tư nhỏ lẻ, không có trên sàn chứng khoán. Trong khi đó, ở nước ngoài thì lại có vô cùng nhiều", Chủ tịch Cen Group nói thêm.

Từ đó, ông đưa ra nhận định, vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hoàn toàn không phải tín dụng mà là do pháp lý hiện không có ai phê duyệt. 

Ngoài ra, ông Vũ nêu một vấn đề khác của thị trường bất động sản Việt Nam đó là chủ đầu tư được phép huy động vốn của khách hàng khoảng 70-95%. Bên cạnh đó, khách mua nhà chỉ phải đóng 5-10% vẫn được ngân hàng giải ngân khoản vay. 

Trong khi đó, các nước khác không cho phép vấn đề này. Họ không cho phép chủ đầu tư huy động tiền trước từ khách hàng và nếu có huy động được 10% thì phải gửi ở ngân hàng trung gian, người gửi vẫn hưởng lãi, nếu không mua nữa thì sẽ mất khoản này.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng không được huy động tiền từ ngân hàng nếu không cho thấy được khả năng bán hàng. Khi chủ đầu tư muốn vay 100 triệu đồng thì cũng phải cho ngân hàng thấy khả năng bán hàng có thể thu về được 100 triệu đồng. Như vậy, các chủ thể trên thị trường đều an toàn.

Đồng thời, ở nước ngoài cũng không có công ty bất động sản nào mới thành lập nhưng năm sau đã lớn như "khủng long". Doanh nghiệp phải lớn dần qua nhiều năm và hằng năm, người mua nhà, kinh doanh bất động sản đều có lãi trên lãi suất ngân hàng.