Thị trường bất động sản hiện nay giống giai đoạn 2006 - 2010

Khó khăn hiện hữu là các doanh nghiệp đối mặt với tình trạng mất thanh khoản và khả năng phá sản rất cao khi không giải quyết được bài toán tồn kho, tức nhà đầu tư giữ tài sản là đất lớn nhưng rất khó khăn trong việc chuyển thành tiền.

Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố mới đây cho biết, 12,7 tỉ USD dư nợ tín dụng bất động sản tại TP HCM trong 10 tháng đầu năm nay, tăng gần 6% so với cuối năm 2019. Trong đó, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ. 

Dù vẫn đang ở ngưỡng an toàn, nhưng HoREA vẫn đưa ra cảnh báo về rủi ro tiềm ẩn khi các khoản vay có thể tiếp tục chuyển sang nợ xấu, trong đó có cả nguồn vốn đầu tư trái phiếu bất động sản của các tổ chức tín dụng và cá nhân.

Xuất hiện khái niệm "đất ngộp"

Trước thực trạng nói trên, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nhận định thị trường bất động sản hiện nay khá giống với giai đoạn 2006 - 2010.

Chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản năm 2009 tưởng chừng như đã suy thoái nhưng bất ngờ quay đầu tăng và vượt qua giai đoạn 2009 - 2010, sau đó mới "chịu phép" vào năm 2011.

Đến năm 2017, khi giá đất tăng mạnh ở nhiều phân khúc, đặc biệt ở vùng ven và các đặc khu kinh tế, một kịch bản thị trường bất động sản lao dốc đã được dự báo, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm đã nhanh chóng bán bất động sản để thoát hàng.

Thế nhưng, thị trường năm 2018 một lần nữa tạo cú bất ngờ khi giá đất lại bật lên một mức giá mới. Trong đó, quận 9 (TP HCM) hay Long Thành (Đồng Nai) là những khu vực có giá đất tăng mạnh nhất. Điều này đã tạo cảm hứng cho những nơi khác vượt qua hết năm 2018.

Còn thực tế hiện nay, theo chuyên gia là "giá đất đã và đang âm thầm giảm khá mạnh, có nơi giảm đến 30% chứ không phải vẫn tăng như thông tin trên thị trường.

Vấn đề khó khăn nhất ở thị trường Việt Nam là tình trạng nhà đầu tư bị kẹt tài sản, muốn bán nhưng không được. Hiện tượng này trước đây được gọi là ‘đóng băng’ và bây giờ đang xuất hiện khái niệm ‘đất ngộp’", theo TS. Đinh Thế Hiển.

TS. Đinh Thế Hiển cũng cho biết thêm, thông tin về các hoạt động cho vay ngoài ngân hàng với lãi suất cao hơn nhiều lãi ngân hàng, được thế chấp bằng tài sản bất động lớn đã gián tiếp chứng minh tình trạng "đất ngộp" này.

Theo quan sát của chuyên gia, hoạt động cho vay ngoài ngân hàng thực tế đã manh nha diễn ra từ năm 2018 và sau đó tăng mạnh ở hai năm tiếp theo.

"Khi những trung và đại gia bị kẹt tiền, không thể vay ngân hàng được nữa, họ chấp nhận cầm cố bất động sản (nhà, đất) để vay tạm một bên khác vài chục tỉ đồng với lãi suất đến vài phần trăm mỗi tháng trong thời gian ngắn để vượt qua cơn khó khăn.

Dĩ nhiên, có một số trường hợp không thể xoay sở dòng tiền để trả nợ vay và theo đó họ chịu mất tài sản thế chấp", TS Hiển cho hay.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, "điều này làm chúng ta liên tưởng đến giai đoạn 2011 - 2012, khi nhiều đại gia vay ngoài ngân hàng với lãi suất 20 - 30% mỗi năm để cứu bất động sản của mình".

Dòng tiền mới là yếu tố quyết định

Theo TS. Đinh Thế Hiển, "dòng tiền mới sẽ rất quan trọng trong những giai đoạn thị trường rơi vào trạng thái bị ngộp hay đóng băng.

Bởi khi đó, người có nhu cầu mua bất động sản vẫn không muốn xuống tiền vì cho rằng giá đất vẫn còn giảm. Còn người có nhu cầu bán lại đứng giữa hai lằn ranh: Nửa tiếc, nửa muốn giảm giá để bán, nhưng liệu giảm đến mức giá nào sẽ có người mua?"

Chuyên gia cho rằng, bất động sản là một mặt hàng rất lạ. Khi thị trường đang "nóng" thì bán rất dễ, vừa bán xong đã tăng giá.

Ngược lại, khi thị trường "lạnh", làm cách nào cũng không có người mua. Thậm chí, khi hai bên đã gần như đến giai đoạn chốt cọc, người mua vẫn có thể lấy cớ để không quay lại giao dịch.

Do vậy, chuyên gia cho rằng thị trường 2020 đang trong tình trạng này và đây cũng là giai đoạn để những người có nhiều tiền xuất hiện thâu tóm bất động sản.

"Nhà đầu tư lớn ôm đất lớn, nhỏ đầu tư nhỏ ôm nhỏ, từ loại hình căn hộ cho đến những khu đất đẹp ở quận 2, quận 9 hay cả đất vùng ven, vùng đô thị xa.

Nếu người mua có tiềm lực tài chính thực tâm muốn mua và chịu khó săn lùng thì có thể mua được đất đẹp với giá giảm 30% so với giá đang được rao bán", TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ.