'Cơn đại hồng thuỷ' vẫn chưa tan với ngành môi giới bất động sản

"Cơn đại hồng thủy” đã kéo đi thành quả của lĩnh vực môi giới bất động sản (BĐS) trong những năm qua - ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đất Xanh chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 diễn ra hồi tháng 5.

Năm 2022, Đất Xanh là doanh nghiệp có lượng nhân sự giảm nhiều nhất trên sàn, chủ yếu giảm mạnh ở doanh nghiệp phụ trách hoạt động môi giới do CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services) phụ trách. 

Chỉ riêng trong quý cuối năm 2022, số lượng nhân viên của Đất Xanh Services giảm hơn 3.000 người về 3.340 người. Số lượng này tại ngày 30/3 tiếp tục giảm về còn 2.095 người. Như vậy, nhân sự của Đất Xanh Service giảm gần 4.300 người trong hai quý.

Tại một sự kiện trực tuyến hồi tháng 6, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Đất Xanh Services cho biết:"Tính từ 6 tháng cuối năm ngoái đến 6 tháng đầu năm nay, tức tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới thật sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện giờ có thể còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên.

Một số công ty vẫn đang tiếp tục gồng với số lượng nhân sự tối thiểu để duy trì. Song, vẫn có một số công ty nổi lên như một hiện tượng. Họ xác định còn lực, còn vốn nên đẩy mạnh tuyển dụng, triển khai kinh doanh và tranh thủ cơ hội để chiếm lĩnh thị phần".

Khó khăn trùng điệp 

"Cơn bão" quét qua ngành môi giới vẫn chưa có dấu hiệu dừng. Trong một báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 90% doanh nghiệp môi giới là hội viên của VARS ghi nhận doanh thu quý I/2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, có 39% doanh nghiệp có doanh thu quý I sụt giảm 20 - 50% và 61% doanh nghiệp tụt giảm trên 50% so với cùng kỳ. Có trường hợp một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu 70 - 80% do thị trường vẫn gặp khó khăn về dòng tiền, điều kiện cho vay bị siết chặt, sức mua chưa được cải thiện,...

Về quy mô lao động, trên 95% doanh nghiệp phải thu hẹp bộ máy và có 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 20% so với quý II/2022. Một số doanh nghiệp có quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với hơn 90% người lao động, gần như ngừng hoạt động kinh doanh, chỉ giữ lại những vị trí quản trị trọng yếu.

Cũng có trường hợp dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3 - 6 tháng, cho thôi việc hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên, cắt giảm lương tùy cấp bậc,... do không còn nguồn lực cầm cự. Riêng trong 5 tháng đầu năm 2023, các doanh nghiệp môi giới đã tiếp tục sa thải thêm 10 - 20% nhân sự so với cuối năm 2022.

Về quỹ lương, có tới hơn 40% doanh nghiệp môi giới được khảo sát cho biết họ buộc phải cắt giảm lương nhân sự 10 - 20%. Hơn 44% số doanh nghiệp được khảo sát phải thực hiện biện pháp cắt giảm quy mô nhân sự, để không phải cắt giảm lương.

"Nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được hết quý III/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023", VARS dự báo.

Theo thống kê của nhóm chuyên gia từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI), số lượng môi giới BĐS đã giảm 60 - 70% so với cuối năm 2022 và thị trường thiếu người bán hàng nghiêm trọng khi tỷ lệ môi giới bất động sản chuyển sang nghề khác vẫn ở mức cao.

"Ngay tại thời điểm này, khi chúng tôi khảo sát vẫn có 10% môi giới sẵn sàng rời ngành trong năm nay, 19% phải làm song song công việc khác. Đối với nhóm nhân viên môi giới đã nghỉ việc, chỉ có 36% trở lại khi thị trường phục hồi. Dự báo đến cuối năm 2023, số lượng môi giới còn lại tối đa 20-30% so với cuối năm 2022", bà Trịnh Thị Kim Liên cho hay.

Nguồn cơn đến từ việc mất cung cầu

Doanh nghiệp môi giới BĐS vốn được xem là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn thu của các doanh nghiệp môi giới chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm BĐS. Tuy nhiên khi thị trường mất cung cầu, không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì nhóm doanh nghiệp môi giới bị đặt vào thế khó.

VARS cho biết, quý I vừa qua, nguồn cung BĐS ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn. Kể từ năm đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái khát nguồn cung.

Việc nguồn cung đến từ các sản phẩm nghèo nàn từ các dự án cũ đã không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn đã thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng, đổi lại niềm tin vào thị trường BĐS ngày càng sụt giảm; khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS cũng khiến nguồn cầu sụt giảm.

Cung cầu giảm khiến giao dịch của thị trường cũng giảm sút. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Một thực trạng khác là thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh... đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt.