3 lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo chuyên đề Thực trạng sức khoẻ thị trường Bất động sản Việt Nam tháng 6/2023.

Niềm tin vào BĐS ngày càng sụt giảm

VARS cho biết, thị trường thời gian qua với đang rơi vào cảnh thiếu nguồn cung, sụt giảm nguồn cầu, sụt giao dịch, mất thị trường và thiếu dòng tiền.

Quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn. Kể từ năm đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái khát nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Việc nguồn cung đến từ các sản phẩm nghèo nàn từ các dự án cũ đã không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn đã thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng, đổi lại niềm tin vào thị trường BĐS ngày càng sụt giảm; khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS cũng khiến nguồn cầu sụt giảm.

Cung cầu giảm khiến giao dịch của thị trường cũng giảm sút. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Một thực trạng khác là thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh... đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt.

Doanh nghiệp chưa thoát "ngộp"

Cũng theo VARS, việc siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với bất động sản, lãi suất cao đã khiến các doanh nghiệp không chịu được áp lực. 

Các doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đang đồng loạt lâm vào trạng thái ngộp thở trong thời gian dài. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm áp lực, nhưng doanh nghiệp vẫn không đủ sức để vực dậy. Kể từ đầu năm 2022, chính phủ đã tạo ra những chiếc phao để cứu thị trường và doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn chưa đến được với doanh nghiệp. 

Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 Doanh nghiệp.

Quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự.

VARS dẫn số liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất tại ngày 31/12/2022 cho thấy, có 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022. Cụ thể, Tập đoàn Đất Xanh và Đất Xanh Services lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự. Novaland cắt giảm 20%, Sunshine Homes giảm 16% và An Gia cắt giảm 29%.

Sang quý I/2023, Đất Xanh tiếp tục cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services giảm 1.245 người so với đầu năm; Vinhomes cũng đã cắt giảm 1.527 nhân sự,...

Bên cạnh đó, các Doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô, thậm chí dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO.

Lối thoát nào cho doanh nghiệp bất động sản?

Theo VARS, để đưa các doanh nghiệp ra khỏi bối cảnh thị trường ảm đạm như hiện nay, cần thực hiện 3 phương án. 

Đầu tiên, đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm. Để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý, cần tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A.

Cuối cùng, đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, thực hiện mua lại các dự án của doanh nghiệp. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại. Rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

"Song song với đó, cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, nhằm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi. Có chính sách hỗ trợ giãn thời gian nộp thuế doanh nghiệp và thuế TNCN, giảm thuế...", VARS nhìn nhận.