Sau 8 năm thăng trầm, nhà đầu tư condotel đã có thể tạm thở phào

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tính đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

Ngày 3/4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, quy định công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Điều này được các chuyên gia kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Nhìn lại 8 năm thăng trầm của condotel

Condotel - viết tắt của hai từ condominium (chung cư) và hotel (khách sạn), là thuật ngữ được dùng để chỉ dạng khách sạn mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng. Chủ nhà không những sở hữu căn hộ mà còn được sở hữu diện tích và tiện ích chung như thang máy, hành lang, hồ bơi, sân chơi,… dựa trên hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư. 

Xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam với các tên gọi khác nhau như căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng,... condotel đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển từ thăng hoa đến trầm lắng, thoái trào. 

Trong đó, những năm 2015 - 2018 được coi là giai đoạn hưng thịnh của loại hình này. Kể từ sự ra đời của Havana Nha Trang - được biết đến là sản phẩm condotel đầu tiên tại Việt Nam, hàng loạt dự án lớn nhỏ khác đã xuất hiện như CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Ariyana Nha Trang, InterContinental Nha Trang, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, FHome Đà Nẵng, Condotel Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc,…

Hầu hết các dự án condotel đều sở hữu chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn, từ 8 - 12%. Do đó loại hình bất động sản “lai” này nhanh chóng thu hút các nhà đầu tư và được ví như “con gà đẻ trứng vàng”.

Đơn cử, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vào năm 2017, chỉ riêng tại một số thị trường chủ đạo như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công là hơn 12.500 căn.

Tuy nhiên sau 3 - 4 năm phát triển mạnh mẽ, thị trường condotel bắt đầu chững lại, sau đó là đi xuống.Đỉnh điểm là cuối năm 2019, thị trường chứng kiến cú sốc khi siêu dự án Cocobay “vỡ trận”, chủ đầu tư tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại vì khó khăn tài chính. 

Bên cạnh lý do các chủ đầu tư không đạt được lợi nhuận như cam kết, việc thiếu hành lang pháp lý cũng là nguồn cơn khiến thị trường này tụt dốc.

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính cả năm 2019, tổng cung condotel bao gồm 18.425 sản phẩm, số giao dịch thành công là 6.697 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 36,3%. Lượng giao dịch các quý không có biến động mạnh nhưng cuối năm bị chững lại do hiện tượng Cocobay khiến tâm lý các nhà đầu tư e ngại. Giao dịch quý IV/2019 ở mức thấp nhất trong năm.

VARS cho rằng, sản phẩm bất động sản du lịch thực chất đã sụt giảm từ năm 2018 vì một số nguyên nhân như pháp lý của dòng sản phẩm chưa rõ ràng, giá bán bị đẩy cao, khả năng thanh khoản thấp; nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị tạm dừng để thanh, kiểm tra; người nước ngoài chưa được tham gia mua dòng sản phẩm này như nhà ở…

Sang năm 2020, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, chịu thêm đòn giáng mạnh từ đại dịch Covid-19. Thêm vào đó, do chưa có động thái gì đáng kể liên quan đến vấn đề pháp lý nên thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch này càng hạn chế.

VARS cho biết, lượng condotel bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch condotel gần như đóng băng. Quý IV, một số dự án bắt đầu giao dịch nhưng không đáng kể. Cả năm ghi nhận khoảng 120 sản phẩm được giao dịch.

Tiếp năm 2021 và 2022, nguồn cung có cải thiện hơn nhưng vẫn thấp so với giai đoạn hoàng kim 2019.

Theo báo cáo DKRA, năm 2021, nguồn cung phân khúc condotel ghi nhận 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 3.792 căn. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới hơn 58%, tương đương 2.211 căn.

Năm 2022, nguồn cung ở mức 4.357 căn, lượng giao dịch 2.849 căn. Hai tháng đầu năm 2023, thị trường căn hộ du lịch không ghi nhận nguồn cung cũng như lượng giao dịch mới. Trước đó, đơn vị này dự báo, cả năm 2023 sẽ có khoảng 3.700 căn condotel được mở bán ra thị trường.

Nghị định số 10 mới là "phát súng đầu tiên"

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thời gian qua, các Bộ ban ngành và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã rất quyết liệt xử lý điểm nghẽn pháp lý cho các dự án bất động sản. Nghị định số 10 được ban hành vừa qua chính là “phát súng đầu tiên” cho việc giải quyết các điểm nghẽn này.

Đặc biệt, Nghị định số 10 đã nhắm thẳng vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tới đây bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất đối với loại hình này. Đây là điều mong đợi của hàng ngàn nhà đầu tư đã và đang tham gia vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

“Những nhà đầu tư là những người vui mừng nhất, tiếp sau là các chủ đầu tư vì những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm qua. Chúng tôi đã tổ chức rất nhiều hội thảo, kiến nghị để tháo gỡ vấn đề này, mãi tới nay câu chuyện đấy mới khiến chúng ta thở phào nhẹ nhõm. 

Tôi nghĩ rằng trong giai đoạn tới, các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ có thêm niềm tin của các nhà đầu tư đồng hành với họ”, ông Đính nhìn nhận.

Trong khi đó, CTCP Chứng khoán VNDirect đánh giá, Nghị định số 10 sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm.

Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong hơn 10 năm qua đã có hàng nghìn căn condotel được “cấp sai” giấy chứng nhận công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài”, nhưng Nghị định số 10 chưa quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp lại giấy chứng nhận đối với các trường hợp này. 

Do đó, Hiệp hội kiến nghị có thêm “cơ chế đặc thù” để cấp lại giấy chứng nhận với thời hạn sở hữu căn hộ du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel.