Vẫn loay hoay tìm hướng phát triển nhà giá rẻ

Nhiều năm nay, sự cần thiết và quan trọng trong việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ trong giai đoạn này đã là chủ đề nóng trong các diễn đàn về bất động sản.

Tuy nhiên, việc phát triển đang gặp những điểm nghẽn nhất định cần tháo gỡ. Đặc biệt khi nguồn lực phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế.

Chưa có chính sách cụ thể về phát triển nhà ở thương mại giá rẻ

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, định hướng phát triển nhà ở hiện nay có ưu tiên tập trung phát triển nhà ở thương mại giá rẻ song song với phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2014 có rất nhiều quy định về việc phát triển nhà ở xã hội nhưng lại chưa có quy định về phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Ông cho rằng nhà ở thương mại giá rẻ đóng vai trò rất quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi nguồn lực, năng lực đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế. Nhà ở thương mại giá rẻ được bán theo cơ chế thị trường như hiện nay sẽ đóng vai trò quan trọng đáp ứng nhu cầu của một lực lượng đông đảo dân số.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục nhà ở và phát triển thị trường bất động sản. Ảnh: Realtimes.

Trao đổi với Zing.vn, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết hiện ở Việt Nam chưa có khái niệm rõ ràng về nhà giá rẻ.

Ông Hà cho biết hiện nay có 2 loài nhà giá rẻ là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Khi chưa có khái niệm rõ ràng về nhà giá rẻ, chưa được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật sẽ gây khó khăn về mặt chính sách phát triển.

Theo ông Hà, trên thế giới có khái niệm "affordable housing" để chỉ loại nhà mà đại bộ phận người dân có thể mua được với mức thu nhập của mình. Loại nhà đó gọi là nhà bình dân. Ngoài ra, giá nhà còn tùy thuộc vào diện tích, vị trí...

Cũng theo ông Hà, để có thể phân biệt được nhà rẻ hay không cần căn cứ vào rất nhiều yếu tố trong đó thu nhập được đặt lên hàng đầu.

“Thường thì giá nhà cao gấp 6 lần tổng thu nhập của một hộ gia đình trong vòng một năm được coi là chấp nhận được. Ví dụ, hộ gia đình có tổng thu nhập là 10 triệu đồng/tháng nghĩa là 120 triệu đồng/năm. Một căn hộ được coi là rẻ với vợ chồng đó khi có giá khoảng 720 triệu đồng (gấp 6 lần tổng thu nhập của cả vợ và chồng trong vòng một năm)”, ông Hà nói.

Nhà giá rẻ là một nhu cầu bức thiết

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, nhấn mạnh nhu cầu nhà ở xã hội và thương mại của Việt Nam ngày càng bức thiết bởi. Theo đó, Việt Nam đang bước vào cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động. Kéo theo đó là như cầu về nhà ở rất lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Ông Quang cho rằng các số liệu có các đơn vị kiểm toán quốc tế KPMG cho thấy những người có mức thu nhập dưới 60 triệu đồng mỗi năm có thể sẵn sàng chi trả tối đa 40% số này cho nhu cầu về nhà ở. Thậm chí là với những căn hộ tối đa 28 m2.

Một dự án nhà giá rẻ tại Hà Nội. Ảnh: Tiến Tuấn.

Trong khi đó, những người thu nhập ở dưới mức trung bình từ 60-100 triệu đồng mỗi năm có thể chi trả mức nhà không quá 5-7 lần thu nhập hàng năm của căn hộ diện tích từ 28-56 m2. Điều này cho thấy những người có mức thu nhập thấp thường có những quan tâm nhất định dành cho nhà ở.

Ông Quang chia sẻ, xuất phát từ kinh nghiệm phát triển của doanh nghiệp này, đặc tính của khách hàng mua nhà giá rẻ thường là nhu cầu thực sự, dùng để chiếm hơn 90% khách hàng. Nghiên cứu khách hàng cho thấy 80% khách hàng mua qua sự hỗ trợ của ngân hàng. Khách hàng cũng sẵn sàng mua nhà các nơi làm việc từ 10-15 km. Độ tuổi mua nhà chủ yếu từ 25-40 tuổi, vợ chồng trẻ có con nhỏ.

Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng thừa nhận nhiều doanh nghiệp hiện nay chỉ quan tâm đến bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi đó nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở tại các khu công nghiệp dành cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ… vẫn chưa được đáp ứng.

Ngoài ra, theo Bộ trưởng, cơ cấu hàng hóa trên thị trường vẫn còn bất hợp lý. Thị trường đang dư cung trong phân khúc nhà ở cao cấp trong khi lại thiếu nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

Giải quyết điểm nghẽn cho thị trường như thế nào?

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Cục này nghiên cứu xây dựng chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp.

Cơ chế khuyến khích sẽ đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng có nhu cầu cao trong xã hội. Cục này đang tích cực xây dựng và trình thẩm định xem xét trong thời gian tới.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, cho rằng cần hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính, tiết kiệm mua nhà theo thông lệ quốc tế.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Nam Long

.

Ngoài ra, cần ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở thương mại giá rẻ. Cần có quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng riêng cho nhà ở xã hội theo hướng tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, giảm chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và xã hội so với các dự án nhà ở thương mại…

Song song là quy hoạch quỹ đất công để phát triển nhà tại các tỉnh, thành phố. Ông Quang đề xuất cần có cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho người mua nhà và các tổ chức phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Trả lời Zing.vn, ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Hải Phát, đề xuất cần có cơ chế về tài chính để người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được sản phẩm doanh nghiệp làm ra.

“Người thu nhập thấp thường không có nhiều tiền nên họ phải phụ thuộc vào nguồn vay của ngân hàng. Nếu vay với mức lãi suất thương mại thì nhiều người không thể. Bởi vậy, Nhà nước cần hỗ trợ về lãi suất ưu đãi người mua nhà để họ có thể tự tin tiếp cận với sản phẩm giá rẻ”, ông Giang nói.