Thăng trầm thị trường nhà ở TP HCM - Bài 1: Không nhiều gam màu sáng

Chính sách thắt chặt tiền tệ, siết trái phiếu doanh nghiệp, chậm giải ngân đầu tư công… khiến dòng vốn cho bất động sản rơi vào tình trạng tắc nghẽn. Hệ quả là nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục, giao dịch nhà phố giảm mạnh, doanh nghiệp khan hiếm dòng tiền, áp lực trái phiếu đến hạn gia tăng, trong khi nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ.

Ở một góc nhìn khác, việc thị trường chậm lại sau nhiều biến cố cũng là cơ hội để đánh giá và nhìn nhận mọi vấn đề từ tốc độ phát triển, sức khoẻ các phân khúc nhà ở, năng lực của doanh nghiệp… Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm để tìm ra giải pháp cho những khó khăn trước mắt, đưa thị trường hồi phục trong thời gian tới.

Phóng viên TTXVN thực hiện chùm 4 bài ghi nhận thực trạng cùng những khó khăn, thách thức của thị trường nhà ở tại TP HCM trong năm 2022; những xu hướng mới của giới đầu tư bất động sản TP HCM trong tình hình hiện tại cũng như kỳ vọng vào tương lai khởi sắc hơn.

Bài 1:  Không nhiều gam màu sáng

Sau giai đoạn mở cửa phục hồi kinh tế hậu COVID-19, thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM bất ngờ rơi vào trạng thái trầm lắng khi sụt giảm cả về nguồn cung lẫn phía cầu cùng hiện tượng “lệch pha” trong cung – cầu. Các chuyên gia dự báo trong thời gian tới, nhiều khả năng thị trường nhà ở Thành phố sẽ là “đi ngang”, giao dịch tiếp tục chậm, giá nhà không tăng nhưng cũng không giảm. Nếu những khó khăn, vướng mắc không được tháo gỡ, thị trường sẽ khó phục hồi.

Giao dịch trầm lắng

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, nhìn chung vào đầu năm 2022, thị trường nhà ở của TP HCM phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng vào năm 2021 do COVID-19. Tuy nhiên càng về cuối năm, lượng giao dịch lại càng giảm mạnh do nhiều nguyên nhân.

Ở phân khúc căn hộ, TP HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Tuy nhiên, nguồn cung lại giảm dần theo từng quý. Đặc biệt, trong quý 4/2022, thị trường chỉ có gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022. Lượng giao dịch cũng giảm mạnh, trong quý 4/2022, tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 25%, thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Phần lớn giao dịch được thực hiện trong thời gian này là do người bán cần bán gấp, bán lỗ do áp lực lãi suất cho vay leo thang.

Cushman & Wakefield lý giải, nguyên nhân của tình trạng trên là do việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường, khiến khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Kể cả những khách hàng có thể vay vốn cũng dè chừng vì lãi vay tăng nhanh và trì hoãn mua căn hộ trong ngắn hạn.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt vẫn ngập ngừng vì họ có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm với các chính sách chiết khấu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định mua.

Ở phân khúc nhà liền thổ, trong năm 2022, thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% so với năm 2021 do thị trường phục hồi sau COVID-19. Giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021 vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, lượng căn bán lại giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự, chỉ muốn thuê ngắn hoặc dài hạn. Thời gian tới, nguồn cung mới của phân khúc nhà liền thổ dự kiến sẽ tiếp tục giảm do quỹ đất phát triển hạn chế và khó khăn trong việc huy động vốn.

Đáng lưu ý, thị trường nhà ở tại TP HCM còn xảy ra hiện tượng “lệch pha” cung – cầu. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nguồn cung trên thị trường hiện nay phần lớn thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Thị trường thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân. Riêng trong năm 2022 ghi nhận nguồn cung nhà cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2)  trên thị trường chiếm tỷ lệ đến 78,3%, nhà trung cấp (20 - 40 triệu đồng/m2) chiếm gần 21,7% còn nhà bình dân ( dưới 20 triệu đồng/m2) không có bất kỳ sản phẩm mới nào được ra mắt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tình trạng lệch pha cung – cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường đã kéo theo giá nhà tăng liên tục trong thời gian gần đây. Thậm chí, trên thị trường đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng, trong khi đó phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội lại gần như “mất dấu”.

Theo số liệu của HoREA, trong năm 2022, TP HCM chỉ có một dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện chuyển nhượng là dự án Khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông tại thành phố Thủ Đức. Ngay cả một loạt dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân tại Tp.Hồ Chí Minh được khởi công trong năm 2022, song đến nay khi kiểm tra thực tế các dự án hầu như đang án binh bất động, do nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.

Các “nhà” dè chừng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM gặp nhiều khó khăn đã dẫn đến nhiều hệ quả trước mắt như việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; hoãn thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO… Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản Thành phố đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động hoặc giảm lương. Thậm chí, có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% nhân viên, gây tác động đến vấn đề an sinh xã hội và cuộc sống của nhiều người lao động. Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao; thậm chí phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản nhà ở với chiết khấu sâu, có thể lên đến 40-50% giá hợp đồng.

Ghi nhận về công việc trong ngành bất động sản cho thấy, làn sóng doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, giảm lương khá phổ biến. Nhiều nhân sự không nằm trong diện sa thải nhưng cũng xin nghỉ việc vì thu nhập giảm mạnh, không đủ mưu sinh.

Chị Nguyễn Thị Hải Yến, từng làm môi giới cho một công ty địa ốc có trụ sở ở quận Tân Bình chia sẻ, hơn nửa năm qua chị cùng nhiều đồng nghiệp khác gần như ngày nào vào công ty cũng chỉ “ngồi chơi” vì không có khách hỏi mua cũng không khách nào muốn bán.

Vào những năm trước, chị Yến thường xuyên lái xe đi các tỉnh để tìm đất, lúc nào điện thoại cũng để chế độ lên mạng online để chốt cọc, nhưng năm 2022 thì rảnh rỗi cả năm. Theo chị Yến, nguồn cung trên thị trường hạn chế và hiện trạng thị trường ảm đạm đã khiến môi giới bất động sản không có thu nhập, nghỉ việc, chuyển nghề. Đây có thể nói là giai đoạn khó khăn chung của thị trường và hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP HCM.

Về phía các nhà đầu tư, việc thanh khoản thị trường chậm cộng với siết tín dụng ngân hàng khiến nhiều nhà đầu tư bị “nghẽn” dòng tiền, rủng rỉnh tài sản nhưng “đói” vốn, không có tiền mặt lưu thông trên thị trường. Ngay cả những nhà đầu tư không vướng vay ngân hàng cũng rơi vào thế “kẹt” vì tài sản không có thanh khoản do tiền “chôn” hết vào bất động sản. Trong trường hợp các nhà đầu tư này cần huy động dòng tiền để tiếp tục đầu tư hoặc mua sắm chuẩn bị Tết cho gia đình trong dịp cuối năm sẽ rất khó khăn.

Với thâm niên hơn 10 năm đầu tư, anh Hồ Nhật Quang (34 tuổi, ngụ Quận 6, TP HCM) ngay từ đầu năm 2022 đã quyết định bán các bất động sản thuộc sở hữu của mình, khi chứng kiến không ít nhà đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, để đẩy hàng nhanh, sớm thu hồi vốn, bản thân anh Quang đã phải chấp nhận một số giao dịch bị ép giá từ 10 – 15% để thu hồi tiền mặt. Đáng chú ý, nhà đầu tư này đã phải chấp nhận bán cắt lỗ một căn hộ không thu chênh lệch để thu tiền về tất toán khoản vay, giải tỏa áp lực nợ ngân hàng.

Anh Quang cho biết, bản thân dù biết sẽ bị lỗ nhưng vẫn phải phòng thủ tiền mặt vì lo thị trường bất động sản Thành phố sẽ còn tiếp tục ảm đạm, tính thanh khoản của các tài sản kém dần. Phòng thủ tiền mặt lúc này sẽ giúp anh chờ đợi một chu kỳ mới của thị trường năm sau, linh hoạt cân nhắc các phân khúc ít rủi ro với tính thanh khoản cao, đánh giá chính xác thời điểm xuống tiền đồng thời giải phóng áp lực nợ xấu.

Tiếp theo: Bài 2: Đâu là nguyên nhân?