Thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 rủi ro lớn

“Hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục khó khăn trong khi có nhiều bất ổn địa chính trị quy mô toàn cầu. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng của bất động sản tại Châu Á vẫn được duy trì, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư”, ông Simon Smith, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Châu Á - Thái Bình Dương nhìn nhận.

Theo dữ liệu của Savills, hoạt động huy động vốn đầu tư bất động sản tại Châu Á - Thái Bình Dương đã giảm 6% vào năm 2022. Trong khi đó, mức giảm này tại Bắc Mỹ là 15% và tại Châu Âu là 28%. Tổng số vốn đầu tư tại Châu Á cũng chiếm thị phần cao hơn trong tổng số vốn huy động toàn cầu. 

Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn với vô số những yếu tố có thể tác động tới hiểu quả đầu tư như lạm phát, pháp lý, bất ổn địa chính trị, sự chững lại của đà tăng trưởng hay thay đổi thói quen và nhu cầu từ phía người tiêu dùng.

Dưới góc nhìn của ông Simon Smith, bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương đang đối mặt với 3 rủi ro lớn, bao gồm rủi ro cấu trúc, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.

Thứ nhất là rủi ro về cấu trúc, số hóa hiện đã mang tới sự thay đổi lớn về cấu trúc thị trường trên hầu hết các khu vực. Điện toán đám mây, mua sắm điện tử, video trực tuyến và mạng xã hội đang khiến chúng ta tham gia vào các hoạt động trực tuyến nhiều hơn từng ngày.

Xu hướng này đã được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời đại dịch và được dự kiến sẽ phát triển nhanh hơn trong thời gian tới.

Tại Hàn Quốc – một trong số những thị trường mua sắm bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới - được ghi nhận có tới 37% giao dịch được thanh toán trực tuyến trong năm 2022, con số này dự đoán sẽ tăng lên đến 45% trong 5 năm tới.

Ở các thị trường khác, thương mại điện tử được đánh giá là lĩnh vực rất tiềm năng, thậm chí sẽ còn có thể ghi nhận nhiều dư địa phát triển. Bán lẻ trực tuyến phát triển sẽ thúc đẩy thêm sự chú ý của các nhà đầu tư vào các phân khúc trung tâm dữ liệu và ngành logistics, thay đổi bộ mặt của ngành bán lẻ, đặc biệt là bán lẻ trực tiếp.

Thứ hai là rủi ro về chu kỳ, trong đó lạm phát là rủi ro có tính chu kỳ mà các nhà đầu tư bất động sản không chỉ tại Châu Á mà trên toàn thế giới đang phải đối mặt. Việc lãi suất tăng mạnh trong thời gian trước đã đẩy giá bất động sản lên cao.

Về mặt tích cực, lạm phát đang giảm. Tại Úc, lạm phát đã giảm xuống mức 6,8% vào tháng 3/2023 từ mức đỉnh 8.4% vào tháng 12/2022. Tuy nhiên, lãi suất vẫn ở mức cao, đi kèm với sự leo thang của chi phí vật tư và lao động sẽ tiếp tục là những vấn đề lớn mà các nhà đầu tư cần quan tâm.

Lãi suất cao đồng thời mang tới rủi ro cho đà tăng trưởng. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, tăng trưởng GDP toàn cầu sẽ giảm xuống 2,7% trong năm 2023, từ mức 3,2% năm 2022 và 6% vào năm 2021. Nếu tình trạng lãi suất cao còn kéo dài, nguy cơ kìm hãm tăng trưởng sẽ tiếp tục hiện hữu.

Thứ ba là rủi ro từ các vấn đề nội tại của thị trường. Thị trường bất động sản luôn phải đối mặt với rủi ro cung vượt cầu, vốn là lý do chính của tình trạng kém sôi động trong lĩnh vực này. Cung vượt cầu là vấn đề tại nhiều thị trường và phân khúc khác nhau.

Đơn cử như thị trường bán lẻ tại Trung Quốc, tình trạng thừa cung mặt bằng bán lẻ tại một số địa điểm đang ghi nhận mức cao kỷ lục, với tỷ lệ mặt bằng trống tại các thị trường lớn trong những tháng đầu năm 2023 đã lên tới hai chữ số.

Nhiều nơi vẫn tồn đọng nguồn cung hiện hữu lớn và thậm chí nguồn cung tương lai cũng ở số nhiều. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ tiếp tục chịu áp lực từ sự bùng nổ của thương mại điện tử.

Cũng tại Trung Quốc, các nhà đầu tư bất động sản phải chú ý hơn tới các chính sách của chính phủ. Dù đã có động thái nới lỏng các hạn chế tài chính, cuộc khủng hoảng bất động sản tại quốc gia này cũng chưa có dấu hiệu chấm dứt.

Trong khi đó, tại các quốc gia đang phát triển như Indonesia, các nhà đầu tư cần chú ý về tính minh bạch của thị trường. Tiếp đó là tính ổn định chính trị, ví dụ sự bất ổn về chính trị tại Thái Lan tiếp tục là rào cản lớn đối với vấn đề đầu tư.

Tại Việt Nam, các tháng đầu tiên của năm đã ghi nhận sự hỗ trợ rõ rệt từ phía Chính phủ đối với việc giải quyết khó khăn trong bất động sản với các Nghị định và Nghị Quyết mới được ban hành. Thêm vào đó, trong tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành để bình ổn thị trường tiền tệ và hỗ trợ nền kinh tế đẩy nhanh tăng trưởng.

“Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên thị trường cần thời gian để thẩm thấu. Triển vọng của thị trường có thể sẽ sáng hơn bắt đầu từ quý III", ông Troy Grifths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam chia sẻ.

Một thách thức lớn hơn ở Việt Nam xoay quanh vấn đề thủ tục giấy tờ pháp lý, đặc biệt là đối với các dự án đang được phát triển. Đây là cũng là vấn đề cần được can thiệp và hỗ trợ để có một khung pháp lý rõ ràng, từ đó đẩy nhanh tốc độ các hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.