Thực trạng phân lô bán nền: Lợi ích kinh tế ngắn hạn để lại hệ lụy lâu dài

Liên quan đến tình trạng phân lô bán nền, lập dự án ma, thổi giá đất… tại một số địa phương trên cả nước nói chung và Khánh Hòa nói riêng, ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB) đã dành cho chúng tôi cuộc trao đổi ngắn.

Theo ông Phan Việt Hoàng, hiện nay trên cơ sở các văn bản pháp luật đất đai hiện hành thì không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án "phân lô bán nền" không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 6/1/2017 cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

"Quy định này cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là bao gồm cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và cả đất phi nông nghiệp", TTK KAREB phân tích.

Cũng theo ông Hoàng, từ quy định trên, một số tổ chức, cá nhân lợi dụng sự thiếu chặt chẽ và đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, san lấp mặt bằng.

Sau đó, các cá nhân này lợi dụng quy định hiến đất làm đường, chia tách thửa để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần cho người khác không nhằm mục đích kinh doanh bất động sản, mà mục đích để tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn từ diện tích vài nghìn m2 đến vài ha.

Nhiều khu đất phân lô bán nền đặt tên dự án, quảng cáo "một tấc đến trời". (Ảnh: Chụp màn hình).

Sau đó, chủ đất phân ra vài chục lô đất đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án "sang chảnh", có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, với cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.

"Tình trạng này gia tăng và kéo dài nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt sẽ để lại cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và trực tiếp gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương", ông Phan Việt Hoàng chia sẻ.

Ngoài ra, ông Hoàng cũng cho rằng, việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, trực tiếp phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 35 Luật đất đai 2013, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,…

Dẫn chứng về các vấn đề nói trên, ông Hoàng cho biết, tại Khánh Hòa, trong bối cảnh nguồn cung dự án BĐS khoảng hai năm gần đây bị gián đoạn và hạn chế, một số doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh đã chuyển hướng sang hình thức kinh doanh loại hình này.

Thậm chí, hình thành nhóm đông có quy mô và tổ chức chuyên nghiệp đến những vùng ven triển khai rầm rộ hình thành điểm nóng cục bộ, có nguy cơ gây sốt ảo tại một số huyện Diên Khánh, Cam Lâm mà hiện nay Bộ Tài nguyên Môi trường đang tiến hành thanh kiểm tra cùng với các tỉnh Lâm Đồng và Bình Thuận.

"Việc xác nhận cho các tổ chức, cá nhân chuyển mục đích, hiến đất mở đường nhằm mục đích chia tách thửa nếu chưa có sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng được các cấp thẩm quyền phê duyệt sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiệt hại cho người mua.

Bên cạnh đó, dễ phát tình trạng khiếu nại tranh chấp dân sự khi giao dịch mua bán đất ở nhưng không chuyển được mục đích sử dụng từ các loại đất khác. Thậm chí được cấp sổ đỏ là đất ở nhưng lại không xin được cấp phép xây dựng vì hạ tầng thi công không đảm bảo kỹ thuật…", ông Hoàng chia sẻ.

Ngoài ra, TTK KAREB cũng cho biết, hiện nay, nhiều khu phân lô bán nền đều nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và an sinh xã hội.

"Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về kinh tế trước mắt về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này. Quỹ đất sẽ ngày càng khan hiếm và còn lại những vị trí bất lợi nên khó thu hút được những nhà đầu tư có tiềm lực", ông Phan Việt Hoàng nhận định

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đặt vé ngay để nhận được ưu đãi theo nhóm, giảm giá tới 30%!

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30%