Nhiều thách thức với doanh nghiệp bất động sản

Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Hoàng Hải cho biết, từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh gặp nhiều khó khăn, thách thức trong hoạt động kinh doanh. Hiện nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý; trong đó, phần lớn doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động...

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn. Có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính từ đến cuối tháng 5/2023, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 đơn vị, giảm tới 61,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 554 đơn vị, cũng tăng tới 30,4% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với hàng loạt khó khăn lớn hiện nay như: khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.

Mặc dù lãi suất điều hành giảm nhưng vẫn ở mức doanh nghiệp khó tiếp cận. Cùng đó, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng bị tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh.

Kể từ trung tuần tháng 3 đến cuối tháng 5/2023, Ngân hàng Nhà nước đã liên tiếp 3 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Việc điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng theo hướng chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, phối hợp hài hòa, hợp lý, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác.

Mục tiêu đặt ra là góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường tiền tệ để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, người dân, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Dù lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất khoảng 10 - 11% và có thể thấp hơn nữa nhưng các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới “phản ứng” mạnh. Vì 10% vẫn là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Bởi vậy, dòng tín dụng từ các ngân hàng cũng như tiền từ khách hàng đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất chậm. Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group chia sẻ, chủ đầu tư các dự án bất động sản đang là đối tượng gặp nhiều khó khăn nhất khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ mà ngay cả một số doanh nghiệp có tiềm lực, dự án chất lượng cũng gặp trở ngại.

Ông Nga dẫn chứng, một số ngân hàng xem xét đến yếu tố dự án có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, khả năng bán được hàng hay không thì mới xét duyệt hồ sơ cho vay. Thế nhưng, không chỉ gặp khó về thủ tục mà ngay cả mức lãi suất đang có tín hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn ở quanh mức 11-13%/năm là vẫn cao khiến doanh nghiệp cũng phải cân nhắc thêm.

Một doanh nghiệp tại TP HCM phản ánh, suốt thời gian dài gặp khó khăn, doanh thu sụt giảm mạnh, lợi nhuận “âm” nên đơn vị này phải cắt giảm nhân viên và không thể đủ điều kiện để vay khoản tiền lớn như trước. Đặc biệt, việc ngân hàng yêu cầu các báo cáo tài chính trong 6-12 tháng khiến doanh nghiệp gần như “hết đường” vay vốn vì kết quả không khả quan. Bởi vậy, với doanh nghiệp này, dù lãi suất có giảm thì họ cũng không thể vay được vốn.

Đó là chưa kể, phải mất rất nhiều thời gian mới hoàn thành thủ tục vay vốn ngân hàng bởi điều kiện vay, việc thẩm định cho vay đã thắt chặt hơn rất nhiều so với trước. Do đó, dù lãi suất hạ nhiệt nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn.

Không chỉ vốn vay thương mại mà ngay cả chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất cho vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội cũng đang "bất động". Theo ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, việc triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng vẫn còn gặp không ít rủi ro. Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn hạn chế do những khó khăn, vướng mắc liên quan tới việc lựa chọn chủ đầu, quỹ đất dành cho dự án, xác định giá bán... Nên chương trình được triển khai từ 1/4/2023 nhưng đến cuối tháng 5 vẫn chưa phát sinh dư nợ cho vay.

Mặc dù gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được đánh giá là một tín hiệu tích cực trong bối cảnh doanh nghiệp và người dân đều cần tiền để vay mua và vay xây dựng nhà ở xã hội nhưng khi đi vào thực tế thì việc giải ngân đang gặp khó. Nguyên nhân chủ yếu là thiếu nguồn cung đáp ứng điều kiện được vay.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận xét, dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay trong khi các dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới thì lại chưa có. Nếu cứ chờ có dự án mới để được giải ngân thì gói tín dụng này sẽ còn "ế" bởi hiện nay các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp phép, phê duyệt dự án nhà ở xã hội vẫn quá chậm; thậm chí kéo dài tới hàng năm.

Chính vì thiếu nguồn cung nên sau khi triển khai 2 tháng mà gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này vẫn chưa thể giải ngân sau. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 18/5/2023, trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước chỉ mới hoàn thành hoàn thành được 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và đang tiếp tục triển khai 294 dự án. So với nhu cầu thực tế thì nguồn cung này quá ít và tốc độ triển khai quá chậm. Điều này dẫn đến nghịch lý "tiền bất động" nằm chờ dự án để giải ngân.

Thêm vào đó, lãi suất dành cho gói tín dụng này khoảng 8% trong 5 năm đầu và sau đó quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng sẽ là rủi ro rất lớn cho người mua nhà - ông Lê Hữu Nghĩa nhận xét. Như vậy, ngay cả mức lãi suất ưu đãi này vẫn còn quá cao so với khả năng của những người có thu nhập thấp.

Theo quy định, mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất thì cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Bởi thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm. Trong khi đó, người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất chỉ khoảng 5%.

Các chuyên gia nhận xét, hiện các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm nên nếu được vay vốn với lãi suất 8,7%/năm cũng là rất tốt. Tuy nhiên, mức lãi vay này vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư khác tham gia vào phát triển phân khúc này bởi lợi nhuận ít mà lại phải trải qua quá nhiều thủ tục phức tạp.

Cụ thể như giai đoạn tháng 7/2022 trở về trước khi lãi suất có thời điểm thấp hơn mức 8,7% nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn không mặn mà tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội - các chuyên gia dẫn chứng.

Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, hiện tại, thị trường đã có các gói cho vay ưu đãi bất động sản như gói 120.000 tỷ đồng nhưng lại giải ngân dài hạn từ nay đến tận năm 2030, sản phẩm để cho vay triển khai và tiến tới bàn giao chưa có nên sức lan tỏa hiệu ứng của nguồn vốn không cao... Do đó, nên nghiên cứu hạ lãi vay bất động sản thương mại cho người mua để làm “ấm” thị trường, đẩy sức cầu.

Mặt khác, khó khăn của doanh nghiệp không chỉ là áp lực trên thị trường vốn và ách tắc pháp lý mà còn là suy giảm thanh khoản trên thị trường với lực cầu yếu. Giải pháp cho vay mua nhà lãi suất thấp, nâng hạn mức và thời gian vay... cũng cần được nghiên cứu nhằm kích thích thị trường, khơi thông nguồn vốn tín dụng.