Thăng trầm thị trường bất động sản ở TP HCM - Bài 2: Đâu là nguyên nhân?

Việc Ngân hàng Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, siết trái phiếu doanh nghiệp được cho là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng như cả nước rơi vào tình trạng trầm lắng trong năm 2022.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, câu chuyện ảnh hưởng trên thị trường tài chính chỉ là “cú bồi” thêm đối với những khó khăn của ngành này. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vốn đã rơi vào khó khăn từ trước, do nhiều nguyên nhân khách quan, lẫn chủ quan.

Khó trăm bề

Cuối tháng 3/2022, một số ngân hàng thương mại bắt đầu có động thái tạm dừng cho vay mới đối với lĩnh vực bất động sản. Khởi động cho phong trào này là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) khi yêu cầu các chi nhánh không cấp tín dụng cho các giao dịch bất động sản mới kể từ ngày 23/3 đến hết ngày 30/6/2022.

Theo lý giải của lãnh đạo Sacombank khi đó, do room tín dụng Ngân hàng Nhà nước cấp đầu năm khá ít nên ngân hàng buộc phải ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, trong bối cảnh nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp sản xuất sau dịch là rất lớn.

Ngay sau khi Sacombank có động thái trên, một số ngân hàng thương mại khác cũng có quy định nội bộ hạn chế cho vay mới vào lĩnh vực bất động sản.

Đến cuối tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, hạn chế cấp vốn cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thực tế, trong vài năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát cảnh báo dòng tín dụng chảy vào bất động sản và có các quy định nhằm nắn dòng vốn đi đúng hướng thông qua việc quy định lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Tuy vậy, “cú đánh” quyết định dẫn đến tình trạng khó khăn thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản lại do việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị “hãm phanh” sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2019-2021.

Đây vốn dĩ là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Bên cạnh đó, việc lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản lớn bị khởi tố, bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu đã làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành. Việc huy động vốn, tăng vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp cũng gặp khó khăn do thị trường suy giảm mạnh trong năm 2022.

Chưa dừng lại ở đó, cuối tháng 9/2022, Ngân hàng Nhà nước nâng trần lãi suất các khoản tiền gửi và cho vay nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Lãi suất cho vay bất động sản theo đó cũng tăng lên đáng kể, ảnh hưởng không chỉ đến các nhà phát triển bất động sản mà còn tác động đến nhu cầu mua nhà của người dân. Diễn biến này khiến nhiều dự án đã phải tạm dừng triển khai, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản lại thêm chồng chất.

Một thống kê chưa đầy đủ cho thấy, tổng doanh thu thuần và lãi ròng 9 tháng năm 2022 của 76 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán lần lượt giảm 29% và 12% so với cùng kỳ; trong đó, có 34 doanh nghiệp lãi tăng, 25 doanh nghiệp giảm lãi và 10 doanh nghiệp báo lỗ. Dự báo kết quả kinh doanh quý 4 năm 2022 của nhóm doanh nghiệp này cũng không khả quan hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản và ngay cả nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp khó khăn.

Việc thiếu nguồn vốn dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không thể tái đầu tư để sinh lời, thanh toán những khoản nợ đến thời gian đáo hạn. Nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản phải đóng cửa, giải thể hoặc cho nhân viên nghỉ việc không thời hạn.

Tại cả đôi bên

Với nhiều năm quan sát, theo dõi thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tình hình khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay do nhiều nguyên nhân đến cả từ yếu tố khách quan và chủ quan. Trong đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Ngay cả việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội dù nhu cầu rất lớn, trong khi Chính phủ, Thành phố Hồ Chí Minh đang muốn đẩy mạnh chủ trương này cũng gặp nhiều khó khăn với đủ lý do.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại-Xây dựng Lê Thành - một doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội, các vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính hiện nay không khuyến khích được doanh nghiệp tham gia chương trình xây dựng nhà ở xã hội, dù bản thân doanh nghiệp rất muốn đẩy mạnh thực hiện.

Ông Nghĩa cho biết Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, trong thực tế, cơ quan thuế căn cứ quy định về thuế chỉ giảm 50% với nhà ở xã hội cho thuê. Dự án xây dựng nhà ở xã hội rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay, do ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít. Doanh nghiệp buộc phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất thị trường rất cao.

Trong khi đó, việc đầu tư hạ tầng cho dự án nhà ở xã hội hầu như không được địa phương hỗ trợ. Điều này khiến chi phí xây dựng tăng cao như nhà ở thương mại, giá thành nhà ở xã hội cũng không còn hấp dẫn với người dân. Trong khi lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10-15% thực hiện trong 4-5 năm, mức lợi nhuận này rõ ràng còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

Không riêng gì việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, có nhiều chính sách được ban hành nhưng khi chủ đầu tư muốn thực hiện lại cần thêm các thủ tục, điều kiện phức tạp khác. Đặc biệt là việc giải phóng mặt bằng, cung cấp các điều kiện về nguyên nhiên vật liệu, hạ tầng, kết cấu, cũng như cung cấp về nguồn vốn.

Những vấn đề này không phải là một đơn vị, cơ quan cung cấp mà còn liên quan đến nhiều ban ngành khác nhau, dẫn đến nhiều quy trình thủ tục phức tạp, gây ra tâm lý e ngại từ phía doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản. Ngoài ra, sự ảm đảm của thị trường còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng. Trong đó, có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

“Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay còn có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản. Không ít doanh nghiệp đầu tư dàn trãi, vượt quá năng lực tài chính, quản trị hoặc xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, câu chuyện khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 không chỉ do khó khăn từ thị trường tài chính, mà còn đến từ nội tại ngành của ngành này.

Theo Tiến sỹ Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, doanh nghiệp bất động sản đóng góp rất lớn cho nền kinh tế, song hoạt động của các doanh nghiệp này cũng đang có bốn vấn đề tồn tại rất lớn dẫn đến hệ lụy gần đây. Đó là các doanh nghiệp bất động sản chưa có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả, dẫn đến khi thị trường có vấn đề sẽ rất khó xử lý.

Cùng đó, các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng công cụ vay "thái quá," dẫn đến việc bốn dòng tiền cho bất động sản là vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tiền ứng trước khách hàng đều bị tắc.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua đầu tư dự án quá dàn trải, đưa sản phẩm ra thị trường chủ yếu mang tính đầu cơ, nhiều hơn cho mục đích sử dụng; trong khi sản phẩm lại có pháp lý không ổn, mua đi bán lại sản phẩm có pháp lý không ổn.

Vị chuyên này cho rằng trong thời gian qua, khối doanh nghiệp bất động sản kiến nghị rất nhiều, nhưng bản thân doanh nghiệp phải tự khắc phục các vấn đề tồn tại kéo dài này. Chỉ khi doanh nghiệp tự khắc phục, tự tái cấu trúc, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ thì ngành bất động sản mới dần hồi phục được.

Đón đọc Bài 3: Doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc