Thông tư 06 có thực sự gỡ khó cho thị trường bất động sản?

Chỉ còn hơn 1 tháng nữa, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực (1/9/2023).

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định: Thông tư này không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng mà đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế nhưng nhiều quy định lại đang khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng.

Không riêng gì doanh nghiệp, ngay cả các chuyên gia cũng e ngại "tác động ngược" từ Thông tư 06 đến thị trường bất động sản vốn đang trong đợt "ốm" kéo dài suốt thời gian qua.

Thông tư 06 đối với khách hàng có 4 quy định mới: các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính.

Mục đích là hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro. Điều này là cần thiết nhưng những quy định này lại đang gia tăng thêm rào cản đối với doanh nghiệp trong tiếp cận vốn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, trong bối cảnh ngành bất động sản rất khó khăn, Chính phủ đang muốn phát triển ổn định thị trường mà áp dụng quy định này thì chính là "siết" lại tất cả các doanh nghiệp.

Hiện nay, pháp lý các dự án đã tắc, đến khâu cho vay, ngân hàng lại dùng pháp lý để ép một lần nữa khiến doanh nghiệp bị "siết" đến 2 lần. Mỗi dự án, khi đi được đến bước triển khai xây dựng thì doanh nghiệp đã phải qua nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý, phải bỏ ra vài trăm tỷ đồng tiền giải phóng mặt bằng, tiền đất.

Với các dự án bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án, nên cần được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn, chục nghìn tỷ đồng thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu.

"Trong khi đó, tín dụng bị "siết" như thế này thì bất động sản tiếp tục bế tắc vốn, khó thoát khỏi khó khăn sau bao nỗ lực giải cứu từ chính sách cũng như chung tay của các bộ, ngành, địa phương" – ông Hiệp nhận xét. Việc quy định dự án bất động sản phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là không hợp lý. Các ngân hàng đã tự bảo vệ họ quá kỹ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Bùi Trinh nhận xét, các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Thông tư 06 tuy giữ an toàn cho ngân hàng nhưng lại làm gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Bùi Trinh, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đặc thù cũng gặp khó bởi vốn của họ cơ bản là nguồn vốn tín dụng. Thời điểm này, ngay cả nới lỏng chính sách tiền tệ thì chưa chắc các doanh nghiệp đã vay vốn bởi họ đang thiếu đơn hàng và rất khó khăn. Giữa lúc đang cần nới lỏng các chính sách để phục hồi kinh tế thì việc "siết" vốn chưa hợp lý.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đồng tình khi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn.

Bởi quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi từ trước đến nay, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà sau khi được phê duyệt là được phép bán cho khách hàng để huy động thêm vốn nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án – ông Lực phân tích.

Thực tế, thỏa thuận mua bán lúc này đều theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và ngân hàng đều cho vay để khách hàng có thể mua được nhà. Nhưng nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì chủ đầu tư không thể huy động vốn từ người mua, đồng nghĩa với việc phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng. Điều này, sẽ gây khó cho chủ đầu tư vì ít có ai đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) nhận định: với Thông tư 06, không riêng thị trường bất động sản mà cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án đều bị siết tín dụng, điều kiện vay vốn.

Trước đây, doanh nghiệp bất động sản dùng hợp đồng hợp tác kinh doanh để tiếp cận vốn, vay vốn làm dự án. Nếu doanh nghiệp sai phạm, dùng vốn không đúng mục đích thì doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm. Còn với quy định mới này, chủ đầu tư bị chặn luôn từ đầu.

Còn với tín dụng cá nhân, những khoản vay để bù đắp tài chính cũng hẹp cửa. Điều này khiến người dân tiếp cận vốn ngân hàng để mua bất động sản thời gian tới chắc chắn khó hơn nhiều – ông Thắng cho hay.

Theo các chuyên gia, Thông tư 06 đã dựng thêm rào chắn, làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được vốn để phát triển dự án thì nguồn cung vẫn thiếu và tắc khiến giá nhà dễ bị đẩy tăng thêm. Trong khi đó, người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn thì thanh khoản cũng lại tiếp tục "đóng băng". Như vậy, tình trạng "khó chồng khó" vẫn tiếp diễn và thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái "ốm" kéo dài.