TP HCM làm gì để hoá giải 'điểm nghẽn' cho các dự án nhà ở xã hội?

HĐND TP HCM khóa X vừa thông qua Nghị quyết về chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021 - 2030, dự kiến chi ngân sách hơn 12.000 tỷ đồng để phát triển thêm 6,6 triệu m2 nhà ở xã hội (tương ứng 93.000 căn hộ) đến năm 2030.

Thế nhưng, đến hết quý I/2022, toàn thành phố mới phát triển được hơn 36.600 m2 nhà ở xã hội do còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Vì vậy, một cơ chế đột phá, hiệu quả là điều kiện tiên quyết để thành phố có thể hoàn thành mục tiêu đã đề ra.

Còn nhiều điểm nghẽn

Theo Sở Xây dựng TP HCM, tổng nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 là 37 triệu m2 sàn; trong đó, chủ yếu là nhu cầu của công nhân, người lao động có thu nhập thấp làm việc ở trong các khu công nghiệp. Tuy nhiên, kết quả giám sát cho thấy việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội từ năm 2016 đến nay của thành phố bị chậm lại, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Trong giai đoạn 2016 - 2020, thành phố có 19/64 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, tăng thêm khoảng 1,23 triệu m2 sàn, đưa vào sử dụng 14.954 căn, đạt hơn 69% chỉ tiêu đề ra. Bước sang giai đoạn 2021 - 2025, tình hình vẫn chưa được cải thiện. Tính đến hết quý I/2022, thành phố mới hoàn thành đưa vào sử dụng một dự án nhà ở xã hội (260 căn, 32.668 m2 sàn). Như vậy, muốn hoàn thành chỉ tiêu 93.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ rất khó khăn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Huỳnh Thanh Khiết cho biết, có nhiều nguyên nhân cho việc chậm tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội; trong đó, đáng chú ý có nguyên nhân hiện chưa có quy định hướng dẫn về xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Đặc biệt, dù là dự án được ưu đãi nhưng quy trình hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhất là thủ tục để có quỹ đất riêng lại nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện, làm nản lòng nhà đầu tư.

Ngay cả đối với nhà đầu tư các dự án nhà ở thương mại, việc quy định phải dành ra 20% diện tích đất ở của dự án để xây nhà ở xã hội với mức giá bình dân, trong khi chi phí đền bù để giải tỏa mặt bằng lại rất cao cũng khiến họ gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, để một dự án nhà ở xã hội được thực hiện phải mất khoảng hai năm. Trong hai năm đó có thể xảy ra những biến động giá cả, chính sách khó dự đoán trước khiến nhiều nhà đầu tư e ngại, từ đó khó thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, trong khi ngân sách còn eo hẹp.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, hiện Ngân hàng Chính sách xã hội là đầu mối cho vay Chương trình Nhà ở xã hội đối với các cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vay để xây dựng, phát triển nhà ở xã hội chưa được hưởng mức vay ưu đãi 5% trên 80% vốn triển khai dự án từ chương trình này mà phải chịu mức lãi suất lên đến 11%, nên rất khó huy động vốn để triển khai dự án.

Trong năm 2022, TP HCM dự kiến triển khai 6 dự án nhà ở xã hội, nhưng do một số vướng mắc nên chỉ có thể triển khai được ba dự án. Thời gian tới, nếu thành phố không có cơ chế thí điểm để tháo gỡ khó khăn, tạo đột phá trong việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ rất khó thực hiện đúng kế hoạch.

Tìm hướng giải quyết vướng mắc

Sở Xây dựng TP HCM cho biết, để giải quyết khó khăn trong việc xây dựng nhà ở xã hội, thời gian tới, thành phố sẽ rà soát quỹ đất có quy mô lớn, quỹ đất nông nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh không còn phù hợp với quy hoạch đã giao chủ đầu tư tại các khu vực huyện ngoại thành để xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, thành phố cũng sẽ sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường để điều chỉnh quy hoạch và chuyển sang đất xây dựng nhà ở xã hội; tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn của doanh nghiệp với thời gian thuê đất tối đa là 50 năm.

Theo Sở Xây dựng, giải pháp hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà xã hội là cần rút ngắn quy trình, thủ tục đầu tư để các doanh nghiệp sớm thực hiện dự án. Vì thế, Sở Xây dựng đã tham mưu cho UBND TP HCM quy trình rút ngắn từ 345 ngày xuống còn 153 ngày đối với dự án nhà ở xã hội có nguồn gốc đất tư nhân và từ 540 ngày xuống còn 300 ngày đối với các dự án có nguồn gốc đất công. Dự kiến, trong quý III/2022, UBND thành phố sẽ ban hành quy trình này.

Sở Xây dựng cũng đề xuất UBND TP HCM kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì, nghiên cứu đơn giản hóa các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội; đề xuất dự án nhà ở xã hội thuộc 20% diện tích dự án nhà ở thương mại cần được định giá theo đơn giá nhà nước và cho phép doanh nghiệp hoàn lại bằng tiền hoặc quỹ nhà đất cho thành phố. UBND TP HCM ủy quyền cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức cùng Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Thành phố thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Ngoài ra, UBND TP HCM cũng chỉ đạo các sở, ngành, địa phương thực hiện nghĩa vụ hoàn thành 20% diện tích cho dự án nhà ở xã hội bằng nhiều cách: Bàn giao quỹ nhà; bàn giao quỹ đất; bàn giao tiền tương ứng diện tích nhà, đất… Những chỉ đạo này sẽ được thực hiện ngay ở 13 dự án nhà ở xã hội đang vướng mắc thủ tục tại TP Thủ Đức và nhiều quận, huyện của TP HCM.