Thị trường BĐS đã bước qua 'vùng đáy', thời điểm đảo chiều có thể rơi vào đầu năm 2024

Sáng nay 6/7, Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2023. 

Quý II/2023 là giai đoạn đáy của thị trường

"Quý II vừa qua theo tôi là giai đoạn đáy của thị trường BĐS", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết tại sự kiện.

Dưới góc nhìn của vị chuyên gia, giai đoạn quý I - quý II/2022 có thể xem là khoảng thời gian tăng trưởng mạnh của thị trường khi tín dụng tăng trưởng, lãi suất vay thấp, nguồn cung dồi dào và người mua có những hỗ trợ sau Covid-19. 

Bước sang giai đoạn quý III/2022 - quý I/2023, đây là giai đoạn suy thoái của thị trường: tín dụng bị thắt chặt, lãi suất vay điều chỉnh tăng, người mua khó tiếp cận hơn với vốn vay và cung cầu trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Còn quý II/2023 chính là đáy của thị trường.

"Thị trường BĐS nửa đầu năm 2023 vẫn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục: Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.

Mặc dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… tuy nhiên các chính sách này vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường BĐS.

Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi", ông Quốc Anh chia sẻ.

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm giảm 33% so với cùng kỳ, lượng tin đăng bán giảm 44%. Lượng quan tâm tìm mua đất nền cũng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Có hai yếu tố chính đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, theo ông Quốc Anh, là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ BĐS giảm thêm, số khác thì vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu BĐS vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Mặt khác, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên.

Ngoài ra, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.

Thị trường có tín hiệu sắp đảo chiều

Quý II là giai đoạn đáy của thị trường, xong khoảng thời gian này cũng xuất hiện những điểm sáng cho thấy thị trường có tín hiệu nhen nhóm phục hồi.

Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm BĐS trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý quý II.

Tại TP HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Cụ thể, lượt tìm kiếm căn hộ ở các khu vực Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, Quận 9 và Quận 10 đã tăng 5 - 9%. Nhu cầu tìm thuê chung cư TP HCM cũng tăng 8 - 17% ở Quận 8, Quận 9 và Tân Phú.

Riêng với phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng 6 - 7% so với cuối năm 2022.

Còn ở thị trường Hà Nội, nhìn chung giao dịch căn hô có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông​ với mức tăng 2 - 6% so với quý trước. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã tăng trưởng trở lại ở 4 - 6% cả nhu cầu mua và giá bán.

Một số thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình ở phía Bắc hay Long An, Bình Dương ở phía Nam cũng đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.

"Tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam.

Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào BĐS nửa đầu năm tăng 0,5%; CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15 -17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%. Những tín hiệu vĩ mô đang hướng đến sự phục hồi cho thị trường BĐS", theo ông Quốc Anh.

Chu kỳ phục hồi có thể rơi vào nửa đầu 2024

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, có 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định xuống tiền mua BĐS trong năm tới. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Bên cạnh đó, chuyển động từ các dự án hạ tầng cũng là điểm sáng cho thị trường BĐS năm nay. Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết đã khánh thành, Vành đai 3 đã khởi công, cùng đó là sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành hay sân bay Long Thành cũng đang tích cực thi công.

Về chính sách điều hành, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường, gồm các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động. Nhiều ngân hàng thương mại đã giảm 0,5 – 2% lãi suất huy động ở tất cả kỳ hạn, tạo đà giảm cho lãi suất vay trong thời gian tới.

Dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026. Lúc này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.