Top những câu hỏi khi mua đất thổ cư thường gặp nhất

Những câu hỏi khi mua đất thổ cư phổ biến mà bạn cần biết

Trước khi quyết định mua đất thổ cư, bạn cần đặt ra và tìm lời giải đáp cho những câu hỏi sau:

Mua đất thổ cư liệu có phải là kênh đầu tư an toàn?

Mua đất thổ cư có an toàn hay không là thắc mắc của rất nhiều người khi lựa chọn hình thức đầu tư này. Trên thực tế, không có kênh đầu tư nào là an toàn 100% và ngược lại, tỷ lệ rủi ro của mỗi cách thức đầu tư vào bất động sản cũng khác nhau, tùy thuộc vào nhiều yếu tố nội - ngoại lực, thậm chí là may mắn tác động. Bạn nên nhớ rằng, thị trường bất động sản rộng lớn và cũng tiềm tàng nhiều rủi ro, người mua tốt nhất không nên nóng vội tại bất cứ thời điểm nào. Hãy luôn nắm rõ về thông tin, tình trạng, tính pháp lý của mảnh đất bạn đang muốn đầu tư, đừng vì ham rẻ mà "chốt" sớm, rất có thể người mua sẽ phải hối hận vì quyết định của mình.

Liệu có nên mua đất thổ cư chung sổ hoặc chưa có sổ đỏ?

Khi tìm mua đất thổ cư, nhiều người e ngại việc giao dịch đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn được nhiều người gọi là sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đất có chung quyền sử dụng với từ hai người trở lên sẽ mang lại rủi ro cao cho mình. Trên thực tế, việc mua đất thổ cư chưa có sổ đỏ hoặc chung sổ vẫn có thể thực hiện được nếu thuộc các trường hợp dưới đây.

- Nếu đất chưa được cấp sổ nhưng bên bán có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), điển hình như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993,...thì bạn vẫn có thể xin cấp sổ theo quy định pháp luật, theo thuvienphapluat.

- Nếu đất thổ cư có chung quyền sử dụng với từ hai người trở lên, trường hợp mua bán chỉ trích lục trên sổ chung thì bạn vẫn có thể thực hiện giao dịch bình thường. Còn đối với trường hợp cần tách sổ, người mua cần hiểu rõ về Luật và các vấn đề pháp lý liên quan để giao dịch không vướng phải tranh chấp và bảo vệ được quyền lợi của mình. 

Đối với trường hợp đất không sổ đỏ mà chỉ giao dịch qua giấy tờ viết tay hay vi bằng, người mua có thể sẽ gặp rất nhiều rủi ro do các loại giấy tờ trên không có hiệu lực về mặt pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất thổ cư. Vì vậy bạn nên suy nghĩ thật kỹ khi lụa chọn phương pháp này, đừng nên "tham rẻ" hoặc tin quá nhiều vào người bán để tránh vướng phải những vấn đề pháp lý và mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc của mình.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý tìm hiểu những thông tin liên quan tới khu vực xung quanh, điển hình nhất là mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Một số đất thổ cư được rao bán trên thị trường cũng vì vướng vào vấn đề này mà phải bán gấp. Do đó, ngoài yếu tố có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bạn cũng cần tham khảo hàng xóm hay những người xung quanh thêm các thông tin về khu vực xung quanh mảnh đất muốn mua.

Làm sao để phân biệt đất thổ cư với các loại đất khác?

Đất thổ cư là đất để ở, được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống sinh hoạt của con người.

Các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất nền dự án, đất tách thửa,... cũng là bất động sản nhưng có sự phân biệt rõ ràng như sau:

- Đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà để ở mà chỉ được phép phục vụ cho mục đích sản xuất của người dân. Đất nông nghiệp thường ở các vùng nông thôn chuyên để canh tác, trồng trọt, chăn nuôi,…

- Đất nền dự án là là những lô đất nền trong quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà, nhà xưởng. 

- Đất tách thửa là những lô con được đất tách ra từ diện tích lớn, bản vẽ tách thửa được gửi đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép và ra sổ từng lô. Chủ sở hữu toàn bộ thửa đất ban đầu là cá nhân, chuyển đổi sang đất thổ cư, hi sinh một phần đất làm đường giao thông, sau đó tách thửa riêng. Diện tích các lô tách thửa theo quy định của Nhà nước tại khu vực đó.

Những thông tin gì mà bạn cần nắm khi mua đất thổ cư?

Tùy từng mục đích sử dụng mà khi mua đất thổ cư, bạn cần nắm rõ một số thông tin như sau:

- Nếu là đất để xây nhà ở: Khi mua đất thổ cư để xây dựng nhà ở trên đó, bạn cần quan tâm về rất nhiều vấn đề như cộng đồng dân cư xung quanh, hàng xóm, mức độ an ninh,... Ngoài ra, vị trí mảnh đất thổ cư cũng quan trọng không kém vì nó sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt sau này của cả gia đình. Bạn có thể chọn mua những vị trí có dân cư không quá đông nhưng cũng chẳng quá thưa thớt. Tốt nhất là bạn nên lựa chọn những vị trí ở gần các tiện ích như trường học, bệnh viện hay chợ tạm, cửa hàng tiện ích.

- Nếu mua đất nền để đầu tư: Nếu bạn mua để đầu tư thì nên nghiên cứu kỹ về triển vọng của mảnh đất. Vị trí của miếng đất thổ cư bạn mua liệu có nằm trong khu quy hoạch đô thị mới hay không, giá trị của nó có tăng lên trong các năm tới, tiềm năng phát triển của khu vực nơi bạn mua đất,... Đây đều là những vấn đề người mua cần tìm hiểu trước khi chọn mua đất thổ cư theo cách đầu tư hiệu quả.

- Nếu mua đất để kinh doanh, xây cửa hàng và cho thuê ki ốt: Bạn nên chọn vị trí tại những khu dân cư đông đúc, có đường rộng, vỉa hè thoáng. Đất thổ cư nên là đất mặt tiền, đừng nên chọn những mảnh đất trong ngõ, khuất tầm nhìn, sẽ không thể phát triển kinh doanh.

Ngoài những mục đích trên, người mua cũng cần phải chú ý các vấn đề về pháp lý như mảnh đất đó có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Bạn có thể kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án không để xác thực thông tin chính xác hơn.

Đất thổ cư có làm sổ đỏ được không?

Đây cũng là một trong những câu hỏi khi mua đất thổ cư đáng để bạn quan tâm. Bạn hoàn toàn có thể làm được sổ đỏ cho đất thổ cư nếu bạn tách thửa riêng cho từng mảnh đất trong trường hợp đất thổ cư đã phân lô đủ diện tích. Tuy nhiên, bạn cần phải chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của mảnh đất trước đây và lệ phí trước bạ đăng ký làm sổ đỏ.

Thủ tục mua đất thổ cư thực hiện như thế nào?

Để tiến hành thực hiện mua đất thổ cư, bạn cần thực hiện thủ tục sau:

Đầu tiên, các bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Ủy ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên

Tiếp theo, các bên tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất. Trong đó, hồ sơ để tiến hành thủ tục bao gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế)

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có chứng thực)

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế, hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nộp đơn.

(*) Thông tin trong bài mang tính tham khảo.