Thị trường condotel Đà Nẵng ra sao sau quy định cấp sổ cho căn hộ du lịch?

Ngày 3/4, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Nghị định số 10 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã chính thức có hiệu lực.

Theo đó, một trong những điểm đáng chú ý được bổ sung tại Nghị định này là các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Điều này được các chuyên gia kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Đà Nẵng vẫn khan hiếm nguồn cung condotel

Đà Nẵng là một trong những thị trường nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước. Địa phương này từng ghi nhận thời kỳ hoàng kim của condotel giai đoạn 2016 - 2018.

Tại báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận tháng 5/2023, DKRA cho biết trong tháng 5, cả 3 phân khúc nghỉ dưỡng của Đà Nẵng là biệt thự, shophouse và condotel đều không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.

Cụ thể, với biệt thự nghỉ dưỡng, phân khúc này tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới gần một năm qua. Các dự án mới trong khu vực liên tục dời thời gian triển khai bán hàng, trong khi đó dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Dự kiến trong những tháng tiếp theo, thị trường biệt thự Đà Nẵng vẫn tiếp tục rơi vào trạng thái "ngủ đông" và khó hồi phục trong ngắn hạn. 

Đối với phân khúc nhà phố/shophouse, thị trường cũng rơi vào trạng thái ngủ đông, nguồn cung tiếp tục vắng bóng. Những rào cản pháp lý cũng như nhiều dự án thay đổi kế hoạch triển khai bán hàng đã ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong tháng. Theo DKRA, những tháng tiếp theo phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến vẫn tiếp tục trầm lắng. 

Còn condotel, mặc dù Chính phủ đã đưa ra những chính sách gỡ vướng như quy định về cấp sổ hồng cho condotel, yêu cầu các ngân hàng giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn khá ảm đạm. Nguồn cung tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi liên tiếp không có dự án mở bán mới.

DKRA dự báo, phân khúc condotel dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong những tháng tiếp theo và khó có những chuyển biến tích cực trong ngắn hạn.

Còn nhớ giai đoạn 2016 - 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng từng nổi lên cơn sốt với loại hình căn hộ condotel. Một môi giới từng chia sẻ, thời điểm đó, có hàng trăm khách hàng mỗi tháng tìm kiếm căn hộ condotel có tầm nhìn ra biển Mỹ Khê, Non Nước.

Mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ các chủ đầu tư là điều thu hút các nhà đầu tư. Người mua condotel chủ yếu đến từ TP Hà Nội, TP HCM và cả Việt kiều ở nước ngoài. 

Đến năm 2019, thị trường condotel Đà Nẵng chịu một cú sốc do một số dự án tên tuổi vỡ cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư. Phân khúc condotel cũng từ đó mà xuống dốc không phanh.

Trong 3 năm sau đó, thị trường condotel Đà Nẵng vẫn có thêm một số dự án mới mở bán. Tuy nhiên đến tháng 8/2021, Đà Nẵng đã chính thức ngừng cấp phép cho các dự án condotel mới nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu sau thời gian dài tăng trưởng nóng.

Hai năm Covid-19 đã khiến thị trường BĐS Đà Nẵng đi xuống và trầm lắng. Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng khá khan hiếm, chỉ có một dự án condotel mới được ghi nhận chào bán. Đối với biệt thự du lịch, trong 3 năm phân khúc này không có nguồn cung mới.

Theo CBRE, việc nguồn cung mới khan hiếm, cộng thêm tâm lý thận trọng của giới đầu tư với BĐS nghỉ dưỡng nói chung khiến hoạt động giao dịch tại Đà Nẵng vẫn trầm lắng ngay cả khi du lịch đã hồi phục tích cực. Bên cạnh đó, việc thiếu khung pháp lý chuẩn chỉnh cũng là rào cản lớn để tạo đà khôi phục phân khúc này.

Tại báo cáo vừa công bố của Savills, đơn vị này cho hay, thời gian vừa qua, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tình trạng rao bán khách sạn, đặc biệt các khách sạn nằm trên tuyến đường ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và trung tâm thành phố.

“Các khách sạn hiện đang rao bán hầu hết là thuộc đầu tư cá nhân, đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau Covid do du lịch bị hạn chế và sức ép lãi vay. Thêm vào đó, các sản phẩm này cũng khó cạnh tranh với các sản phẩm chất lượng cao từ các nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước và quốc tế”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.

Nghị định 10 mới là "phát súng đầu tiên"

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, nghị định 10 được xem như một bước ngoặt đối với phân khúc condotel. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thời gian qua, các Bộ ban ngành và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã rất quyết liệt xử lý điểm nghẽn pháp lý cho các dự án bất động sản. Nghị định số 10 được ban hành vừa qua chính là “phát súng đầu tiên” cho việc giải quyết các điểm nghẽn này.

Đặc biệt, Nghị định số 10 đã nhắm thẳng vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tới đây bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất đối với loại hình này. Đây là điều mong đợi của hàng ngàn nhà đầu tư đã và đang tham gia vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đánh giá, Nghị định 10 được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.

Chứng khoán VNDirect đánh giá, Nghị định số 10 sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm.

Tuy nhiên, công ty chứng khoán cho rằng, để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong hơn 10 năm qua đã có hàng nghìn căn condotel được “cấp sai” giấy chứng nhận công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài”, nhưng Nghị định số 10 chưa quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp lại giấy chứng nhận đối với các trường hợp này. 

Do đó, Hiệp hội kiến nghị có thêm “cơ chế đặc thù” để cấp lại giấy chứng nhận với thời hạn sở hữu căn hộ du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel.