Vì sao thành phố lớn thiếu nhà ở vừa túi tiền?

Dưới góc nhìn của các chuyên gia Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở mới đang ghi nhận đà giảm trên mọi phân khúc.

"Nguyên nhân là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt.

Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích.

Theo dự báo của Savills, nguồn cung nhà ở mới trong tương lai cũng giảm mạnh trên mọi phân khúc, tuy nhiên có thể thấy rằng trong ngắn hạn sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn ở TP HCM. Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng.

Lý do, "Hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng, sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn. Bên cạnh đó, quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày ngày càng khan hiếm và đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận.

Ngoài ra, sự chậm trễ của thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ có những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường, từ đó làm giảm nguồn cung mới.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ thêm, tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận.

Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại các khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được "kéo gần lại”.

Chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm 6% của GDP. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt. Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này cũng giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

Về mặt địa hình, Hà Nội và TP HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng.

Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố lớn.

Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai địa phương đều có mức giá nhà ở/căn hộ trung bình khoảng 1.500 USD/m2, là mức giá phải chăng ở thời điểm này.

"Quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó.

Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở", theo bà Giang.