Savills: Bất động sản trung tâm dữ liệu không thể thay thế bất động sản bán lẻ

Theo báo cáo mới nhất của Savills, Covid-19 đã khiến hầu hết hoạt động thường ngày của thế giới chuyển sang trực tuyến, đặc biệt là thói quen mua sắm và nhu cầu giải trí trực tuyến. Điều này đã làm nổi lên nhu cầu dành cho trung tâm dữ liệu.

Tăng trưởng nhu cầu về bất động sản trung tâm dữ liệu

Thống kê của Global Web Index cho thấy, người dùng toàn cầu dành trung bình 6,43 tiếng mỗi ngày, tương ứng với 100 ngày mỗi năm sử dụng internet, tạo ra khối lượng dữ liệu khổng lồ trên các nền tảng trực tuyến. 

Số liệu của Domo cho thấy, người dùng internet tạo ra khoảng 2,5 tỷ bytes dữ liệu mỗi ngày.

Ngoài ra, lượng dữ liệu tạo ra từ các hoạt động thương mại cũng gia tăng với mức độ chưa từng có nhờ sự phát triển của internet Vạn Vật (IoT), trí tuệ nhân tạo (AI), thực tế ảo (AR) và blockchain. 

Theo thống kê của Cisco, dự kiến vào năm 2023, số lượng kết nối toàn cầu sẽ đạt 14,7 tỷ, trong đó, giao tiếp giữa các thiết bị điện tử chiếm đến 50%. 

Để có thể đáp ứng sự bùng nổ trong nhu cầu lưu trữ dữ liệu, số lượng các trung tâm dữ liệu trên toàn cầu đã tăng nhanh đáng kể. Tính riêng số lượng các trung tâm dữ liệu lớn trên toàn cầu đã tăng gấp đôi từ năm 2015 đến quý II/2020, từ 259 lên 541 trung tâm. 

Tại Việt Nam, giá trị thị trường trung tâm dữ liệu đạt 858 triệu USD vào năm 2020, tăng 130 triệu USD so với mức 728 triệu USD vào năm 2019. Thị trường này cũng đồng thời được dự báo có tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 14,64% đến năm 2026.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, bất động sản trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh. Sự bùng nổ của thương mại điện tử, thói quen mua sắm trực tuyến cũng như sự gia tăng trong mức độ sử dụng các phương tiện giải trí online trong dịch Covid-19 đã kéo theo nhu cầu lưu trữ gia tăng, dẫn tới sự tăng trưởng rõ nét đối với nhu cầu cho trung tâm dữ liệu. 

Bên cạnh đó, nhu cầu về trung tâm dữ liệu được ghi nhận đáng kể từ các thương hiệu bán lẻ nổi tiếng và các công ty công nghệ thông tin. Savills đã ghi nhận nhu cầu xuất phát từ một số tập đoàn công nghệ có mong muốn mở rộng tại thị trường Việt Nam thời gian vừa qua.

Tiêu chí lựa chọn bất động sản trung tâm dữ liệu

Theo Savills, các trung tâm dữ liệu thường có định dạng và kích thước khác nhau, từ các trung tâm dữ liệu lớn có ngàn hàng thiết bị cho đến các trung tâm dữ liệu quy mô nhỏ, cung cấp diện tích lưu trữ từ xa. 

Mỗi quy mô lại có mục đích khác nhau, lưu trữ các loại dữ liệu khác nhau và yêu cầu hệ thống vận hành, chiến lược vận hành chuyên biệt. Do vậy yêu cầu về vị trí đặt trung tâm dữ liệu phụ thuộc vào quy mô cũng như nhu cầu của từng doanh nghiệp.

Khi lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu, doanh nghiệp cần lưu ý yếu tố về tính ổn định của đường truyền và băng thông, mức độ an toàn hệ thống cũng như khả năng kết nối. 

"Doanh nghiệp cần lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu có đường truyền ổn định, cấu trúc kỹ thuật rõ ràng và có hệ thống bảo vệ khỏi tác động bên ngoài. Vấn đề về bảo mật cũng rất quan trọng để đảm bảo rằng dữ liệu cũng như quyền riêng tư về dữ liệu được bảo vệ nghiêm ngặt. Tiếp sau đó là yếu tố về kết nối, đảm bảo tất cả hệ thống liên quan đến việc cung cấp dịch vụ không bị tác động bởi các yếu tố vật lý và tình hình thời tiết bên ngoài hay thiên tai", ông Matthew Powell phân tích.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần đảm bảo rằng trung tâm dữ liệu có khoảng cách phù hợp với nguồn cầu. Có thể đặt trung tâm ở trong hoặc ngoại ô các thành phố lớn với quy mô một trung tâm lớn hoặc nhiều trung tâm nhỏ đặt quanh thành phố.

Bất động sản trung tâm dữ liệu có thể thay thế bất động sản bán lẻ?

Sự gia tăng mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu một phần được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của mua sắm trực tuyến và thương mại điện tử. Do đó, đã có ý kiến cho rằng bất động sản trung tâm dữ liệu có thể là lựa chọn thay thế của bất động sản bán lẻ sau đại dịch. 

Về vấn đề này, ông Matthew Powell cho rằng, tuy thị trường ghi nhận số lượng giao dịch online tăng cao so với trước đó, nhưng nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng hiện vẫn rất lớn, thậm chí nhiều nhà bán lẻ trực tuyến hiện nay còn có nhu cầu sở hữu mặt bằng bán lẻ truyền thống cho thương hiệu.

Đối với một số nhà bán lẻ thì nhu cầu cho mặt bằng vật lý giờ đã ít hơn khi họ có hoạt động kinh doanh trực tuyến. Tuy nhiên cũng có một số nhà bán lẻ trực tuyến lại xuất hiện nhu cầu kinh doanh ở mặt bằng/cửa hàng vật lý.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh, bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hoá mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Đó có thể là các trải nghiệm về ẩm thực, giải trí hoặc thư giãn. Khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng song song với đó họ vẫn có mong muốn đi tới các trung tâm thương mại một khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ.. 

"Những gì chúng ta đang chứng kiến trong bất động sản bán lẻ vật lý là sự pha trộn, tích hợp, giữa việc sử dụng không gian để làm việc, mua sắm và sinh sống. Điều này khác với các trung tâm dữ liệu với mục đích sử dụng cụ thể hơn và phục vụ nhu cầu chuyên biệt của một nhóm khách hàng doanh nghiệp. Vì vậy có thể thấy, nhu cầu cho trung tâm dữ liệu là một xu hướng tất yếu khi các hoạt động trực tuyến diễn ra nhiều hơn, song nó không loại bỏ nhu cầu cho các hoạt động bán lẻ ở mặt bằng vật lý", Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.