Phát triển nhà cho thuê: Loay hoay vì thiếu vốn, chính sách

Nhu cầu rất lớn

Một vòng qua các dự án nhà xã hội có nhà cho thuê tại Hà Nội, PV Tiền Phong được tiếp xúc với khá nhiều người dân đang thuê tại đây. Đơn cử như dự án D15, D16 khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) gồm hai tòa nhà 6 tầng với khoảng gần 300 căn hộ. Hay như dự án CT21 Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) với khoảng hơn 300 căn hộ. Theo khảo sát của phóng viên Tiền Phong, tới đầu tháng 8/2019, các căn hộ này cơ bản được lấp đầy. Thời gian cho thuê của các căn hộ này cũng dao động từ 5 - 7 năm.

Chia sẻ với phóng viên Tiền Phong, một người dân đang thuê nhà tại tòa D15, Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) cho biết, tính đến tháng 7/2020, thời gian thuê nhà của gia đình bà được 5 năm, đủ điều kiện để mua lại căn hộ. “Ngày trước, tôi ở quận Đống Đa. Nhà tôi thuộc diện di dời để giải phóng mặt bằng, diện tích đất còn lại quá nhỏ nên phải nộp hồ sơ thuê nhà bên này”, bà này nói, đồng thời cho biết, phải hội đủ nhiều điều kiện, chạy đi chạy lại hàng chục lần mới thuê được nhà.

“Ở đây, điều kiện cơ sở vật chất tương đối tốt. Điện nước đầy đủ, hạ tầng ổn định”, Một gia đình người dân khác thuê nhà nói. Nhiều hộ dân cho biết, ban đầu, khi thuê nhà, phải nộp khoảng 15 triệu đồng để “làm tin” với đơn vị cho thuê, tránh trường hợp sửa chữa, gây hư hỏng căn hộ. Sau đó, mỗi tháng, phải nộp tiền thuê trung bình khoảng 30.000 đồng/mét vuông/tháng. Sau thời hạn 5 năm, các hộ dân thuê  được ưu tiên nộp tiền mua lại căn hộ đang thuê. “Chúng tôi cũng đang hỏi bên cho thuê nhà về mức giá mua lại căn nhà nhưng chưa có thông tin cụ thể”, một phụ nữ thuê nhà D15 nói.

Theo khảo sát của Tiền Phong, tại tòa CT21 Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên), một vài hộ dân đã bắt đầu làm sổ đỏ sở hữu căn hộ sau thời gian hơn 7 năm về sống ở đây. Được biết, Cty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư dự án. Đây là dự án đầu tiên Hà Nội áp dụng hình thức thuê- mua, phù hợp hoàn cảnh, điều kiện kinh tế của những người có thu nhập thấp. Theo đó, ngoài việc mua với giá rẻ, người mua nhà còn được lựa chọn mua trả dần trong một thời gian theo quy định của thành phố (tối thiểu 5 năm) với lần đầu chỉ phải trả 20% tổng giá trị căn hộ. Khu nhà ở này chính thức được đưa vào hoạt động từ tháng 4/2011 với tổng số 300 căn hộ. Đại diện Ban quản trị tòa nhà cho biết, nhiều hộ đã rục rịch làm sổ đỏ sau khi đã trả hết tiền căn nhà.

Chọn mua đứt hay thuê-mua?

Trong khi các căn hộ cho thuê xây dựng khoảng 5 - 7 năm trước đã hết thời gian cho thuê, được mua đứt thì nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê mới xây dựng thời gian gần đây rất “kén” khách. Một phần do tiêu chuẩn thuê, thuê mua nhà quá cao. Thứ hai, các chủ đầu tư thực sự cũng không hứng thú với loại hình này.

Anh N.V.Đ, chủ một căn hộ dạng thuê mua tại một dự án nhà ở xã hội ở phường Yên Sở, quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết, với căn hộ diện thuê mua rộng 55 mét vuông, mỗi tháng, anh Đ phải trả khoảng hơn 2 triệu tiền thuê. Chủ đầu tư chia làm 3 đợt nộp tiền thuê nhà, mỗi lần vài chục triệu. “Khi nhận nhà mình phải nộp số tiền trị giá bằng nửa căn hộ. Sau 5 năm mình sẽ nộp nốt số tiền còn lại để sở hữu nhà”, anh Đ cho biết. Theo một số người dân thuê mua tại dự án này, thuê mua căn hộ chỉ được lợi về thời gian do không phải nộp hết tiền thời điểm nhận nhà, còn lại, dạng này sẽ bị “dôi” ra khoảng gần trăm triệu đồng so với giá căn hộ gốc. “Nếu có đủ tiền mình sẽ mua luôn chứ không phải làm hợp đồng dạng thuê mua, vì như thế tổng số tiền phải trả cao, lại không làm được sổ đỏ trong thời gian này. Hơn nữa, việc chuyển nhượng, mua bán cũng rất khó”, anh Đ nói.

Chị Ngọc Thủy, giáo viên trên địa bàn phường Xuân Đỉnh cho biết đang cân nhắc thuê căn hộ của một dự án nhà xã hội tại phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm). Mặc dù chủ đầu tư chào mời với giá ưu đãi nhưng chị vẫn lo ngại rằng liệu phần “ưu đãi” có diễn ra trên thực tế không khi mà giá mua căn hộ sau thời gian thuê cũng khá cao mặc dù đây là nhà xã hội. “Gia đình thực sự muốn thay đổi nhà ở, thuê nhà cấp 4 trong các khu dân cư rất xập xệ, mất an toàn. Nếu có điều kiện thuê nhà các dự án là tốt nhất vì hạ tầng đầy đủ”, chị Ngọc Thủy nói.

Chính sách nửa vời?

Nhu cầu về nhà ở cho thuê là rất lớn, nhất là tại các thành phố lớn của Việt Nam, khi mà tốc độ đô thị hóa cao, mức lương và thu nhập của cán bộ công chức, người làm trong doanh nghiệp còn thấp. Trong khi đó, chính sách phát triển quỹ nhà cho thuê còn hạn chế. Đại diện lãnh đạo Ban Bất động sản thuộc Tổng Công ty Vigracera cho hay, cách đây gần chục năm trước doanh nghiệp này đã tiên phong đầu tư 2 tòa nhà cho thuê tại khu đô thị Đặng Xá nhưng lợi nhuận quá thấp. “Giá cho thuê từ 1,5 triệu đồng-2 triệu đồng/căn hộ không đủ chi phí lãi vay”, đại diện Ban Bất động sản nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, tại các nước phát triển, quỹ nhà cho thuê rất được quan tâm. Ví dụ như tại Singapore, khoảng 80% là nhà cho thuê và do nhà nước đầu tư. Tại Mỹ tỷ lệ này cũng rất lớn. Trong khi đó, tại Việt Nam nhu cầu rất cao nhưng không phát triển được do thiếu chính sách. Nhà nước không có tiền thì phải có chính sách đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QH&KT Hà Nội cho biết, cơ chế khuyến khích của Hà Nội về việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp đã có từ rất lâu. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp bỏ vốn ra họ rất ngại lĩnh vực này, bởi khả năng bảo lãnh, thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn. “Như trước đây nhà nước có gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ thì doanh nghiệp có hứng thú, nhưng sau đó thì không có gói nào tương tự như thế nữa”, ông Nghiêm nói.

Ðại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thực hiện Luật Nhà ở, các dự án nhà xã hội phải dành một phần để cho thuê. Tuy nhiên, hầu hết là thuê mua (tức là cho thuê vài năm rồi bán lại) chứ rất ít chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để là nhà cho thuê dài hạn. Hiện nay giá bán, giá thuê nhà xã hội vẫn do cơ quan nhà nước thẩm định, trên cơ sở đảm bảo lợi nhuận nhất định cho nhà đầu tư.