Phát triển nhà ở xã hội: Cần đa dạng loại hình sở hữu phù hợp cho công nhân

Cầu lớn, cung khan hiếm

Theo Ban Quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp TP HCM, thời gian qua, trên địa bàn thành phố có 16 nhà lưu trú công nhân đưa vào sử dụng tạo chỗ ở cho 21.000 lao động, chiếm 15% lao động trong các khu chế xuất, khu công nghiệp. Qua khảo sát 96.000 lao động ở 212 doanh nghiệp, có đến 64.000 lao động ở nhà trọ; trong đó, 54.000 lao động có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội. Như vậy, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua chỉ đáp ứng nhu cầu cho chưa đến 5% người lao động.

Tại buổi gặp gỡ lãnh đạo TP HCM đầu tháng 5/2024, nhiều công nhân lao động cũng kiến nghị cần tạo điều kiện cho công nhân, người lao động tiếp cận nguồn vốn và nguồn nhà ở xã hội; đồng thời, thành phố cần có thêm nhiều chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động; nhà trẻ, mầm non với mức giá cho công nhân lao động thuê hoặc mua hợp lý hơn. 

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì đối với dự án nhà ở xã hội lại “khó gấp đôi”. Đây cũng là một nguyên nhân khiến kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41% kế hoạch; trong đó TP HCM tuy đạt 75% kế hoạch, nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn nhà ở xã hội (bình quân 3.000 căn/năm).

Nguồn cung này, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, là chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn. Đặc biệt trong giai đoạn 2021-2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án nhà ở xã hội với 38.128 căn hộ, chỉ đạt 8,5% kế hoạch 5 năm 2021-2025 là 446.000 căn; trong đó, TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án nhà ở xã hội với 623 căn hộ được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020 sang.

Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi cũng thừa nhận chương trình nhà ở xã hội tiến độ triển khai quá chậm, không đáp ứng kế hoạch và nhu cầu của người lao động. Thực tế, có những dự án ban đầu xác định không đúng mục tiêu nên rất ít người đăng ký thuê, trong khi đó nhu cầu chung thì rất nhiều. Theo ông Phan Văn Mãi, chương trình "ì ạch"  bởi ngay từ đầu dự án bị xác định sai mục tiêu. Nếu chỉ xác định cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp xung quanh thuê thì rất khó, bởi thu nhập của công nhân còn hạn chế nên công nhân không thuê nhà ở xã hội mà chọn thuê nhà trọ. Do vậy, có thể mở rộng đối tượng thuê là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Thực tế còn đang tồn tại những bất cập đối với việc đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp hiện hữu như không còn quỹ đất chưa khai thác, sử dụng để điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, các công trình phục vụ tiện ích người lao động khác ngay trong ranh khu chế xuất, khu công nghiệp. Việc điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án nhà lưu trú cho công nhân, công trình phục vụ tiện ích người lao động còn mất rất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư do quy trình thủ tục phức tạp.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đến quý I/2024, tại TP HCM không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng, chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ. “Dự báo từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, nhất là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Đang dạng các loại hình sở hữu

Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn tại các đô thị, trước hết là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao. Tuy nhiên, “cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng nhà ở xã hội bị “ế” như đã xảy ra tại một số địa phương”, ông Lê Hoàng Châu khuyến cáo.

Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP HCM, có tới 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ (giá thuê chỉ khoảng trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng), đồng thời công nhân cũng chỉ có thể chi trả tiền thuê nhà tầm khoảng 20% thu nhập hàng tháng, có kế hoạch làm việc trong 10-15 năm rồi trở về quê.

Thực tế trên cho thấy, phần lớn công nhân không có nhu cầu sở hữu nhà ở bởi di chuyển và biến động công việc liên tục nên chọn ở trọ cho linh hoạt. Trong khi chính sách hiện nay đang đi theo hướng xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân sau đó chuyển sở hữu luôn cho công nhân, người lao động. Do đó cần định hướng lại trong tương lai những người thu nhập thấp là để cho thuê chứ không phải đối tượng để bán nhà ở xã hội.

TP HCM đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở cho từng giai đoạn cụ thể; trong đó xác định ưu tiên bố trí quỹ đất sạch, quy hoạch vị trí phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Đối với nhà ở xã hội, tổng nhu cầu về nhà ở loại hình này giai đoạn 2021- 2030 khoảng 37 triệu m2 sàn (khoảng 93.000 căn); trong đó, chủ yếu là nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu, cụm công nghiệp. Cụ thể, giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ phát triển 2,5 triệu m2 sàn (khoảng 35.000 căn nhà); trong đó, nhà cho thuê phấn đấu đạt khoảng 500.000 m2 sàn (7.000 căn); nhà ở lưu trú công nhân là 220.000 m2 sàn (4.500 căn). Giai đoạn 2026-2030, phát triển khoảng 4,08 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (58.000 căn); trong đó, nhà ở cho thuê phấn đấu đạt khoảng 816.000 m2 sàn (11.600 căn); nhà ở lưu trú công là trên 480.000 m2 sàn (8.000 căn).

Về nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, theo nghị quyết của HĐND TP HCM, ngân sách thành phố sẽ giải ngân 12.410 tỷ đồng (chiếm khoảng 10% tổng nguồn vốn), được chia làm 2 giai đoạn, khoảng 3.770 tỷ đồng giai đoạn 2021-2025 và khoảng 8.640 tỷ đồng giai đoạn 2026-2030. Mục tiêu nhằm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, bao gồm cả nhà ở xã hội cho công nhân.

Để đảm bảo thực hiện được chương trình, thiết nghĩ cần có chủ trương thông suốt của chính quyền địa phương, cùng sự chung tay của các cơ quan ban ngành, tạo điều kiện và khuyến khích nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động. Theo Sở Xây dựng TP HCM, thành phố đang tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý 37 dự án nhà ở xã hội; trong đó, có các dự án đang thi công với quy mô 35.000 căn, đảm bảo các điều kiện để triển khai thi công xây dựng.

Về tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đang khó khăn, vướng mắc liên quan đến 5 nhóm vấn đề. Đó là việc chấp thuận chủ chương đầu tư, về quy hoạch, về dự án đầu tư công, về công tác đấu thầu, tài chính. Thời gian qua, UBND thành phố đã chủ trì 15 cuộc họp về chuyên đề nhà ở xã hội để tháo gỡ vướng mắc khó khăn khi thực hiện pháp lý đầu tư dự án, giao các đơn vị, địa phương tổ chức thực hiện. Thành phố cũng đã xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và đã có chỉ đạo hướng tháo gỡ trong thực hiện thủ tục đầu tư với 45 lượt giải quyết, tương đương 21 dự án.

Để triển khai hiệu quả chương trình trên, UBND Thành phố cũng yêu cầu các cơ quan chức năng, địa phương khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đặc biệt, khi lập danh mục các khu công nghiệp phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp.

Cùng với đó, TP HCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, ban hành quy trình rút ngắn thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích thực hiện dự án đầu tư. Từ đó nhằm khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tạo nguồn cung cho thị trường. Sở Xây dựng có trách nhiệm đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án này theo tiến độ được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì tham mưu UBND thành phố thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn, giao cho các chủ đầu tư khác.

Theo ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP HCM, thành phố hướng đến xây dựng nhà ở xã hội cho thuê với chi phí hợp lý, đảm bảo thu nhập của công nhân lao động. Thành phố sẽ có những nhóm chính sách hỗ trợ chủ nhà trọ các thủ tục sửa chữa, xây dựng thành những khu nhà trọ khang trang, sạch đẹp, đảm bảo các yêu cầu tối thiểu, phòng cháy chữa cháy; chính sách hỗ trợ tiền điện, nước…

Để triển khai các dự án nhà ở xã hội hiệu quả, ông Lê Hoàng Châu đề nghị cần sớm tháo gỡ ngay thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội. Các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, và triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất công (đất sạch) đã được quy hoạch, để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.