Thương mại điện tử là động lực chính của bất động sản hậu cần trong tương lai

"Ở góc độ phát triển, logistic phục vụ hai vấn đề chính, gồm xuất nhập khẩu và tiêu thụ nội địa. Trong tiêu thụ nội địa có hình thức bán lẻ, phân phối truyền thống hoặc phân phối online theo mô hình bán hàng trực tuyến.

Trong 11 tháng đầu năm nay, FDI ghi nhận hơn 26 tỷ USD, trong đó có 51% tập trung vào sản xuất và khoảng 4 tỷ USD được đầu tư vào các nhà máy năng lượng. Đây là lý do tại sao mô hình logistic cũng phát triển vượt bậc đi theo.

Đồng thời, dòng vốn FDI đầu tư vào logistic Việt Nam cũng tăng mạnh trong hai năm trở lại đây. Các quỹ đầu tư lớn đã hoàn tất đầu tư 3 tỷ USD cho giai đoạn 1 và một số quỹ đang kêu gọi đầu tư cho giai đoạn tiếp theo", bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL chia sẻ tại buổi họp báo mới đây. 

Chia sẻ thêm về những tín hiệu tiềm năng phát triển của ngành logistic Việt Nam nói chung và bất động sản hậu cần nói riêng trong 5 - 10 năm tới, bà cho rằng kinh tế Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều cơ hội tăng trưởng. 

Khi chiến tranh thương mại xảy ra, Việt Nam luôn dẫn đầu về lượng nhà máy dịch chuyển sản xuất và mở rộng với 26 nhà sản xuất, kế đến là Đài Loan. Foxconn là trường hợp điển hình khi tập đoàn này có kế hoạch đầu tư 270 triệu USD để mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Xu hướng hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vào Việt Nam ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Bà Trang Bùi thông tin, "chuỗi cung ứng TTI đã đầu tư 650 triệu USD vào Việt Nam và mời các chuỗi cung ứng của Việt Nam tham gia vào sản xuất để xuất khẩu với những thương vụ có giá trị hơn 10 tỷ USD, thậm chí có thể đạt 20 tỷ USD.

Đối với thị trường tiêu thụ trong nước, khi dịch Covid-19 xảy ra, cơ cấu bán hàng đã có sự dịch chuyển, không chỉ dừng lại ở kênh truyền thống mà bắt đầu ở cả kênh thương mại điện tử (website, facebook, instagram,…) và mô hình này được gọi là omni channel, tức bán qua nhiều kênh khác nhau.

Đại diện JLL nhận định, Việt Nam có tiềm năng phát triển thương mại điện tử lớn nhất Đông Nam Á trong tương lai và đây sẽ là động lực lớn nhất để BĐS hậu cần phát triển.

Theo số liệu của JLL, doanh thu thương mại điện tử ở Việt Nam vào năm 2015 ước tính 4 tỷ USD, đến năm 2017 tăng trưởng hơn 50% lên 6,2 tỷ USD và năm 2020 tăng trưởng gấp đôi so với năm 2017 khi đạt 13 tỷ USD.

Ở những thị trường thương mại điện tử phát triển trưởng thành như Mỹ hay Nhật Bản, Hàn Quốc, diện tích bất động sản, hay nói chính xác là kho vận cần sẽ gấp 3 lần so với mô hình bán hàng truyền thống.

"Các nhà sản xuất cần trung tâm đóng gói hàng hóa và phân loại hàng hóa. Từ trung tâm này đi qua vị trí trung chuyển và đi đến kho, rồi mới đến tay người tiêu dùng. Đó là hệ thống cơ bản của thương mại điện tử.

Ngoài ra, nếu khách không hài lòng và trả hàng, hàng trả lại sẽ được lưu ở những kho khác và nhà sản xuất lại cần thêm một kho để sửa chữa hàng hóa", bà Trang Bùi phân tích.

Đại diện JLL cho rằng, trong vòng ba năm tới, logistic Việt Nam sẽ tăng trưởng 14 - 16%. Riêng BĐS nhà kho, khu vực tam giác Đồng Nai, Bình Dương, TP HCM là hướng mới cho tăng trưởng logistic do khu vực trung tâm hiện tại cực kỳ eo hẹp nguồn cung.

Với lợi thế về hạ tầng đang phát triển, nhu cầu về kho bãi ở những khu vực trên ngày càng tăng. Một số đơn vị phát triển nhà kho cũng đang tìm kiếm quỹ đất ở những thị trường này.

Bình Dương là thị trường có nguồn cung kho cao nhất ở miền Nam bởi đây là cái nôi sản xuất, phục vụ xuất nhập khẩu. Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp ở đây vào khoảng 94% và các cụm kho hiện hữu luôn lấp đầy trên 90%.

Do vậy, để đáp ứng nhu cầu, các cụm kho ở Bình Dương sẽ mở rộng về phía Bắc như trường hợp Gaw Capital đầu tư tại Khu công nghiệp Sóng Thần hay BWID đầu tư tại VSIP 2.

Đối với khu vực miền Bắc, tổng nguồn cung kho khoảng 880.000 m2, thấp hơn nhiều so với hơn 3 triệu m2 ở miền Nam và tập trung ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội.

Nếu xét về giá thuê, miền Bắc có giá thuê cao hơn vì khan hiếm nguồn cung. Hà Nội và TP HCM có giá thuê cao hơn những khu vực còn lại.

Theo dự báo của JLL, nguồn cung kho sẽ tiếp tục tập trung ở TP HCM, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh đối với khu vực miền Nam. Còn ở phía Bắc sẽ tập trung ở Hà Nội và Bắc Ninh.

Đại diện JLL cũng lưu ý, ở Hà Nội gần như không còn quỹ đất để phát triển nên Hải Dương được dự báo sẽ phát triển để phục vụ ngược lại cho Hà Nội và Hải Phòng.

Mặc khác, nhu cầu tìm kiếm quỹ đất BĐS công nghiệp của các nhà đầu tư nói chung cũng thay đổi. Thay vì trước kia họ thường có nhu cầu tìm quỹ đất 5.000 - 10.000 m2 thì đến nay nhu cầu về quỹ đất đã tăng lên 10.000 - 50.000 m2.