Lợi nhuận nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp chờ bứt phá nhờ các dự án mới cùng quỹ đất khủng

Bất động sản khu công nghiệp duy trì triển vọng tích cực

Trong báo cáo mới nhất của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) về ngành bất động sản khu công nghiệp, công ty chứng khoán này nhận định tiềm năng BĐS KCN của Việt Nam còn rất lớn với hai phân khúc chính được khai thác gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS).

VDSC kỳ vọng mặt bằng giá cho thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng bởi nhu cầu vẫn đang tăng trong khi nguồn cung có phần hạn chế. Mặt khác, chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng.

Theo số liệu từ CBRE, giá thuê KCN bình quân tại các khu vực trên tăng lần lượt 13%, 15% và 21% trong quý IV/2021. Các dự án KCN trong phạm vi 1 giờ di chuyển tới trung tâm thành phố có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%.

VDSC cho rằng các chủ đầu tư BĐS KCN có sẵn quỹ đất đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn, nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.

Ngoài ra, tiềm năng phát triển thương mai điện tử của Việt Nam còn rất lớn, với tỷ lệ thâm nhập thấp và tăng trưởng cao. Hiện tại tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trong tổng mức bán lẻ  chỉ đạt mức 5,5%, tức chỉ ở mức của Trung Quốc cách đây 10 năm.

Trong xu hướng này, VDSC đánh giá cao những doanh nghiệp BĐS KCN có định hướng phát triển mảng NXXS, và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị.

Cũng theo Chứng khoán Mirae Asset, nhìn chung hoạt động cho thuê đất KCN vẫn diễn ra thuận lợi trong quý I/2022. Cụ thể, so với cùng kỳ, tổng doanh thu 8 doanh nghiệp tiêu biểu có quỹ đất sẵn sàng cho thuê đã tăng trưởng 13% và LNST ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng là 35%.

Đáng chú ý có doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng LNST quý I gấp nhiều lần so với cùng kỳ như IDC tăng trưởng 381% và VGC tăng trưởng 153%. Song, một số doanh nghiệp ghi nhận mức LNST thấp hơn cùng kỳ như ITA, KBC và NTC có nguyên nhân chính từ việc các dự án của những doanh nghiệp này chưa đưa vào triển khai và hạch toán lợi nhuận trong quý đầu năm.

Lợi nhuận nhiều doanh nghiệp chờ bứt phá nhờ các dự án mới cùng quỹ đất khủng

Theo đánh giá của các công ty chứng khoán về triển vọng một số doanh nghiệp cụ thể trong ngành, trong đó có doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng LNST quý đầu năm đáng kể như Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC).

Chứng khoán MB cho rằng IDC đang phát triển quỹ đất khu công nghiệp lớn và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai như 868 ha đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê tại các KCN Phú Mỹ 2, KCN Quế Võ 2, KCN Cầu Nghìn, KCN Hựu Thạnh,… trong giai đoạn 2022 - 2026.

Đây là các Khu công nghiệp tại các địa phương có tiềm năng thu hút FDI và tăng giá cao. Trong giai đoạn từ 2020 - 2030, IDC dự kiến phát triển thêm khoảng 1.000 ha đất sạch thuộc khu vực phía bắc (400 ha) và phía nam (600 ha). Do đó, Chứng khoán MB nhận định đây là động lực tăng trưởng chính cho IDC trong giai đoạn trung và dài hạn sắp tới. 

Bên cạnh đó, Ban lãnh đạo IDC có kế hoạch phát triển các dự án nhà ở và Khu đô thị nằm cạnh các dự án KCN trong tương lai trong lộ trình phát triển của công ty với tổng diện tích của mỗi dự án tương đương 10 - 30% của mỗi dự án KCN. Khánh hàng hướng tới là công nhân và các chuyên gia làm việc tại chổ trong các KCN này.

Việc phát triển bất động sản nhà ở để tận dụng xu hướng tăng giá của giá đất và lợi thế phát triển khu công nghiệpsẽ mang lại thêm nguồn thu nhập đáng kế cho IDC trong giai đoạn 2025 – 2030, công ty chứng khoán này cho hay.

Đối với những đơn vị ghi nhận kết quả kinh doanh dù kém sắc hơn như CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) song vẫn duy trì đà tăng trưởng sang năm 2022. Cụ thể, Mirae Asset dự báo công ty có thể ghi nhận mức LNST trên 600 tỷ đồng, tăng trưởng 85% so với 2021.

Nguồn thu thứ nhất dự kiến đến từ mở bán thuận lợi giai đoạn 1 dự án Hữu Phước có quy mô 25,2 ha mà SZC đang triển khai, đóng góp khoảng 280 – 330 tỷ đồng vào LNST của công ty. Thứ hai là 40 ha đất công nghiệp cho thuê có thể mang về doanh thu 670 tỷ đồng, LNST ước tính khoảng 300 tỷ đồng.

Trong quý I/2022, SZC công bố doanh thu đạt 277,3 tỷ đồng, tăng gần 56% so với cùng kỳ chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê đất và quản lý. Tuy nhiên, giá vốn/doanh thu đã tăng mạnh lên mức 63,1% so với mức 39,3% trong quý I năm ngoái. Sau khi trừ chi phí, SZC lãi ròng 75,3 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ.

Đối với CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC), dự án NTC3 của doanh nghiệp hiện đã hoàn thành với tổng mức đầu tư dự kiến là 871 tỷ đồng và đang thực hiện pháp lý cuối cùng để chính thức cho thuê.

Với diện tích đất thương phẩm 288,52 ha, giá thuê thương phẩm tại khu vực này ước tính 100 – 110 USD/m2/chu kỳ thuê, Mirae Asset nhận định NTC có khả năng cho thuê toàn bộ quỹ đất tại NTC3 trong 5 năm và mang lại nguồn doanh thu gần 7.400 tỷ đồng.

NTC đã thanh toán gần hết khoản nợ vay để đầu tư dự án và cũng là khoản nợ vay duy nhất của doanh nghiệp thời điểm hiện tại. Với việc chuyển sang hạch toán doanh thu một lần đối với hoạt động cho thuê KCN và hạ tầng, lợi nhuận NTC sẽ bứt phá mạnh từ năm 2022 cùng NTC3.

Ngoài ra, NTC là doanh nghiệp có tỷ lệ chia cổ tức cao, duy trì mức trên 80%/vốn điều lệ bằng tiền mặt mỗi năm (tương đương 65 - 73% LNST) cho thấy chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp luôn ở mức cao và tạo ra dòng tiền mạnh.